マンション経営の要!「管理」で失敗しないためのポイント
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目次

  1. 1.「管理」こそマンション経営
  2. 2. 3つのマンション管理方法 メリット・デメリット
    1. 2−1. 自主管理のメリット・デメリット
    2. 2−2. 管理委託のメリット・デメリット
    3. 2-3.一括借り上げ(サブリース)のメリット・デメリット
    4. 2-4.3つの方法の定期コスト比較
  3. 3.失敗しないために良い管理会社を見極めるポイント
    1. 3-1.入居者管理の業務は?ポイントは?
    2. 3-2.建物管理の業務は?ポイントは?
    3. 3-3.管理業務の範囲を確認する
    4. 3-4.複数の管理会社と比較する
    5. 3-5.デジタルやネットを管理に取り入れている
  4. 4.管理会社を変更する方法を抑えておこう
  5. 5. 優秀な管理会社をパートナーに選ぶと安定経営が実現できる

マンション経営には、株式など他の投資手段と異なる点があります。株式やFXの投資は、投資対象を「買う」か「売る」かですが、マンション経営には「買う」、「売る」に加えて、「管理する」という行為があります。ここでいう「管理」とは、投資家が購入した自分の賃貸物件に、より多くの人に、より長く入居してもらうための施策です。管理がうまくいけば、マンション経営は軌道に乗り、失敗すると暗礁に乗り上げてしまうかもしれません。そこで今回は、不動産投資家が知っておくべき不動産管理のポイントについて考えます。

1.「管理」こそマンション経営

マンション経営の要!「管理」で失敗しないためのポイント
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マンション経営の特徴は、良くも悪くも「買って終わり」ではないところです。投資対象の賃貸住宅には、他人が入居し生活しています。オーナーは入居者に長く住んでもらうためにも、生活環境を維持・向上できるように、物件を管理しなければなりません。

マンション経営は、投資を通じて「住宅」という社会インフラ整備に関与しています。人の生活や社会インフラに関わることは、面倒に感じる人もいるかもしれません。しかし、この面倒があるからこそ、マンション経営は「ローリスク・ロングリターン」という魅力的な投資になるのです。

株式投資では1カ月間という短期で資産が倍になるケースもあります。しかし、その逆もあり得るのです。信用取引で失敗すれば、資産を失うだけでなく、巨額の借金を抱えるかもしれません。株式投資は「ハイリスク・ハイリターン」なのです。他方、国債や預貯金は、元本と利子がほぼ保証されているローリスクな投資です。しかし、利子はものすごく少額で、低リスクとはいえリターンが少なすぎて、「投資の妙味」は感じられないかもしれません。

そして、マンション経営のリターンは家賃収入です。家賃収入は、安いアパートでも1室当たり月5万円程度の売上になります。高級マンションならば月20万円も不可能ではありません。しかも家賃収入は、急に暴落することはありません。家賃は「人が住むためのコスト」であり、大きく変動しない傾向があります。また、政治情勢の影響や地政学リスクもありません。最大のリスクは空室です。じっくりと資産形成したい投資家にとって、不動産は非常に魅力的な投資であり、「管理の手間」は、投資コストぐらいに考えるとよいのではないでしょうか。

2. 3つのマンション管理方法 メリット・デメリット

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マンション経営をする際の入居者と物件の管理方法には、次の3つの選択肢があります。

  • オーナー(投資家)自ら管理する「自主管理」
  • 管理会社に業務を委託する「管理委託」
  • 管理会社などに借り上げてもらう「一括借り上げ(サブリース)」

それぞれの管理方法のメリット・デメリットを確認していきましょう。

2−1. 自主管理のメリット・デメリット

自主管理とは、マンションの管理業務(家賃督促・退去立ち会い・クレーム対応など)をすべてオーナー自身で行う方法です。一棟物件の場合は、建物の巡回・清掃・修繕なども行う手間もかかります。

自主管理のメリットは、管理コストを抑えられることです。管理会社に委託すれば手数料が発生し、その分、オーナーの収入は減少します。入居者とコミュニケーションを取りたい人は敢えて自主管理を選ぶこともあります。デメリットは、本業を持つサラリーマンが副業でマンション経営をしている場合、自主管理は負担が重いことです。マンション経営は生活の基盤である「住居」を提供するサービスです。入居者の生活の基盤に関する連絡は緊急を要することもあり、自主管理はサラリーマンには負担が大きいといえます。

2−2. 管理委託のメリット・デメリット

管理委託とは、マンション経営に関わる業務の大半を専門の管理会社にアウトソースすることです。賃貸経営が本業の専業のオーナーでない限り、管理委託を選択するのが無難であり普通です。

管理会社に委託するメリットは、オーナー自身で管理業務を行う必要がなく、本業に集中できることです。管理会社は入居者対応に慣れているため、入居者満足度を高める効果も期待できます。一方、デメリットは、業務委託にかかるコストが発生することですが、5%程度のコストで管理業務をアウトソースできるので、効率的といえます。

2-3.一括借り上げ(サブリース)のメリット・デメリット

一括借り上げ(サブリース)とは、賃貸マンションを管理会社などが借り上げ、それを管理会社が入居者に転貸する方法です。とくに空室リスクが気になる場合は検討するのも一案です。

一括借り上げ(サブリース)のメリットは、入居者がいても空室でも変わらずオーナーに家賃収入が入ってくることです。借主が管理会社のため、管理の手間も一切かかりません。一方、デメリットは、サブリース料金が発生することです。10%前後のケースが多いです。また、家賃相場が下がったり、空室率が高い状態が続いたりしたときに家賃減額の可能性があることもリスクですが、自主管理や管理委託でも家賃が下がることや空室率が上がることは起こることです。

