マンション経営と税金の切っても切れない縁とは
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不動産に関連する税金は、多岐にわたります。マンション経営を行うのにあたって税金の知識を前もって学んでおくと、後々において経営の助けとなることは間違いありません。また正しい税金の知識を持つことで、それを応用した節税方法への学びの糸口にもなります。そこで今回は、マンション経営を行う上で知っておくべき税金の概要についてまとめました。節税のヒントになる、不動産所得のシミュレーションやそれに伴う所得税のシミュレーションも行います。

<目次>
1.マンション経営 恩恵と課税は紙一重
1-1.マンション経営をする上で課税される税目
(1)不動産の購入時
(2)不動産の保有時
(3)不動産の譲渡時

2.不動産所得と所得税
2-1.不動産所得の計算方法
(1)「家賃収入」になる項目
(2)「必要経費」になる項目
(3)不動産所得のシミュレーション
2-2.所得税の計算方法
(1)課税所得の求め方
(2)税率の求め方(所得税の累進課税)
(3)所得税の計算で控除される項目
(4)所得税のシミュレーション

3.損益通算

4.マンション経営では税金の知識が不可欠

1.マンション経営 恩恵と課税は紙一重

税金
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不動産は「資産の王様」とも言われています。さまざまな面で節税や控除の恩恵に預かれる一方、購入や保有の際、随所に課税されます。このため、ただいたずらに関連する税金を毛嫌いすることなく、どこに課税されるか、どのように対策するかを知っておくことで安定したマンション経営が行えるようになるはずです。

それでは、不動産投資関連で課税される税目を挙げてみましょう。これは個人での購入を前提としており、相続税、贈与税、法人税などは除外しています。また消費税も除外しています。

1-1.マンション経営をする上で課税される税目

(1)不動産の購入時

登録免許税:所有権移転登記等の登記する際に課税(国税)
不動産取得税:不動産を取得した際に課税(都道府県税)
印紙税:不動産取引の契約書に印紙を添付(国税)

(2)不動産の保有時

固定資産税・都市計画税:不動産の所有時に課税(市町村税)
所得税:不動産の賃貸での所得に課税(国税)
住民税:不動産の賃貸での所得に課税(都道府県税及び市町村税)

(3)不動産の譲渡時

所得税:不動産の譲渡での所得に課税(国税)
住民税:不動産の譲渡での所得に課税(都道府県税及び市町村税)

株式や国債などの有価証券であれば、譲渡時に利益が発生している場合に、所得税が課税されますが、不動産は現物として物件を保持しているため、そのほかにもいくつか税金がかかることを知っておく必要があります。
ちなみにJ-REIT(不動産投資信託)という投資家から集めた資金を不動産に投資してその収益を分配する投資信託がありますが、これは有価証券として扱われています。

2.不動産所得と所得税

税金
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不動産の購入・譲渡という「入口」「出口」に課税される税金は一過性のものですが、固定資産税・都市計画税と所得税・住民税は経常的に課税されるため、より身近な税目です。

マンション経営は家賃収入を経常的に得ることが目的となるので、不動産所得と所得税の内容や仕組みについてはよりよく理解しておく必要があります。

2-1.不動産所得の計算方法

不動産所得は、以下の計算式によって求めることができます。

不動産所得 = 家賃収入 - 必要経費

この計算式に登場する「家賃収入」と「必要経費」にはどんなものが含まれているのか、それぞれ項目を挙げて解説します。

(1)「家賃収入」になる項目

「家賃収入」という名称なので家賃だけがその対象だと思われがちな部分がありますが、実際には以下のような収入がすべて家賃収入として取り扱われます。

  • 礼金、敷金のうち返還義務がない分
  • 更新料
  • 駐車場を賃貸している場合は駐車場の賃料
  • 自販機を設置している場合はその収入
  • 携帯電話のアンテナ基地を設置している場合はその収入

これらはすべて大家さんにとっての収入源になるので、該当する収入がある場合は「家賃収入」に含まれます。

(2)「必要経費」になる項目

収入の一方で「必要経費」として計上できるのは、以下のような項目です。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 損害保険料
  • 修繕費
  • 借入金の利子(建物部分のみ)
  • 管理会社に委託している場合は業務委託料
  • 司法書士、税理士など専門家への報酬
  • 減価償却費

これらはすべてマンション経営をすることによって発生した経費と認められるため、「必要経費」とすることができます。最後の減価償却費は実際にキャッシュが出ていくわけではなく、帳簿上の経費です。所有しているマンション物件の価値が時間の経過とともに目減りしていく分を経費として計上することで不動産所得を圧縮し、節税効果につながります。

(3)不動産所得のシミュレーション

それでは、新築のワンルームマンション物件を購入してマンション経営を行った場合の不動産所得を、あるモデルケースを想定してシミュレーションしてみましょう。ここでのシミュレーションでは細かい想定条件は算入していないので、あくまでも概算です。

3,000万円の新築ワンルームマンション物件を購入し、毎月の家賃が10万円とします。ローン返済が9万円、管理費などが5,000円とします。ただし、これ以外に入居者が変わった時に得られる礼金や敷金の一部も家賃収入となりますので、実際にはこれよりも金額は多くなります。しかし不定期な収入なので、ここでは算入しないものとします。

