低リスクで初心者であっても取り組みやすいことから人気の新築区分マンション経営。4大効果といわれる大きなメリットがあることが人気の理由ですが（4大効果については後述します）、その一方でリスクやオーナー特有のお悩みもあることも理解しておく必要があります。
そこで当記事では、すでにマンション経営に取り組んでいる現役の大家さんがどんなお悩みを持ち、それをどう解決しているのかについて解説したいと思います。現在、マンション経営をお考えの方にありがちなお悩みも併せて解説しますので、その対比も含めて「大家さんになった未来」をイメージしていただければと思います。
目次
マンション経営に取り組む大家さんのお悩み5選
すでにマンション経営に取り組んでいる大家さんはどんなことに悩み、難しさを感じているのでしょうか。そしてこれらの問題は、解決可能なものなのでしょうか。
1.空室リスク
所有しているマンション物件が空室になると家賃収入がゼロになってしまうため、空室リスクは大家さんにとって最大のリスク要因です。不動産を運用する投資信託であるJ-REITが保有している大都市圏の賃貸マンション空室率は3％台から5％台程度で推移（2018年のデータ）していますが、J-REITは不動産のプロが運用する投資信託です。プロが運用している賃貸マンションであっても数％とはいえ空室になっていることを考えると、空室リスクはどの大家さんにとって無縁ではありません。
2.家賃の滞納
入居者がいても、その入居者が家賃を滞納してしまうと家賃収入が途絶えてしまうため、これもリスク要因です。しかも空室の場合はいつでも入居者に入ってもらうことができますが、入居しているのに家賃収入が入ってこないのはさらに厄介です。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会が会員である管理会社に行った調査によると、対象の賃貸住宅のうち6.1％で家賃の滞納が発生していることが明らかになっています。今は滞納が発生していなくても今後その可能性がゼロではないため、多くの大家さんにとってお悩みの種となります。
3.物件の汚損や破損
入居者のマナーやモラルに関連するお悩みとして、物件の汚損や破損といった問題が考えられます。入居者本人の故意や過失によるものだけでなく、規約ではペットの飼育を禁止しているのに犬や猫などを飼っていたために汚損や破損が起きるといった問題も含まれます。
4.入居者同士のトラブル
マンションの中には多くの住人がいるため、生活音や駐車・駐輪のマナーなどで入居者同士のトラブルが起きることがあります。マンションなど集合住宅における入居者間のトラブルでは、「違法駐車・違法駐輪」「ペット飼育」「生活音」が上位を占め、3大トラブルとなっています。
5.退去時の原状回復
入居者が退去する際には、原状回復をするのが基本です。しかしマンションに住んでいると入居者の責任によらない劣化や設備の故障が起きることもあるため、こういった場合に誰が原状回復の責任を負うのかでトラブルに発展することがあります。
国土交通省が定めている「原状回復ガイドライン」がひとつの基準になっており、原則として自然な損耗や劣化については入居者に原状回復の義務はなく、それ以外の故意または過失による問題は入居者の責任において退去時に原状回復をするのが通例となっています。
これらのお悩みはすべて解決、克服できる
空室や家賃滞納、入居者に関連するトラブルなど、マンション経営には悩み事だらけだとお感じになった方もおられるでしょう。しかしこれはマンション経営以外のあらゆる事業においても言えることであり、事業や投資にリスクや悩み事はあるものです。
しかも、ここでご紹介した大家さんの主要な5つのお悩みは、すべて解決可能なものばかりです。すでにマンション経営に取り組んでいる大家さんたちという「先人」たちもそれを克服してきているので、ご安心ください。これらのお悩みを解決する具体的な方法については、後述します。
まだ始めていない人のありがちなお悩みと疑問3選
