新築ワンルームマンション経営で成功する人が絶対に知っている、たった一つの重要な条件
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注目を集める新築ワンルームマンション経営。しかし、買えば必ず儲かるわけではありません。問題のある物件を買ってしまうと、大きな損失を受けることもあります。どうすれば成功することができるか、考えてみましょう。

新築ワンルームマンション経営を成功させるための「不動産会社を見分けるポイント」と「収益物件(立地)選びのポイント」について解説します。多くのポイントを解説しますが、これらの内容のほとんどは「信頼できるビジネスパートナーを見つけること」でクリアできます。

不動産投資におけるビジネスパートナーとは、不動産会社、管理会社、金融機関などです。これらのパートナーに恵まれれば、経験値がない人でも収益物件探しや融資申込みがスムーズに進みやすいですし、必要なときに信頼性の高い情報を提供してもらえます。

ビジネスパートナーのなかでもとくに重要なのは不動産会社です。その意味では不動産投資の初心者は物件探しよりも先に「不動産会社を探すこと」から着手するのがおすすめです。本稿の「3.不動産会社の見分けるポイント」を参考にしながら、複数の業者を比較しながら信頼できるビジネスパートナーを選びましょう。

目次

  1. 1.一般の人が本当に優良な物件情報を得ることは難しい
    1. 1-1.不動産会社は一般の人がアクセスできない情報を多く握っている
  2. 2.ベストな融資条件を引き出せなければ成功確率は下がる
    1. 2-1.タイムリーな情報は不動産会社が持っている
  3. 3.不動産会社を見分ける5つのポイント
    1. 3-1.営業の説明がわかりやすく丁寧
    2. 3-2.開発実績が豊富
    3. 3-3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
    4. 3-4.提携している金融機関が多い
    5. 3−5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
  4. 4.新築マンション経営を成功させる物件(立地)選びのポイント
    1. 4-1.空室リスクを軽減しやすい
    2. 4-2.適正な物件価格である
    3. 4-3.資産価値を維持しやすい立地である
    4. 4-4.適正な利回りである
  5. 5.購入後の管理次第で入居率は大きく変わる
  6. 6.まとめ
  7. 7.新築ワンルームマンション経営で成功するためのQ&A
    1. Q1.新築ワンルームマンション経営で成功するためのポイントを教えてください
    2. Q2.不動産会社を見分けるポイントを教えてください

1.一般の人が本当に優良な物件情報を得ることは難しい

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新築ワンルームマンション経営に関わらず、資産運用を行う上で最も大切なのは情報です。投資対象について、さまざまな角度から情報を得ることで、適格な投資判断ができるようになります。情報が不足していると正しい判断ができないため、失敗するリスクは高まります。

不動産業界は、情報の非対称性が著しいです。情報の非対称性とは、マーケットにおいて当事者間の持つ情報の差が大きいことを意味します。不動産市場では、「売り手」と「買い手」の持つ情報量に圧倒的な差があります。売り手は物件のことをよく知っていますが、買い手は限られた情報をもとに投資判断を下さなければなりません。

1-1.不動産会社は一般の人がアクセスできない情報を多く握っている

また、「プロ」と「一般人」が持つ情報にも差があります。物件について、不動産会社は一般の人がアクセスできない情報を多く握っています。REINSのような不動産会社間のネットワークで共有される情報のほか、自社が仕入れた独自情報を持っている場合もあります。

一般の人は、限られた情報しか持っていません。その限定的な情報だけで安易に物件を買ってしまうと、失敗する可能性が高いです。したがって、有益な情報を持つ不動産会社とつながることが大切です。単に不動産会社に問い合わせるだけでなく、物件を購入する意欲があることを知ってもらい、自分に合った物件の情報を提供してもらえるような関係を構築する必要があります。

2.ベストな融資条件を引き出せなければ成功確率は下がる

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「融資」も重要な条件の一つです。金融機関は数多あり、不動産に対する融資の方針や条件は大きく異なります。例えば、借入金額について「物件価格の100%(フルローン)」を出す金融機関もあれば、「物件価格の7割が上限」との金融機関もあります。

融資期間についても、金融機関によって様々です。財務省のホームページによると2021年時点で金融機関の数は995あるようです。都市銀行、地方銀行、信用組合、ノンバンクなどそれぞれ特徴があります。35年などの長期融資なら月々の返済負担を抑えられます。そのほか、金利や融資可能エリア、連帯保証人の有無、共同担保の有無などの条件も金融機関によって異なります。同じ金融機関でも、支店によって融資の方針が違うこともあります。さらに、融資条件は随時変化します。

