新築マンション経営は収益の見込める投資先として、多くの投資家に人気を集めています。しかし、不動産投資では多額の資金が必要なため、リスクが不安な人は多いのではないでしょうか。本記事では、成功する人と失敗する人の差はどこにあるのか、新築マンション経営を軌道にのせるにはどうしたらいいのか、そのポイントを解説します。
新築マンション経営とは
そもそも新築マンション経営にはどのような特徴があるのでしょうか。さっそく見ていきましょう。
新築マンション経営における収入源
マンション経営で収入を得る方法は、家賃収入によるインカムゲイン（運用益）と、マンションの売買による差額で利益を得るキャピタルゲイン（売買差益）の2種類です。
- インカムゲイン（運用益）：家賃収入
- キャピタルゲイン（売買差益）：マンションの売買による差額で利益を得る
ただし、現状の日本で不動産価格の大幅な変動は見込みにくいため、おもにインカムゲインを目的とした経営となります。つまり、新しく建設されたマンションを購入し、そのマンションに入居する人の家賃で収益を得ることになります。
新築マンションの管理方法
続いては、新築ワンルームマンションの管理方法を解説いたします。新築ワンルームマンションの管理方法としては「管理委託」と「自主管理」があります。
管理委託とは、マンションの部屋の管理を不動産管理会社に委託する方法で、自主管理とは入居者募集から管理運営までを不動産管理会社に委託せず、オーナー自身がすべておこなう方法をいいます。忙しくて時間がないサラリーマンでも委託を行うことで手間がかかりません。自主管理での入居者募集はもちろん自らが募集活動をするのではなく、仲介会社への募集連絡などをオーナー自らが指示することが多いようです。
マンション経営とアパート経営の違い
マンション経営と同じ不動産投資としてアパート経営がありますが、これらにはどのような違いがあるのでしょうか。マンション経営とアパート経営の違い、それは「部屋の構造」「収益性」「ローン」の点で大きく異なります。
マンションの部屋の構造はRC造やSRC造である点が特徴的です。それに対してアパートは木造や軽量鉄筋造が多いといわれています。収益性はアパート経営の利回りよりワンルームマンション経営のほうが低く、ローンの法定耐用年数はアパートよりマンションのほうが長いといった違いがあります。こうしたことから、アパート経営はマンション経営より借入期間を長くしにくい傾向にあります。
新築マンション経営で成功する人と失敗する人の差
マンション経営は投資ですから、必然的に成功する人と時には失敗する人が出てきます。両者の差はどこにあるのでしょうか。
新築マンション経営で成功する人
まずは成功する人の特徴を見ていきましょう。新築マンション経営で成功する人には、次のような特徴があるといわれています。
- 新築マンションを購入する自己資金がある人
- 先を見据えた投資計画を立てられる人
- 不動産市場や物件周辺のニーズやトレンドを敏感に察知できる人
新築マンションは、新築ですから物件そのものの履歴や実績がありません。よって、自分でゼロからニーズの調査やターゲットの設定を行う必要があります。安定的な収益を得るためには、市場や周辺のデータを客観的に分析し、物件の将来性を見極められることが成功のカギとなります。
新築マンション経営で失敗する人
一方、新築マンション経営で失敗してしまう人にも一定の特徴があるといわれています。
- 業者の話を鵜呑みにしてしまい自分で考えようとしない人
- 物件を見極めることができない人
- 資金計画が不十分な人
端的にいえば成功例と逆のことをしてしまう人が失敗しやすいといえます。新築マンション経営の場合は、長期に渡り運営することが一般的なので、資金計画、物件の将来性など様々な観点から物件を評価し判断を下すことが重要です。または上記をサポートしてくれる信頼できる不動産業者をきちんと見つけることが重要です。
新築マンション経営を成功させるポイント
失敗から学ぶことは大きな財産になるとはいえ、マンション経営では安くはないものを購入するわけですから、失敗はしたくはないものです。それでは、失敗を回避して新築マンション経営を成功に導くには、どのような点に注意すればいいのでしょうか。成功のポイントを5つご紹介します。
1.入居者のプレファレンスが高い物件に投資する
競争力の高い物件とは、入居者のプレファレンス（preference）が高い物件のことです。プレファレンスとはマーケティングの世界でよく使われる言葉で、直訳すると好み・好物・選択物・贔屓といった意味になります。
不動産業界においては、入居希望者の物件に対する相対的な「好意度」のことをいいます。つまり、プレファレンスが高い物件とは、不動産市場において魅力が高く、競合に勝てる物件です。
新築マンション経営の成功では、このプレファレンスの高さが必須条件となります。投資先となる物件のプレファレンスの高さを実証するには、きめ細かな市場調査や周辺物件の調査が重要です。
