初心者は何から始めるべきか? 不動産投資の始め方
(画像=Andrey_Popov/Shutterstock.com)

不動産投資を始めるときは誰でも不安があるものです。しかし、不動産投資初心者が気を付けるべきポイントや、失敗する初心者の特徴を知ることによってリスクを軽減することができます。主な不動産投資の種類や始め方、物件購入までの流れをわかりやすく解説します。

目次

  1. 1.初心者が気をつけるべきポイント
    1. 1-1.資金計画をしっかり立てる
    2. 1-2.出口戦略を考えて物件を選ぶ
    3. 1-3.信頼できる不動産会社を選ぶ
    4. 1-4.契約内容をよく確認する
    5. 1-5.家族の同意を得てから購入する
  2. 2.不動産投資で失敗する初心者の特徴
    1. 2-1.物件のメンテナンスを疎かにする
    2. 2-2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない
    3. 2-3.不動産会社とコミュニケーションをとらない
  3. 3.まずは情報収集から
  4. 4.不動産会社のセミナーに参加
  5. 5.物件を持つ目的を明確にする
  6. 6.完済まで見据えたプランを立てる
  7. 7.おもな不動産投資の種類
  8. 8.不動産投資の始め方・物件購入までの流れ
    1. 8-1.物件探し
    2. 8-2.収支シミュレーションとローン事前審査
    3. 8-3.購入の交渉と契約
    4. 8-4.引き渡しと運用開始
  9. 9.最初の不動産投資の成功は、事業拡大への第一歩

1.初心者が気をつけるべきポイント

不動産投資,始め方
(画像=mind-and-i/stock.adobe.com)

はじめに、不動産投資の初心者が気をつけるべきポイントを確認しておきましょう。

1-1.資金計画をしっかり立てる

不動産投資は長く続けるものですので、最初に資金計画をしっかり立てることが大事です。高い収益が見込める東京都心の好立地物件であれば、価格はそれなりに高額になるので、全額自己資金で賄える人は少ないでしょう。

頭金が必要な場合では、あと何年で購入したいので月の積み立てがいくら必要など、見通しを明確にすることが必要です。不動産投資に対する目的意識を持つことで、貯蓄の励みにもなります。

1-2.出口戦略を考えて物件を選ぶ

不動産投資は毎月の賃料収入で銀行ローンを返済する仕組みです。そのため、ローンの返済が終われば、無借金の物件が資産として残ります。引き続き賃料を得るのもよいですし、売却して現金化する選択肢もあります。

投資物件を選ぶとき、売却という出口戦略を考える必要があります。賃貸と売却に共通して必要なのは、立地のよい物件を選ぶことです。立地のよい物件は需要があり、空室リスクが少ないうえに、売却先が見つかりすいメリットがあります。

1-3.信頼できる不動産会社を選ぶ

マンション経営は不動産会社との連携が重要になります。初めての不動産投資であれば、わからないことが多いはずでので、入居者の募集や、物件管理、不動産の税務関係など、打ち合わせる内容も多々あります。

そのため実績があり信頼できる不動産会社を選ぶことが大事です。地元で長く経営を続けていることも1つの信頼の目安になるでしょう。店頭だけでなく、インターネットの不動産ポータルサイトに物件を公開しているのも入居者募集のために重要なポイントのひとつです。複数社とやり取りしてみて、信頼のおける不動産会社を選ぶようにしましょう。

1-4.契約内容をよく確認する

不動産売買には細かい規定がたくさんありますので、重要事項説明を受けるときは契約内容をよく確認することが大事です。よく確認しないまま印鑑を押してしまうと、あとから問題が発生した際に、大きなトラブルに発展することになりかねません。

1-5.家族の同意を得てから購入する

不動産は購入金額が大きい商品のため、購入を決める前に家族の同意を得ることが大切です。同意を得ないまま物件を探していたことが発覚すると、家庭内で大きな問題になることも。また、不動産経営のメリットだけでなく、実際に経営した場合に生じるリスクもあらかじめ家族で共有したほうがよいでしょう。

2.不動産投資で失敗する初心者の特徴

不動産投資,始め方
(画像=day-of-victory-stu/stock.adobe.com)

では、不動産投資で失敗する初心者には、どのような特徴があるのでしょうか。

2-1.物件のメンテナンスを疎かにする

不動産投資は購入するだけでなく、メンテナンスが極めて重要です。メンテナンスには、建物のメンテナンスと、家賃や広告などの運営面のメンテナンスがあります。物件の管理は、自主管理と管理会社に委託する2つの方法から選択します。

不動産投資が本業を持つ会社員に人気な理由の1つは管理業務を安価なフィーでプロにアウトソースできることです。メンテナンスは非常に重要ですので、疎かにすることなく管理のプロである管理会社をパートナーとして活用しましょう。

2-2.コストに対する意識が低く、経費を把握できない

経費には管理費、修繕積立金、不動産管理手数料、広告宣伝費など定期的にかかるものもありますが、確定申告の時期にかかる税理士費用や、税金を納税するための現金などもあります。臨時にかかるコストも想定しておきましょう。