2-1.タイムリーな情報は不動産会社が持っている

最も良い条件の金融機関からローンを借りることができれば、マンション経営を有利に進めることができます。しかし、一般人が多くの金融機関の融資情報をタイムリーに把握することは容易ではありません。その情報を持っているのは、やはり日々金融機関とやり取りしている不動産会社です。

したがって、これからマンション経営に取り組む人は、収益物件に対する融資の情報をより多く持ち、金融機関とコネクションのある不動産会社と良好な関係値を構築することが大切です。

3.不動産会社を見分ける5つのポイント

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数ある不動産会社の中から、信頼できる業者を見分けるには次に挙げる5つのポイントがあります。1つのポイントに偏らないよう、複眼的な視点でチェックすることが大切です。

3-1.営業の説明がわかりやすく丁寧

不動産会社を選んだ理由で「営業担当者が好印象だったから」というのは避けるべきです。大事なのは愛想よりも不動産のプロとして買い手が必要な情報を提供してくれることです。その情報の中には一般人には難しい内容も多々あるでしょう。こういった部分をわかりやすく丁寧に解説してくれる担当者と出会うと、収益物件の特性をしっかり理解してマンション経営をスタートさせることができます。

3-2.開発実績が豊富

一口に新築マンションを取り扱う不動産会社といっても、「他社で開発した収益物件を販売しているだけの代理店」と「自社で開発した収益物件を販売している会社(デベロッパー)」があります。さらに、デベロッパーの中でも、これまでの開発実績が多いほうが安心です。

具体的には、数十棟以上の開発実績がある不動産会社であれば、開発・販売・管理などで十分なノウハウを構築していると考えられます。

3-3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている

空室リスクを軽減しやすい新築ワンルームマンションを買いたいのであれば、好立地のマンション用地を抑える力のある不動産会社を選ぶことが大事です。こういったデベロッパーの見分け方は、過去の開発実績を見るのが一番です。

学生や独身のビジネスパーソンに人気の駅や路線で、マンション開発の実績がある不動産会社を選びましょう。

3-4.提携している金融機関が多い

新築ワンルームマンション経営を成功させるには、「購入費用を融資してくれる金融機関をどうするか」も重要な問題です。自力で金融機関を開拓することは大変なため、不動産会社と提携している金融機関を紹介してもらうとスムーズです。

さらに不動産会社が複数の金融機関と提携していれば、その中から条件のよい金融機関を紹介してもらえます。

3−5.購入後もフォローをしっかりしてくれる

新築ワンルームマンション購入後には毎年、確定申告が必須です。不動産会社によってはセミナーなどでこの部分をフォローしてくれたり、不動産に強い税理士を紹介してくれたりするところもあります。

また、マンション経営を成功させるには、収益物件を購入した後の物件・入居者管理も重要です。この点で安心できるのは、社内またはグループ内に管理部門を持っている不動産会社です。

4.新築マンション経営を成功させる物件(立地)選びのポイント

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物件(立地)選びを上手く進めるコツは、「安定経営しやすい立地か」「適正な物件価格・利回りか」「売却時に有利か」などです。これらの部分をチェックするための具体的なポイントは次の4つです。

4-1.空室リスクを軽減しやすい

日本人は真新しい物件好きが多いため、「新築マンションは空室リスクを軽減しやすい」といわれています。ただし、「新築マンションなら空室は発生しない」という思い込みは危険です。賃貸需要の低い立地だと、たとえ新築物件でも入居者がなかなか決まらない可能性もあります。

そのため、営業担当者に賃貸需要があることを示す参考データ(人口動態やエリア特性など)を提示してもらうのが無難です。

4-2.適正な物件価格である

ジャンルを問わず、あらゆる不動産投資で失敗するパターンは「相場よりも割高で収益物件を買ってしまった」というものです。この失敗は対象物件に近い条件をネットリサーチするだけで防げます。

ネット検索の条件例:最寄り駅、徒歩分数、築年数、広さ など

営業担当者の「相場よりも安いですよ」といったセールストークを鵜呑みにしないようにしましょう。
なるべくなら最寄り駅から10分以内、25平米程度ある方が需要が安定します。

4-3.資産価値を維持しやすい立地である

不動産投資の理想は、売却益を得られることです。しかし、物件価格は不動産マーケットに左右されるため予想しにくい面もあります。マンション経営で成功するには少なくとも、地価が安定し上昇傾向の立地の収益物件を選ぶことを意識したいところです。ひと昔前は城南、城西の人気が高かったのですが、近頃は城東地域の評価も上昇傾向です。