一例を挙げてみましょう。入居者のターゲットが単身者だとします。その場合、ターゲットに合わせて間取り、設備、利便性、グレード感などをマッチさせる必要があります。そうすることで、プレファレンスが高い物件となり成功が近くなります。
2.リスクを見越した収支計画を立てる
マンション経営は長期に渡ることから、その間にはさまざまなトラブルが起こります。部屋の設備が急に壊れてしまうことも少なからずあるといっていいでしょう。そのようなときには、オーナーが修理費用をまかなわなければなりません。
突発的な出費があることを想定して、家賃収入の一部を計画的に修繕費として積み立て、予期せぬ修繕の必要性に備えるなど、リスクを見越した収支計画を立てる必要があります。
3.資金計画に余裕をもたせる
投資用物件の購入には大きな資金が必要なため、多くの場合は金融機関から融資を受け、ローンを組むことになります。しかし、借入金の割合が大きいと、空室が出た際にローン返済や管理料などの固定費により、キャッシュフローが苦しい状況になりかねません。
自己資金が多いとローン返済にも余裕がでてきますし、予期せぬ修繕の発生にも備えることが可能です。余裕をもった資金計画をたて、空室でも赤字にならないような運営を目指しましょう。
4.信頼できる管理会社と組む
長期的かつ安定的なマンション経営を行うには、信頼できる管理業者を選ぶことが重要です。新築ワンルームマンション経営の場合、継続的に入居者を確保して収益を得るには管理会社の良し悪しによって大きく違ってきます。
管理委託手数料の安さだけで選ぶと、家賃滞納や空室の状態が放置されている、入居者からのクレームやトラブルが増えるといった状況になりかねず、そうなるとスムーズなマンション経営が難しくなります。マンション経営を成功させるには、信頼できる管理会社を見つけることが非常に大切になってきます。
新築マンション経営の注意点
新築マンションを成功に導くためには、未然にリスクを防ぐことが重要です。そこでマンション経営における重要な注意点を解説します。
物件価格・ランニングコスト
新築マンションは物件価格が比較的高い傾向にありますが、管理費、修繕積立金は安くおさえられます。ただ、新築マンションは固定資産税というランニングコストは高額になりがちです。
建物の築年数に応じて評価額は下がる傾向にあるので、新築マンションの場合は新築であるがゆえに中古マンションと比較すると固定資産税は高くなることをご理解ください。
家賃下落・空室
新築マンションの物件数は増加傾向にあり競合が多いともいえます。そうなると競争が激しくなり、空室リスクが高くなる可能性があります。新築物件が多いと新築であることの価値が薄れ、競合物件との差別化ができないと空室期間の長期化につながりかねません。
このような事態を防ぐには、競合とは違う魅力を物件の付加価値として与えることが重要です。駅からの距離や設備面など、きちんと市場調査をして競争力を維持できる物件に投資するようにしましょう。
入居者トラブル
マンション経営において、入居者間のトラブルが発生することがあります。入居者間のトラブルが生じたら、自分だけで問題を背負い込まず、不動産管理会社への相談をご検討ください。
管理会社には入居者間トラブルだけでなく、家賃滞納やクレーム対応などを熟知しているプロが揃っています。迅速かつ適切な対応をしてもらえれば、大きな問題に発展することを防ぐことができます。
災害
毎年のように大きな自然災害が生じている日本では、災害リスクに備えた対策は必須といえます。投資先の新築マンションの地盤やリスクをハザードマップで事前に確認しましょう。
また災害リスクの対策として、火災保険や地震保険加入もおすすめします。ただし、保険に加入する際にはどのような範囲をカバーされているのか、保険料は適正な価格かなど、複数の保険会社を比較してから決めましょう。
信頼できる不動産会社を見つけよう
新築マンション経営を成功させるには、オーナー自身が入居者のニーズを汲み取り、設備や間取りへ反映することが重要です。新築マンションは人気の高い投資先なため、競合物件も多く存在します。競合とどう差別化して成功に導けるかは、物件を見極めるスキルが必要になってきます。
このようにマンション経営を行うにあたっては、覚えること、身につけなければならないことが多くあります。大変だと感じた方もいらっしゃることでしょう。一人で勉強していくには確かに大変です。そこでおすすめなのが、信頼できる不動産会社を見つけ、プロから学びアドバイスを受けるということです。
不動産会社を見極めるポイントとしては、メリットだけでなくリスクもしっかり説明するところは良心的であり、検討してもいいといえます。新築マンション経営に興味がある方は、まずは不動産会社に足運び話を聞いてみる、そういったことから始めてみてはいかがでしょうか。
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