2-4.3つの方法の定期コスト比較

ここで、紹介してきた3つのマンション管理方法のコストを比較してみましょう。端的にまとめると下記の表のようになります。

管理方法定期コストコスト例
自主管理かからない
管理委託家賃の4〜7%程度家賃10万円なら4,000〜7,000円
一括借り上げ家賃の10%程度家賃10万円なら1万円

※一括借り上げでは、建物のメンテナンス費用はオーナー負担のケースが一般的です。

「自主管理」なら定期コストは0円ですが、「管理委託」だと手間をかけずにマンション経営ができますし、「一括借り上げ(サブリース)」だと空室リスクを回避しやすくなります。あくまでも、コストとメリットの比較が大切です。

3.失敗しないために良い管理会社を見極めるポイント

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ここまでの内容で、本業を持つサラリーマン投資家などは、「管理委託」または「一括借り上げ(サブリース)」を選択した方がスムーズということをご理解いただけたと思います。なぜなら、そのほうが管理の手間がかからないからです。

とはいえ、管理会社に管理業務を委託しても、マンション経営の最終責任はオーナーにあります。ときには管理会社の業務をチェックすることも大切です。具体的に管理業務は、「入居者管理」と「建物管理」に分かれます。マンション経営をするのであれば、管理の業務内容を知っておきたいところです。

3-1.入居者管理の業務は?ポイントは?

入居者管理は一棟物件のオーナー、区分マンションのオーナーの両方が対象のサービスです。管理会社に入居者管理を委託した際、提供される主なサービスは次の内容です。
※サービス内容は管理会社によって異なります。

  • 家賃の集金
  • 滞納家賃の督促
  • 契約更新や退去時の立ち会い
  • クレーム、トラブル対応 など

上記のうち、クレームは即対応がマストです。これを怠ると、不満が募り退去につながりかねません。その結果、空室率が上がる可能性もあります。クレーム、トラブル対応には「365日24時間対応」のサービスを提供する管理会社もあり、これは入居者への付加価値となります。

3-2.建物管理の業務は?ポイントは?

物件管理は、一棟物件のオーナーが対象のサービスです。管理会社に「建物管理」を委託した際、提供される主なサービスは次の内容です。
※サービス内容は管理会社によって異なります。

  • 共有部の巡回、清掃、ゴミ出し
  • 共有部の修繕(提案)
  • 長期修繕計画の作成・実行 など

上記のうち、巡回や清掃はどれくらいの頻度で行っているのか確認したほうがよいでしょう。こまめに訪れているほうが当然ながら共有部をキレイに保てます。

さらに次の3つを意識すると、優秀な管理会社を選びやすくなります。

3-3.管理業務の範囲を確認する

一口に管理業務といっても、その提供するサービス内容は各社さまざまです。また、標準のサービスにどれくらいの範囲の業務が含まれているかもまちまちです。そのため、「標準サービス」と「オプションサービス」の内容・追加料金などに納得した上で管理会社と委託契約を結ぶと安心です。

3-4.複数の管理会社と比較する

優秀な管理会社を選ぶには、複数の管理会社を比較して選ぶのがよいでしょう。ただし、管理委託費の安さだけで管理会社を比較するのは避けたいところです。「総管理戸数」「平均入居率」「サービス内容」など複数の指標で比較することで、真に優秀な管理会社を選びやすくなります。

3-5.デジタルやネットを管理に取り入れている

管理会社を選ぶ際、地元で何代にもわたって経営してきたような老舗の管理会社が安心できるという考え方もあるでしょう。もちろん、老舗の管理会社には歴史や信頼があるかと思いますが、業務内容を見直さずアナログな手法にこだわり、時代に合わない非効率な管理会社もあります。そのため、「管理にIT化やデジタル化を進めているか」もチェックしたいポイントです。

4.管理会社を変更する方法を抑えておこう

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管理会社選びのポイントについてお話しましたが、一方で契約してみないとわからない部分もあります。最悪の場合は、契約しても管理会社を変更することが可能ですが、いきなり契約解除ではなく段階を踏むのが賢明です。

管理会社の業務に不満があればまずは担当者を変更し、それでも改善されない場合は管理会社を変更すべきでしょう。ただし、管理委託では契約書を交わしているため、その内容に沿って進める必要があります。以下の内容を契約書で確認しましょう。

  • 契約解除の予告はいつまでにする決まりになっているか
  • 契約解除するとオーナー側に不利な条件はないか

5. 優秀な管理会社をパートナーに選ぶと安定経営が実現できる

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ここではマンション経営の管理について解説してきました。最重要となる部分「マンション管理の方法」と「管理会社に委託する業務内容」、そして「管理会社選びのポイント」について振り返ってみましょう。

3つのマンション管理の方法

  • オーナー(投資家)自ら管理する「自主管理」
  • 管理会社に業務を委託する「管理委託」
  • 管理会社などに借り上げてもらう「一括借り上げ(サブリース)」

このうち、本業のあるサラリーマン投資家は「管理委託」または「一括借り上げ(サブリース)」を選ぶと、管理の手間がなく本業に集中できます。

管理会社選びをするのに大事な「業務内容」には「入居者管理」と「建物管理」があり、区分マンションオーナーは入居者管理主体で管理会社と契約することになります。

管理会社に委託する主な業務内容

  • 入居者管理:家賃の集金、滞納家賃の督促、クレーム対応など
  • 建物管理:共有部の巡回、清掃、ゴミ出しなど

管理会社選びで大事なポイントは「管理業務の範囲を確認する」「複数の管理会社と比較する」などです。 優秀な管理会社をパートナーに選ぶと安定経営が実現でき、戸数を増やしてビジネスの規模拡大がしやすくなります。

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