ワンルームマンション投資を行う場合、毎年発生する税金として「固定資産税」があります。本記事では、ワンルームマンションの固定資産税の基本的な仕組み、計算方法、そして税額に影響を与える要因について詳しく解説します。また、固定資産税以外にかかる税金についても紹介します。
目次
1.固定資産税とは？
固定資産税は、土地・家屋といった「固定資産」に対して課される地方税の一種です。毎年1月1日時点の所有者に納税義務があり、市町村（東京23区は都）から送付される納税通知書に基づいて納付します。
1-1.固定資産税を支払う人
固定資産税の納税義務者は、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人です。通常、固定資産税の納税通知書には、都市計画税も合わせて記載されています。ただし、都市計画税は、都市計画法で定められた市街化区域内に土地や家屋を所有している場合にのみ課税されるもので、市街化区域外であれば課税されません。
1-2.固定資産税を支払う時期
固定資産税は通常、年4回に分けて納付します。納付時期は市町村によって異なりますが、一般的には6月、9月、12月、そして翌年の2月とされています。ワンルームマンション投資の場合、支払った固定資産税は確定申告の際に「租税公課」として経費計上できますので覚えておきましょう。
なお、固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から納付日までの日数に応じて延滞金が加算されるため注意が必要です。
1-3.固定資産税の支払い方法
固定資産税の支払いには、以下の方法があります。都合のよい方法を選び、期限内に納付しましょう。
・自治体や金融機関、コンビニ等での振込書による納付
・クレジットカード払い
・スマホ決済
・ペイジー（Pay-easy）
銀行口座振替は納付忘れを防げるため便利ですが、クレジットカード払いやスマホ決済を活用し、ポイント還元を狙う人も増えています。ただし、システム手数料がかかる場合があるため注意しましょう。
2.ワンルームマンションの固定資産税の相場
不動産の固定資産税は一律ではなく、物件によって異なります。具体的には、築年数、専有面積などが固定資産税評価額に影響し、税額が決まります。固定資産税評価額は3年に1度見直され、家屋の場合は築年数が経過すると評価額が下がる傾向があります。
中古ワンルームマンションの固定資産税は、おおむね3～8万円程度が一つの目安となるでしょう。実際の取引事例を見ても、この範囲に収まるケースが多いようです。ただし、これは中古ワンルームマンションの場合であり、新築ワンルームマンションは中古よりも固定資産税が高くなるのが一般的です。
一方、75㎡程度の広さのマンションの場合、固定資産税額は新築で10万～30万円程度、中古で10万～20万円程度といわれています。
3.ワンルームマンションの固定資産税の変動要因
前述したとおり、固定資産税はいくつかの要因によって変動します。ここでは、代表的な3つの要因を解説します。
3-1.固定資産税評価額
固定資産税評価額は、固定資産税額を算出するための基となるものです。この評価額は、各市町村（東京23区は都）によって3年に1度見直されます（評価替え）。固定資産税額は、この評価額に基づいて計算されるため、評価額の変動は税額に直接影響します。
3-2.築年数
建物の固定資産税評価額は、築年数が新しいほど高く、築年数が経過するほど低くなるのが一般的です。これは、建物が時間の経過とともに劣化し、資産価値が減少していくためです。評価替えの際には、「経年減価補正率」という基準に基づいて、築年数に応じた評価額の減額が行われます。
3-3.特例による減税措置
固定資産税には、土地と建物それぞれに、一定の条件を満たす場合に適用される減税措置（特例）があります。
3-3-1.新築住宅（居住用）に対する減税措置
| 【一般住宅分】 | |||
|---|---|---|---|
| 住宅の種別 | 期間 | 減額割合 | 対象床面積 |
| （1）一般の住宅（（2）以外） | 3年度分 | 2分の1 | 居住部分に係る床面積で、120㎡が限度（120㎡を超えるものは120㎡まで） |
| （2）3階建以上で耐火構造の住宅 | 5年度分 | ||
| 【長期優良住宅分】 | |||
| 住宅の種別 | 期間 | 減額割合 | 対象床面積 |