前章ではすでにマンション経営に取り組んでいる大家さんが持っているお悩みについて解説しましたが、ここではまだ検討中の「未来の大家さん」にとって現段階でありがちなお悩みや疑問をご紹介します。マンション経営を始めたいと思う一方で、どこか躊躇してしまう理由として当てはまるものがあるのではないでしょうか。
1.そもそも新築区分マンション経営は儲かるのか？
マンション経営の中でもリスクが低いとされているのが、新築の区分マンション経営です。新築もしくは築浅の物件は入居者から好まれやすく、空室になりにくいことや、建物が新しいことで不具合などが起きにくくメンテナンスコストもほとんどかからないことなどがその理由です。
新築と中古には、一般的にそれぞれ相反するメリットとデメリットがあります。その関係を表にすると、下記のようになります。
| 利回り | リスク | |
|---|---|---|
| 新築 | 低い | 低い |
| 中古 | 高い | 高い |
中古物件の方が利回りが高い傾向がありますが、その一方で空室や不具合などのリスクも高くなります。新築物件は利回りが高くなりにくい一方で安定した入居率や突発的な修繕のリスクも低いというわけです。マンション経営の初心者は新築から始めたほうが無難という論調があるのも、リスクを抑えやすいからです。
2.災害などで物件がダメージを受けたらどうする？
マンションは頑丈な建物ですが、地震や台風などによるダメージを受けてしまう可能性はゼロではありません。新築と中古を比べると、やはり新築のほうが免震構造など災害に強い設計になっていることが多く、災害によるダメージに強いという意味でも優位性があります。
また、自然災害によるリスクは保険でカバーすることができるので、地震や台風などでダメージを受けたとしてもそれが致命的な事態になるわけではありません。
3.新型コロナウイルスの影響でマンション経営の先行きはどうなる？
2020年に端を発し、社会や経済に計り知れない影響を及ぼしたのが、新型コロナウイルスの感染拡大です。失業や収入の減少で家賃が払えなくなった人が増加したことにより、国がそれを支援する制度も設けられました。この制度は事業者を対象にしたものですが、住宅であっても同様に家賃を払えなくなる人が増えるということは、マンション経営にも暗い影を落とすのではないかと考える方もおられるでしょう。
経済が停滞することにより家賃滞納のリスクが高まったり、より家賃の低い物件に移る人が増えることは予想できますが、その一方でテレワークの普及により自宅が職場になる概念も生まれています。完全テレワークではなくても、週のうち数日だけは自宅勤務といった「ハイブリッド型」も多く見られるようになっているため、自宅に仕事ができるスペースが必要になる人が増えることで新たな住宅需要にもつながります。
「コロナショック」による影響が収束するのにつれて不動産需要の回復が見込まれますし、それを契機に生まれたテレワークなど新しい働き方による需要喚起を考えると、「衣食住」の一角を成すマンション経営の安定感が大きく揺らぐことは考えにくいでしょう。
大家さんはそれぞれのお悩みをどう解決しているのか
先ほど挙げた5つのお悩みを、大家さんたちはどう解決しているのでしょうか。すべてのお悩みは解決可能であると述べましたので、ここでは5つそれぞれに対する解決法について解説します。
1.空室リスク対策
空室リスク対策の基本的な考え方は、人気が衰えない物件を選ぶことです。新築マンションは「新しいこと」が人気を集める理由として十分なのであまり空室に悩まされることはないと思いますが、やがてその優位性を発揮しにくくなる時が来ます。そこで重要になるのが、立地条件です。
マンションは不動産なので、文字通り動かない資産です。駅近であることや都心までの距離、近隣に商店街やスーパー、学校、公園などが充実していること、さらには周辺環境が良好であることなど、立地条件を決める要素は数多くあります。マンションに住む人は利便性を重視する傾向があるため、徹底した立地条件の精査は空室リスク対策として有効です。
立地条件に恵まれているマンションは空室になりにくいだけでなく、資産価値も目減りしにくいため、売却時においても有利な価格が期待できます。
2.家賃滞納対策