2-3.不動産会社とコミュニケーションをとらない

修繕箇所が発生する場合や入居者が家賃を滞納する場合もあります。そのような場合もきちんと不動産管理会社と連携することで解決することができるでしょう。

空室が出た場合は、不動産会社に次の入居者を募集してもらわなければなりません。家賃をどれくらいに設定するかプロの見解を聞く必要があります。こうしたコミュニケーションをとらずに自己判断で決めてしまうのは経営のリスクを高めることになります。

3.まずは情報収集から

不動産投資,始め方
(画像=sum41/stock.adobe.com)

情報収集が大切なことは不動産投資に限ったことではなく、すべての投資に言えることでしょう。

  • どんな投資方法があるのか(物件タイプやエリアなど)
  • どんな不動産会社に依頼するべきか
  • 失敗するケースにはどのようなものがあるのか
  • 不動産投資や融資の基本的な仕組み

など、基本的な事柄について情報収集する必要があります。実際に不動産投資を実践している人の書籍やブログなどを参考にする方法もありますが、これは判断が難しいところです。投資する際の状況(資産額や属性、目的、目標など)は人それぞれであり、書籍などに書かれた情報が自分に当てはまるとは限らないためです。

4.不動産会社のセミナーに参加

不動産投資,始め方
(画像=takasu/stock.adobe.com)

情報収集の方法として有効なのが、不動産会社のセミナーに参加することです。不動産投資セミナーは、実際に日々不動産を売買している不動産会社から、現場の生の情報を聞ける貴重な機会です。金融機関の最新の融資方針など、インターネットで調べても出てこないような情報が得られることもあります。不動産投資の情報収集には、もってこいの方法といえるでしょう。

不動産投資では、パートナーである不動産会社選びが成功を大きく左右します。パートナー選びの入り口としてセミナーに参加することは、見極める目を養うことにもつながります。セミナーでは、不動産投資のメリットばかりでなく、リスクもきちんと説明する誠実な企業かどうかを見極めてください。

「セミナーに参加すると、後日しつこい営業がありそう」と思うこともあるかもしれません。確かにセミナー参加後には、電話やメールなどで営業が行われることがあります。しかし、「断ったのにもかかわらずしつこく電話をかけてくる」「深夜や早朝に電話をかけてくる」などの勧誘行為は宅地建物取引業法で禁止されているため、過度な心配は不要です。その点を理解しておけば、安心して不動産投資セミナーに参加できるでしょう。

5.物件を持つ目的を明確にする

不動産投資,始め方
(画像=Андрей Яланский/stock.adobe.com)

ほとんどの人にとって、物件を持つ目的は利益を得ることでしょう。時間をかけて不動産に投資する以上、リターンが得られなければ意味がありません。しかし、どれくらいの利益を求めるかは人それぞれです。「将来の老後資金の足しにしたい」という人もいれば、「多額の家賃収入を得て早期リタイアしたい」という人もいるでしょう。

不動産投資で得る成果の目標は、人それぞれです。まずは自分の目的と目標を明確にし、それに合わせた投資スタイルを選ぶ必要があります。

6.完済まで見据えたプランを立てる

不動産投資,始め方
(画像=andrii/stock.adobe.com)

次の重要なステップは、完済まで見据えたプランを立てることです。コツコツと家賃収入からローンを返済し、ローン完済後に安定した賃料収入を得るのか、あるいは物件を売却し売却益を得ることで、初めてその投資の成否が確定するのです。

甘い予測に基づいたプランを立ててしまうと、状況変化に対応できず目標達成が遠のきます。完済までを見据えた精緻な収支シミュレーションを作成してくれる不動産会社を選ぶことで、不動産投資をスムーズにスタートし最終的に成功をつかむことができるでしょう。

7.おもな不動産投資の種類

不動産投資,始め方
(画像=inoumasa/stock.adobe.com)

不動産投資は細かく分けると十数種類あるといわれていますが、おもなものに以下の5つがあります。

・区分マンション経営
不動産投資で最もオーソドックスな投資方法です。区分マンション投資は、1棟まるごとではなく1戸単位で購入し、貸し出します。少額から始められるのがメリットです。空室リスクを下げるには、東京都心で駅徒歩10分以内など、需要が高い立地の物件を選ぶことが大事です。

とくに最近は単身世帯が増えていますので、区分所有なら新築ワンルームマンションが多くの需要を見込めます。ファミリータイプに比べて価格も低めですので、最初に持つ物件としては手ごろでしょう。

・アパート、マンション一棟経営
アパートやマンションを一棟ごと保有して経営する方法もあります。最大のメリットは、大きな収益が期待できることです。
半面、投資額が大きくなるので、ある程度の資本が必要になります。

・戸建て投資
一戸建てはアパート・マンションに比べてリノベーションしやすいという特長があります。築古物件を再生して収益物件にするという手法も可能です。また戸建ては一度入居者が入ると長期間住んでくれる傾向があります。築古戸建てを安価に購入し、貸し出せる程度にリフォームし、高い利回りを享受できるケースもあります。