| （1）一般の長期優良住宅（（2）以外） | 5年度分 | 2分の1 | 居住部分に係る床面積で、120㎡が限度（120㎡を超えるものは120㎡まで） |
| （2）3階建以上で耐火構造の長期優良住宅 | 7年度分 | ||
2026年3月31日までに新築された住宅には固定資産税が1/2に減額される「新築住宅特例」が適用されます。対象床面積は、居住部分に係る床面積で、120㎡が限度（120㎡を超えるものは120㎡相当分まで）です。
3-3-2.住宅用地特例の減税措置（小規模住宅用地特例）
住宅やマンションなどの住宅用地は、「住宅用地特例」が適用されます。この特例により、200㎡以下の住宅用地は課税標準額が評価額の1/6に、200㎡を超える住宅用地については、超えた部分の課税標準額が評価額の1/3に軽減されます。
4.ワンルームマンションの固定資産税の計算方法
固定資産税は、土地と建物それぞれに課税されます。土地のうち、宅地の評価額は、地価公示価格などをもとに算定され、その70％を目安に評価されます。建物の評価額は、再建築価格（評価対象になる建物と同じものを、現時点でその場所に新築した場合に必要な建築費）に、経年減価補正率（建物の建築後に経過した年数に応じて、生じる減価を基礎として定めた率）などを乗じて計算されます。
税額は固定資産税評価額を基に、以下の計算式で求められます。
マンションは先に紹介した「新築住宅に対する減税措置」「住宅用地特例の減税措置」が適用されるため、課税標準額が軽減されます。
また、都市計画税の計算式は以下のとおりです。
5.ワンルームマンションでかかる固定資産税をシミュレーション
固定資産税の課税額は、マンションの価格によって異なります。しかし、同じ価格のマンションであっても、土地価格と建物価格が異なるため、個別に計算する必要があります。
ここでは、新築ワンルームマンションを所有する場合の固定資産税額を、物件価格ごとにシミュレーションしてみましょう。計算の前提条件として、土地の評価額は購入価格の70%、建物の再建築価格は購入価格の60%とします。また、新築物件であるため、特例による減税措置が適用されるものとします。
5-1.3,000万円の新築ワンルームマンションの固定資産税はいくら？
3,000万円の新築ワンルームマンションの固定資産税は以下のとおりです。
東京都の新築ワンルームマンション、専有面積35㎡、購入価格3,000万円（土地価格1,200万円、建物価格1,800万円）
1 固定資産税評価額の決定
はじめに固定資産税評価額を決定します。
土地の評価額：1,200万円×70％＝840万円
建物の評価額：1,800万円×60％＝1,080万円
2 減税措置の適用
購入1年目に「新築住宅に対する減税措置」および「住宅用地特例の減税措置」の適用を受けたものとします。固定資産税額は以下のように減額されます。
土地：840万円×1/6×1.4％＝1万9,600円
建物：1,080万円×1/2×1.4％＝7万5,600円
合計：1万9,600円＋7万5,600円＝9万5,200円
3 減税措置終了後の固定資産税額
「新築住宅に対する軽減措置」は、3階建て以上の耐火構造の長期優良住宅の場合、7年間適用されます。8年目の固定資産税を計算する場合、建物価格は新築時から築年数が経過しているため、「経年減価補正率」を加味して計算する必要があります。
法務局の「経年減価補正率表」によると、非木造建物の8年目の補正率は0.7866です。該当する補正率を当てはめた減税措置終了後の固定資産税額は以下のようになります。
土地：840万円×1/6×1.4％＝1万9,600円
建物：1,080万円×0.7866×1.4％＝約11万8,934円
合計：1万9,600円＋11万8,934円＝13万8,534円
13万8,534円－9万5,200円＝4万3,334円
減税措置終了後は4万円以上固定資産税が増えることになります。
5-2.5,000万円の新築ワンルームマンションの固定資産税はいくら？
5,000万円の新築ワンルームマンションの固定資産税は以下のとおりです。
東京都の新築ワンルームマンション、専有面積40㎡、購入価格5,000万円（土地価格2,000万円、建物価格3,000万円）
1 固定資産税評価額の決定
土地の評価額：2,000万円×70％＝1,400万円
建物の評価額：3,000万円×60％＝1,800万円
2 減税措置の適用（購入1年目）
土地：1,400万円×1/6×1.4％＝約3万2,667円