家賃滞納への対策には、2つの段階があります。1つはそもそも滞納しそうな人を入居させないために、入居時の審査を徹底すること。もう1つは家賃保証会社を入れ、滞納時にも家賃が支払われる仕組みを作ることです。
自主管理といって大家さん自らが家賃の回収を行う場合は、滞納が発生した際にも大家さん自身が対応することになります（自主管理する大家さんはベテラン大家さんの一部程度でこれからマンション経営を始めようと考える人はあまり考慮する必要はありません）。その場合の対応は口頭での督促から文書での督促、内容証明郵便の送付、最終的には契約解除（退去）といったように段階を踏んで行うことになります。自己管理による滞納への対応が最終的に法的な手段に及ぶ場合は、専門家である法律家に委ねることになるので、大家さん自身が高度なノウハウを持っている必要はありません。
3.物件の汚損や破損への対策
物件の汚損や破損については、責任の所在を明確にしておくことが重要です。明らかに入居者の故意や過失によるものであっても「契約に含まれていない」と突っぱねられてしまう恐れがあるため、契約時に具体的なケースも含めて責任の所在を明確にしておくのがセオリーです。
こうした問題が表面化するのは退去時であることが多いのですが、ペット飼育など入居中に規約違反が発覚した場合は、それを理由に退去してもらうことも含めて対応する必要があるので、こうしたケースも想定した契約内容にしておくことが望ましいでしょう。
4.入居者同士のトラブル対策
マンションには管理会社が入っているので、入居者同士のトラブル対応は原則として管理会社に一任することになります。入居者同士のトラブルは「ご近所トラブル」の一種なので感情的になりやすく、対応にはスピード感が求められます。というのも、トラブルを放置していると当事者間でさらにヒートアップしてしまい、収められるものも収められなくなる恐れがあるからです。
入居者同士の問題が起きたら管理会社に一任してその経緯や結果を把握しておくことで、次に同様の問題を起こしそうな人を入居させないことが大家さんにとっての経験値になります。
5.退去時のトラブル対策
退去時のトラブルとは事実上、原状回復に関連するトラブルとイコールであると言っても良いでしょう。室内の汚損や破損、もしくは造作の変更など入居者に原状回復の責任があると思われるものであっても、入居者がそれを認めないといった場合にトラブルに発展します。
これを防止するには、契約時に責任の所在を明確にしておくことが重要です。国土交通省がまとめている「原状回復ガイドライン」では、経年劣化や通常損耗といった入居者の責任によらないものは貸主つまり大家さんの負担分で、それ以外の「グレードアップ」と「善管注意義務違反（※）」「故意・過失」については入居者に原状回復の責任があると定義しています。このガイドラインに沿った契約内容にしておくことで、退去時のトラブルを回避することができます。
善管注意義務…「善意な管理者の注意義務」を略したもので、民法第400条が規定している義務のことです。賃貸契約の場合は入居者が常識的、一般的な範囲で注意して管理をする義務と解釈されています。これに違反するということは、「賃貸マンションに住むのにあたって常識的な管理をしていなかった」となり、原状回復の責任を負うことになります。
これからマンション経営を始めたいとお考えの方へ
大家さんが持つさまざまなお悩みとその解決法を踏まえたうえで、これからマンション経営を始めたいとお考えの方に知っておいていただきたいことを3点に整理しました。この3点を留意したうえで、トラブルに強いマンション経営を目指しましょう。
マンション経営のお悩みはすべて解決できる
大家さんが持つ5つの主要なお悩みについて、それぞれ個別に解決法をお読みいただきました。このことからもお分かりのように、マンション経営の大家さんが向き合うお悩みやリスクなどは、すべて解決可能なものばかりです。
始める前から悩んでしまうと前に進めなくなってしまいますが、すでに成功している大家さんは皆、こうした問題を解決してきている事実があります。不動産投資会社は単に物件の販売だけでなく、こうした問題の解決も含めて大家さんをサポートするための存在です。こうした専門家のサポートも活用しながらお悩みを解決することで大家さんとしてもキャリアアップしていくことができるのです。