そうすれば、仮に購入時よりも物件価格が安くなってもトータルリターンを得やすくなります。地価動向を確認してみましょう。

4-4.適正な利回りである

新築ワンルームマンションの経営は収益物件の資産価値が高いため、低利回りになるのが普通です。とはいえ、新築マンションだから極端に「低利回りでよい」ということではありません。これも物件価格と同様、対象物件に近い条件の新築マンションとの比較が欠かせません。マンション経営で成功するためにしっかりリサーチをしてみましょう。

5.購入後の管理次第で入居率は大きく変わる

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物件を選ぶのも管理するのも、マンション経営の成功を左右するポイントです。マンション経営において、物件の購入はスタート地点であり、その後の物件管理が本番といえます。

物件管理は管理会社に任せるケースが多いですが、管理会社が怠慢だったり、管理能力が低かったりすると、安心して任せることができません。反対に管理会社がきちんと仕事をしてくれれば、マンション経営は非常に楽になり、ほぼ手間のかからない経営が実現します。

6.まとめ

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新築ワンルームマンション投資はビジネスパーソンが資産形成するための条件が揃っており、大きな手間をかけることなく、再現性の高い投資といえます。
しかし、すべてが成功するわけではありません。成否を大きく分ける要素がパートナーの選定にかかっています。本文でも解説したポイントを押さえたパートナーを見つけて、安定した投資活動を始めてみてはいかがでしょうか。

7.新築ワンルームマンション経営で成功するためのQ&A

最後に、新築ワンルームマンション経営に関する疑問について確認しておきましょう。

Q1.新築ワンルームマンション経営で成功するためのポイントを教えてください

A.結論からいうと「不動産会社と良好な関係を築く」ことにあります。

不動産投資に限らず、資産運用を行ううえで大切なのが情報です。多くの情報を得て、多角的に検討し判断をすることで失敗するリスクは低下し、成功が近づきます。そうした情報は、やはりその道のプロが持っているものです。

マンション投資をすることを考え、仕事をしながら、会社に勤めながらどれだけ情報収集にあたり勉強したとしても限界があり、やはりアマチュアの領域を出ることはできません。その点、プロは本業ですし、何よりも一般人が知らない情報を持っています。

国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムにREINS(レインズ)というものがあります。これを利用することで、一般には出回ることがない不動産会社間だけで共有が図られている情報にアクセスすることができます。

また、不動産会社は独自の情報なども持っています。出回っていない優良物件の情報なども当然持っています。いち早く情報を提供してもらえるように、不動産会社と良好な関係を構築することが、新築ワンルームマンション投資を成功させるポイントとなります。

Q2.不動産会社を見分けるポイントを教えてください

A.主に以下の5つがあげられます。

1.営業の説明がわかりやすく丁寧
不動産情報のなかには一般人が理解するには難しい情報が多々あります。そうした情報をわかりやすく説明できる営業担当者は、よく理解しているからこそできるわけです。またメリットだけでなく、デメリットも十分に説明してくれる営業は誠意があると思っていいでしょう。

何事もメリットがあればデメリットもあるものですから、メリットだけしか伝えないとなった場合、それは不誠実であり、大きなデメリットが隠されている可能性さえあります。

2.開発実績が豊富である
まず不動産会社には以下の2つがあることを理解してください。

1.他社で開発した収益物件を販売しているだけの代理店
2.自社で開発した収益物件を販売している会社(デベロッパー)

新築マンション経営を行う場合、2の不動産会社からマンションを購入します。選定の基準としては、開発実績が豊富であることがあげられます。開発実績が数十棟以上ある会社であれば、開発・販売・管理に関するノウハウが十分にあると思っていいでしょう。

3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
マンション経営において、最も避けたいのが「空室リスク」です。このリスクを避けるためには、賃貸需要の多い場所(駅チカ、生活環境が良いなど)を抑えることができる力のある不動産会社を選びましょう。

4.提携している金融機関が多い
マンション経営を行うためには、金融機関から融資を得る必要があります。この金融機関を自分で探すのは、かなり骨が折れる作業です。提携している金融機関が多い不動産会社ならば紹介してもらえますし、有利な条件で融資を得ることができるかもしれません。

5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
マンションは購入したら終わりではありません。そこからが本当の意味でのスタートであり、長い期間管理していく必要があります。マンション経営は「管理が命」ともいえるほど重要ですから、管理部門がある不動産会社ならば、購入後のフォローも問題なく行なってくれることでしょう。

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