この条件で想定される家賃収入を合計すると、120万円です。

その一方で経費として、税金が年額5万円程度、損害保険料が年額数千円、管理に関連する費用が月額1万円、これに減価償却費を計上したとします。

減価償却費の計算には、建物は0.022、設備は0.06という償却率を用います。というのもマンションの建物(RC)は法定耐用年数が47年で、それを1年ごとに割ると0.022になるからです。また設備の法定耐用年数は15年なので、同じく0.066になります。土地と建物のうち減価償却費として計上できるのは劣化が起きる建物、設備部分だけなので、土地建物割合が4:6で建物が6、建物と設備の割合が8:2だとすると物件価格3,000万円のうち建物の価格は1,440万円、設備の価格は360万円なので、それぞれ0.022、0.066を掛けると年額31万6,800円、23万7,600円です。

これらの経費を概算すると、年額約131万円と減価償却費55万4,400円です。これらを合計して約186万円を経費計上することができます。

これらの数値を最初の計算式に当てはめると、こうなりました。

144万円(家賃収入) - 186万円(必要経費) = -42万円

実際のキャッシュではマイナスではありませんが、減価償却費があるおかげでマイナス収支となっています。これは節税で意味を持つので、詳しくは後述します。

2-2.所得税の計算方法

最終的には所得税が気になるところですが、サラリーマン大家などであれば、上記の式で計算した不動産所得と給与所得を合算した課税所得に対応する税率を乗じ、そこから控除額を引いた金額によって所得税を算出することになります。

(1)課税所得の求め方

マンション経営以外に本業を持っている方には、その本業による収入があります。そのため、課税所得は以下のようにすべての収入を足したものになります。

課税所得 = 本業所得 + 不動産所得

先ほどのシミュレーションでは不動産所得が帳簿上マイナスになりました。この2つの所得を損益通算することによって節税メリットが生まれるのですが、これについては後述します。

(2)税率の求め方(所得税の累進課税)

所得税は累進課税といって、所得が高い人ほど税率が高くなる仕組みになっています。それぞれの収入カテゴリー別の税率は以下の通りです。

課税される所得金額税率控除額
195万円以下5%0円
195万円を超え 330万円以下10%97,500円
330万円を超え 695万円以下20%427,500円
695万円を超え 900万円以下23%636,000円
900万円を超え 1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超40%2,796,000円

出典:国税庁ホームページ

先ほどの計算式で本業所得と不動産所得を合算した金額が、どのカテゴリーに該当するかを見ると税率が分かります。

(3)所得税の計算で控除される項目

先ほどの税率一覧表には、控除額という項目があります。これは該当する合計所得額に税率を掛けた後から差し引く分です。なぜこのような金額が設定されているのかと言いますと、そのカテゴリーに満たない所得分には低い税率が適用されるため、その差分を調整する必要があるからです。

例えば、所得額が400万円の人は「330万円を超え695万円以下」に該当しますが、20%の税率が適用されるのは330万円を超えた分であり、それに満たない分にはそれぞれ5%と10%の税率が適用されます。所得全体をカテゴリー別に分けてそれぞれの税率を適用すると計算が複雑になるため、最初からそれを控除額として算出した金額が表示されています。

したがって所得税額を求めるには、以下の計算式を用います。

所得税額 = 所得額の合計 × 税率 - 控除額

(4)所得税のシミュレーション

それでは、先ほどの不動産所得シミュレーションで用いた例をもとに、所得税額のシミュレーションをしてみましょう。不動産所得は減価償却費も算入して-26万円となりました。この人はサラリーマン大家であり、本業である給与所得が年額で500万円としましょう。このシミュレーションの計算式は、以下のようになります。

(500万円 - 26万円) × 20% - 42万7,500円 = 52万500円

このようにマンション経営と本業の収入それぞれを合算して税額を計算することを、損益通算といいます。

3.損益通算

税金
(画像=takasu/stock.adobe.com)

先ほどの所得税シミュレーションに登場した損益通算について、その意味を詳しく解説します。

マンション経営に取り組む兼業大家さんの多くは、給与所得者です。サラリーマンは給与所得を得ていますが、所得税はこれらの所得と不動産所得を合算して課税されます。つまり、今回のシミュレーションのように不動産所得が赤字であれば、給与所得の黒字と相殺できるということです。このプラス・マイナスの合算を「損益通算」といいます。
なお、損益通算の対象となる所得は「不動産所得」「事業所得」「譲渡所得」「山林所得」の4つです。

損益通算によって総所得が少なくなれば、それだけ所得税を少なくできるので、節税になります。「マンション経営を節税に役立てることができる」と言われているのは、この損益通算がひとつの根拠となっています。

ただし、土地の借入金に対する利子を不動産所得の経費とした場合、その分は損益通算できないので注意してください。
(※建物の借入金に対する利子は経費となり、他の場合と同様に損益通算が可能)

4.マンション経営では税金の知識が不可欠

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不動産で課税される主なポイントについてお伝えしました。株式などの有価証券は保有することで配当や分配金が受け取れますが、不動産は所有するだけで、固定資産税・都市計画税が課税されます。マンション経営をするからには、今回ご説明したような税金に関する知見が不可欠ですので、専門家の力を借りたりして、ぜひスキルを高めてください。

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