管理のプロに任せる
不動産の管理は設備の不具合や入居者からの苦情処理、さらには家賃の回収など多岐にわたります。すでに多くの物件を所有している大家さんであっても不動産管理のプロではないので、管理はプロに任せていることが大半です。
管理会社には経験とノウハウがあるので、初動対応の的確さなど「一日の長」があります。管理会社があるからこそマンション経営に参入して成功できたと感じている大家さんはとても多く、これからマンション経営をお考えの方々も管理業務はプロに任せることを前提にすることをおすすめします。
苦情処理や家賃滞納への対応など、管理業務の中には精神的な負担を伴うものもあります。そんな負担もすべて管理会社に一任できるので、煩わしい管理に不安を感じる必要はありません。
どんな投資でもお悩みは付き物
先ほども述べたように、どんな事業や投資であってもお悩みやリスクはある程度は付き物です。マンション経営も立派な不動産事業なので、ここでご紹介したようなお悩みがあるのは当然で、それを解決する方法もすでに確立しています。
株やFXなどの投資と比較するような論調を目にすることもありますが、そもそもマンション経営とは別物です。現物不動産を所有する安定感と堅実性は特有のもので、融資を利用することで効率良く資産形成ができるという強みもマンション経営ならではです。
次章ではマンション経営の4大効果について、その概要をご紹介します。それを知ることで、マンション経営がなぜこれほど多くの方々に支持されているのかがお分かりいただけると思います。
マンション経営の4大効果をおさらい
最後に、マンション経営が持つ4大効果（4大メリット）について1つずつ概要をご紹介します。すでにご存じのものもあるかもしれませんが、これらすべてを知ったうえでマンション経営を検討することで、より正確な投資判断ができると思います。
1.年金効果
所有している物件から入る家賃収入は、大家さんの年齢や属性に関係なく入り続けるものです。公的年金への不安が囁かれる中、マンション経営による家賃収入は入居者がいる限り続くものなので、老後において大いに期待できる収入源となります。
貯蓄や個人年金などは取り崩したり、受給期間を満了するとなくなってしまう有限の資産です。それに対して家賃収入は物件を手放すことがない限り入り続ける資産となります。
2.節税効果
自営業であれば節税の余地があるところであっても、サラリーマンなど給与所得者には節税の余地が少ないのは、多くの方々がすでにご存じのことだと思います。マンション経営は事業なので、物件の取得にかかった費用やローンの利息、さらには減価償却といって「物件の価値が目減りした分」をすべて経費として計上できます。減価償却を活用してマンション経営の損益が赤字になれば本業収入による所得税を節税することができます。
ここでいう「赤字」には、2つの意味があります。1つは本当にマンション経営自体の収支がキャッシュベースで赤字になっている場合で、もう1つはキャッシュベースでは黒字であるものの減価償却を計上することによって帳簿上の赤字になる場合です。いずれにしても節税効果はあるので、節税目的でマンション経営に参入する人もいます。
さらにマンション経営に参入することで現金資産を不動産にしておくことができるため、相続時の財産評価額を低く抑えることが可能になります。この効果を活用すると、相続税対策にもなります。
3.生命保険効果
多くの場合、マンション経営で物件を購入する際には金融機関のローンを利用します。こうした不動産事業向けのローンを利用する際には団信（団体信用生命保険）という生命保険への加入が条件となっていることが大半です。この団信に加入することで、マンション経営の大家さんであり被保険者の方が亡くなる、もしくはローンの返済が困難な状況になった場合であっても団信の保険金でローンが完済される仕組みになっています。
これにより、マンション経営をしている人は自動的に生命保険に加入しているのと同じ効果が得られます。万が一本人が亡くなった場合であっても遺族には残債のない収益物件が残るため、そこからの家賃収入で生活を支えることができます。