建物：1,800万円×1/2×1.4％＝12万6,000円
合計：3万2,667円＋12万6,000円＝15万8,667円
3 減税措置終了後の固定資産税額（購入8年目）
土地：1,400万円×1/6×1.4％＝約3万2,667円
建物：1,800万円×0.7866×1.4％＝約19万8,223円
合計：3万2,667円＋19万8,223円＝23万890円
23万890円－15万8,667円＝7万2,223円
減税措置終了後は7万円以上固定資産税が増えることになります。
5-3.1億円の新築ワンルームマンションの固定資産税はいくら？
1億円の新築ワンルームマンションの固定資産税は以下のとおりです。
東京都の新築ワンルームマンション、専有面積45㎡、購入価格1億円（土地価格4,000万円、建物価格6,000万円）
1 固定資産税評価額の決定
土地の評価額：4,000万円×70％＝2,800万円
建物の評価額：6,000万円×60％＝3,600万円
2 減税措置の適用（購入1年目）
土地：2,800万円×1/6×1.4％＝約6万5,333円
建物：3,600万円×1/2×1.4％＝25万2,000円
合計：6万5,333円＋25万2,000円＝31万7,333円
3 減税措置終了後の固定資産税額（購入8年目）
土地：2,800万円×1/6×1.4％＝約6万5,333円
建物：3,600万円×0.7866×1.4％＝約39万6,446円
合計：6万5,333円＋39万6,446円＝46万1,779円
46万1,779円－31万7,333円＝14万4,446円
減税措置終了後は14万円以上固定資産税が増えることになります。
6.ワンルームマンション投資で固定資産税・都市計画税以外にかかる税金
ワンルームマンション投資では、固定資産税や都市計画税以外にもさまざまな税金がかかります。ここでは、マンションの購入から売却・相続までの各段階で、どのような税金が発生するのかを紹介します。
6-1.購入時
ワンルームマンションの購入時には、以下の税金がかかります。
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に課される税金 |
|---|---|
| 印紙税 | 不動産売買契約書に印紙を貼付することで納める税金 |
| 登録免許税 | 不動産の所有権などを登記する際に課される税金 |
| 消費税 | 建物部分の購入価格に対して課される税金 |
不動産取得税は、マンションの建物価格、土地価格に分けて、以下のように計算します。
課税標準額（家屋の固定資産税評価額）×3％（2027年3月31日までの軽減税率）
・土地の計算式
課税標準額（土地の固定資産税評価額の1/2）×3％（同）
登録免許税の税率は、中古マンションを購入した場合の所有権移転登記が固定資産税評価額の2.0％、新築マンションを購入した場合の所有権保存登記が法務局認定価格の0.4％です。法務局認定価格は共同住宅で鉄筋コンクリート造の場合、1㎡当たり16万6,000円（東京法務局の例）となっています。25㎡のワンルームマンションの場合は415万円となります。また、不動産投資ローンを利用して物件を購入する場合には、抵当権設定登記が必要となり、この際の登録免許税は借入額（債権額）の0.4%です。
このほか、購入時には不動産売買契約書に貼付することで納める印紙税（税額は契約書に記載された金額に応じて変動）がかかります。また、建物部分の購入価格に対して消費税（税率10%）も発生します。
6-2.運営時
ワンルームマンションの運営期間中には、以下の税金がかかります。
| 所得税 | 家賃収入から必要経費を差し引いた所得（不動産所得）に対して課される税金 |
|---|---|
| 住民税 | 家賃収入から必要経費を差し引いた所得（不動産所得）に対して課される税金 |
| 個人事業税 | 事業を行う個人に対して課される税金 |
所得税は累進課税であり、所得が多いほど税率が高くなります。税率は以下のとおりです。
▽所得税税率表