・コインパーキング
遊休地を持っているオーナーがよく行う不動産活用方法です。土地は遊休地のままでは毎年固定資産税・都市計画税を払うだけになり、不経済な状態が続くことになります。コインパーキングは小規模な土地でも運営でき、手数料はかかりますが、大手運営会社のノウハウで安定した経営ができるのがメリットです。

収益規模が小さいため本格的な不動産事業にはなりませんが、アパート・マンションを建設するまでの資金稼ぎにはよいでしょう。

・不動産小口化商品
1つの物件に複数の投資家が出資し、不動産を小口に分けて購入できる商品です。メリットは高額な不動産に少ない資金で投資できることです。数万円から100万円程度で購入することができるので、株式と同じく分散投資することが可能です。

デメリットは、共同所有になるため、融資の担保にできないことです。銀行からの融資でレバレッジ効果を狙う投資家には不向きといえます。

8.不動産投資の始め方・物件購入までの流れ

不動産投資,始め方
(画像=redpixel/stock.adobe.com)

最後に、不動産投資の始め方から物件購入までの流れをみてみましょう。前述したように情報収集とセミナーなどに参加し、目標や具体的なプランが決まったら不動産投資がスタートします。おもに以下の手順で進んでいきます。

8-1.物件探し

まずは目標とする不動産投資の形に合わせ、購入したい物件のエリアを決めます。前述したように、空室リスクを軽減するなら東京都心に絞ったほうがよいでしょう。次に具体的な最寄り駅を決めたら、不動産会社を訪れて相談したり、インターネットで物件情報を収集したりして物件を探します。

空室リスクを軽減するには、東京都心、駅徒歩10分以内の立地が望ましいので、東京都心に強い不動産会社に相談するとより良い物件が見つかる確率が高まります。

8-2.収支シミュレーションとローン事前審査

良い物件が見つかったら、購入価格、頭金、予想家賃収入、諸経費、借入金利などから収支シミュレーションを行います。
シミュレーションして収支に問題がなければ、不動産会社と提携している銀行か、自分が取引しているメインバンクに事前融資審査を申し込みます。不動産会社と提携している銀行であれば、不動産会社も融資を後押ししやすいというメリットがあります。2020年時点の金利は新築マンションの場合、35年ローンで1.5~3.0%程度が目安になります(金融機関や諸条件によって異なります)。

8-3.購入の交渉と契約

購入を決断したら、細かい条件のすり合わせを行います。新築マンションの場合は開発ディベロッパーが直接販売するケースが多く、モデルルームなどでも購入相談ができる物件もあります。

条件に折り合いがつけば、契約になります。事前審査を依頼している銀行融資が万一通らなかった場合に備え、契約書に「ローン特約」を付けることを盛り込みます。ローン特約とは、買い手が銀行融資を受けられなかった場合に、不動産契約を白紙に戻すことができる特約です。

8-4.引き渡しと運用開始

無事に融資が実行されれば購入が決まり、決済されたのちに引き渡しとなります。引き渡しの際は、契約内容に記載の設備が揃っているかしっかり確認し、問題なければ鍵の引き渡しが行われます。不動産の登記手続きは不動産会社が司法書士に依頼してくれるのが一般的ですので、心配ありません。

登記手続きが済めば晴れてオーナーになり、不動産経営のスタートです。区分所有では管理費を支払いますので、共用部分の管理に関してはオーナーの手間はありません。

不動産経営は始まってから、いくつかの問題に直面することもあります。初めての物件であれば、わからないことは不動産会社に相談し、実践を積みながら不動産投資家としてステップアップしていきましょう。

9.最初の不動産投資の成功は、事業拡大への第一歩

不動産投資,始め方
(画像=mind-and-i/stock.adobe.com)

不動産は取引する金額が大きいことから、初心者にとって不安な点も多いでしょう。しかし、ここまでみてきた失敗しないためのポイントを押さえ、不動産会社と相談しながら進めていけば、決して怖いものではありません。

投資には多くの種類がありますが、初めての購入であれば区分所有マンションを選ぶのがおすすめです。新築ワンルームマンションは需要が多いことからとくに有望です。自分の予算や経営方針に合わせ、無理をせず安全に経営できる物件を選ぶことが大事です。

最初の不動産投資が成功すれば、2件目、3件目と所有不動産も増えていき、事業拡大への夢も広がります。まずは、最初の不動産投資を成功させるための勉強や準備を進めていきましょう。

>>【無料eBook】「借金は悪である」という既成概念が変わる本

【オススメ記事】
副業で考える人生設計|マンション経営も視野に入れた副業の可能性
首都圏でのマンション経営|覚えておくべき「相場感」を紹介
始める前に読んでおきたい 初心者向け長期資産運用のコツがわかる本5冊
土地とマンションの資産価値は?「売却価値」と「収益価値」
人生はリスクだらけ……でもサラリーマンが行う対策は1つでいい