すでに生命保険に加入している方がマンション経営に参入する場合は団信がその代わりになるため、生命保険の見直し、もしくは解約をすることでその保険料もローン返済の予算として充てることができます。
4.資産運用効果
株や債券などを活用した資産運用と比べて、マンション経営には安定的かつ高い利回りを確保できるメリットがあります。「コロナショック」と呼ばれた2020年3月の相場では株価の大暴落が見られましたが、不動産市場にそこまでの極端な動きはありませんでした。ここでも改めて現実資産の強み、底堅さが発揮されたと考えて良いでしょう。
安定的に高い利回りを狙いやすいマンション経営で、長期的な視野に立った資産形成もより有利なものになります。
まとめ
マンション経営の大家さんはどんなお悩みを抱えていて、それをどう解決しているのかという疑問にお答えする形で、マンション経営を検討されている方が知っておくべき情報を網羅してきました。どんな事業や投資であっても、それを始める時には不安があって当然です。それを解消し、「これなら自分にもできそうだ」と感じていただける一助になれば幸いです。
大家さんが抱える悩みQ＆A
最後に大家さん抱える基本的な疑問を確認しておきましょう。
Q7-1.マンションの大家さん（オーナー）になった場合、どのような悩みがありますか？
主に以下の5つが想定されます。
・空室リスク
入居者が退去し、なかなか新しい入居者が決まらないことを「空室リスク」といいます。空室期間は家賃をローンの返済にあてることができないので、貯金や本業による収入から支払うことになります。
・家賃の滞納
家賃を滞納されてはローンの返済にあてることができません。
・物件の汚損や破損
入居者のマナーが悪く、物件を暴力的な行為により著しく棄損したり、禁止しているのにペットを飼い、汚損するといったことがありえることから、これも大家さんにとっては大きな悩みになります。
・入居者同士のトラブル
生活音・駐輪・駐車による入居者間のトラブルは多く、「入居者間の3大トラブル」といわれています。
・退去時の原状回復
入居者が退去する際、部屋は以前の状態に戻す必要があります。これを原状回復といいます。長年使うことによる自然な損耗・劣化（経年劣化）などは大家負担となりますが、故意・過失による汚れ・棄損は入居者負担になります。
経年劣化によるものなのか、それとも入居者によるものなのかでトラブルになることが多く、訴訟にまで発展するケースもあります。
Q7-2.上記のような悩みはどのように解決しているのでしょうか？
A.以下のような対策が取られています。
・空室リスク対策
空室リスクに備えるためには購入前の「事前対策」が必要になってきます。それは空室が起きにくい物件を購入することです。
例えば、スーパー、コンビニ、商店街、公園などが近くにあるなど、生活の利便性が高い物件は空室になりにくく、資産価値は目減りしにくいので、売却時には有利な価格が期待できます。
・家賃滞納対策
対策としては2つあります。
入所審査を徹底的に行い、家賃を滞納しそうな人物は入居させないこと。そしてもう1つは家賃保証会社を間に入れ、滞納しても家賃が支払われる仕組みを作ることが必要です。
・物件の汚損や破損への対策
退去時に「聞いてない」「契約に含まれてない」と退去者とトラブルにならないためには、契約時に具体的なケースを含め、責任の所在を明確にしておく必要があります。
・入居者同士のトラブル対策
入居者同士のトラブル対応は原則として管理会社に一任することになります。しかし、管理会社に任せっきりでは、大家としての経験値が上がりません。管理会社からは経緯や結果を聞き状況を把握することで、次回入居者を選定する際に役立ちます。
・退去時のトラブル対策
退去時のトラブルは原状回復に関するトラブルがほとんどです。これを防止するには、国土交通省の「原状回復ガイドライン」に乗っ取り、契約時に責任の所在を明確にしておくことが必要です。
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