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5％ | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10％ | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20％ | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23％ | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33％ | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40％ | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45％ | 4,796,000円 |
住民税は、前年の所得に応じて課税される「所得割」と、定額で課税される「均等割」で構成されています。所得割の税率は、市町村民税6％と都道府県民税4％を合わせて10％が標準です。
個人事業税は、地方税法で定められた70種類の事業に対して3～5％の税率で課税されます。不動産貸付業は第一種事業に分類され、税率は5％です。
6-3.売却時
ワンルームマンションの売却時には、以下の税金がかかります。
| 譲渡所得税 | 不動産の売却によって得た利益（譲渡所得）に対して課される税金 |
|---|---|
| 印紙税 | 不動産売買契約書に印紙を貼付することで納める税金 |
| 登録免許税 | 抵当権抹消登記などを行う際に課される税金 |
| 住民税 | 譲渡所得に対して課される税金 |
譲渡所得税は保有期間によって税率が大きく異なります。保有期間が5年以下の場合（譲渡した年の1月1日時点）は「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％（所得税、復興特別所得税、住民税を含む）です。一方、保有期間が5年を超える場合（譲渡した年の1月1日時点）は「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％（同）と大幅に下がります。保有期間が4年8ヵ月であれば、あと少し保有を続けて、売却した年の1月1日時点で5年を超えてから売却したほうが節税になります。
抵当権抹消登記は、ローンを完済した際に不動産に設定されている抵当権を消滅させるための登記手続きです。この抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。例えば、土地と建物それぞれに抵当権が設定されているワンルームマンションの場合、合計で2,000円の登録免許税が必要になります。
6-4.相続時
ワンルームマンションを相続した場合は、以下の税金がかかります。
| 相続税 | 亡くなった人（被相続人）から財産を相続した際に、その財産の価額に応じて課される税金 |
|---|---|
| 登録免許税 | 相続によって不動産の所有権が移転する際に、その登記手続きに対して課される税金 |
相続税を計算する場合、現金のまま相続すると相続税評価額が100％で評価されますが、不動産で相続すると70％程度に評価が下がり節税になります。なお、相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」の金額までは相続税がかかりません。
7.ワンルームマンション投資の固定資産税は毎年経費計上できる
固定資産税は、居住用の住宅の場合は単なる支出となりますが、ワンルームマンション投資の場合は、必要経費として計上できるため、所得を圧縮し、結果的に所得税・住民税の負担を軽減できるというメリットがあります。毎年必ず発生する費用であるため、安定した経費として見込むことができます。
固定資産税を正しく理解するためには、その計算の基となる固定資産税評価額や、課税標準額を軽減できる特例措置についても把握しておくことが重要です。適用できる特例がある場合は、忘れずに利用しましょう。
ただし、ワンルームマンション投資にかかる税金は固定資産税だけではありません。本記事で紹介した各種税金についても理解し、税金全体を考慮した上で資金計画を立てることが大切です。
※記事中のシミュレーションは一例であり、個々の条件によって計算結果は異なります。参考程度にお考えください。
＞＞【無料eBook】30代で知りたかった「お金」の極意 後悔しない８つのポイント
【オススメ記事】
・働けば働くほど年金が減額！？在職老齢年金制度について
・ウソ？ホント？生命保険に節税効果はあるのか
・給与所得者が確定申告で還付を受けられる４つの控除を解説
・青色申告特別控除が変わる？65万円の控除を受けるためには？
・相続税・贈与税・所得税。保険は名義でどう変わるのか？