注目を集める新築ワンルームマンション経営。しかし、買えば必ず儲かるわけではありません。問題のある物件を買ってしまうと、大きな損失を受けることもあります。
ワンルームマンション経営を成功に導くためには、何よりも「不動産会社選び」が大切です。そこで本稿では、マンション経営を成功させるための「不動産会社を見分けるポイント」と「収益物件（立地）選びのポイント」について解説します。ぜひ、この機会に成功のコツを掴んでください。
目次
信頼できる不動産会社を見つけよう
新築ワンルームマンション経営を成功させるためには、何よりも「信頼できるビジネスパートナーを見つける」ことです。不動産投資におけるビジネスパートナーとは、不動産会社、管理会社、金融機関などになります。
これらのパートナーに恵まれれば、経験値がない人でも収益物件探しや融資申込みがスムーズに進みやすいですし、必要なときに信頼性の高い情報を提供してもらえます。
物件探しよりも不動産会社を先に探そう
ビジネスパートナーのなかでもとくに重要なのが不動産会社です。不動産投資の初心者は物件探しよりも先に「不動産会社を探すこと」から着手したほうがいいでしょう。
不動産会社は優良な物件情報を多数持っている
新築ワンルームマンション経営に関わらず、資産運用を行う上で最も大切なのは情報です。投資対象について、さまざまな角度から情報を得ることで、適格な投資判断ができるようになります。
情報が不足していると正しい判断ができないため、失敗するリスクは高まります。不動産業界は、情報の非対称性が著しいです。情報の非対称性とは、マーケットにおいて当事者間の持つ情報の差が大きいことを意味します。
不動産市場では、「売り手」と「買い手」の持つ情報量に圧倒的な差があります。売り手は物件のことをよく知っていますが、買い手は限られた情報をもとに投資判断を下さなければなりません。
不動産会社は一般の人がアクセスできない情報を多く握っている
また、「プロ」と「一般人」が持つ情報にも差があります。物件について、不動産会社は一般の人がアクセスできない情報を多く握っています。
REINSのような不動産会社間のネットワークで共有される情報のほか、自社が仕入れた独自情報を持っている場合もあります。
一般の人は、限られた情報しか持っていません。その限定的な情報だけで安易に物件を買ってしまうと、失敗する可能性が高いです。したがって、有益な情報を持つ不動産会社とつながることが大切です。
単に不動産会社に問い合わせるだけでなく、物件を購入する意欲があることを知ってもらい、自分に合った物件の情報を提供してもらえるような関係を構築する必要があります。
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不動産会社は金融機関の情報も持っている
「融資」も重要な条件の一つです。金融機関は数多あり、不動産に対する融資の方針や条件は大きく異なります。
例えば、借入金額について「物件価格の100％（フルローン）」を出す金融機関もあれば、「物件価格の7割が上限」との金融機関もあります。
融資期間についても、金融機関によって様々です。財務省のホームページによると2021年時点で金融機関の数は995あるようです。都市銀行、地方銀行、信用組合、ノンバンクなどそれぞれ特徴があります。
35年などの長期融資なら月々の返済負担を抑えられます。そのほか、金利や融資可能エリア、連帯保証人の有無、共同担保の有無などの条件も金融機関によって異なります。
同じ金融機関でも、支店によって融資の方針が違うこともあります。さらに、融資条件は随時変化します。
タイムリーな情報は不動産会社が持っている
最も良い条件の金融機関からローンを借りることができれば、マンション経営を有利に進めることができます。しかし、一般人が多くの金融機関の融資情報をタイムリーに把握することは容易ではありません。
その情報を持っているのは、やはり日々金融機関とやり取りしている不動産会社です。
これからマンション経営に取り組む人は、収益物件に対する融資の情報をより多く持ち、金融機関とコネクションのある不動産会社と良好な関係値を構築することが大切です。
不動産会社を見分ける5つのポイント
数ある不動産会社の中から、信頼できる業者を見分けるには次に挙げる5つのポイントがあります。1つのポイントに偏らないよう、複眼的な視点でチェックすることが大切です。
2.開発実績が豊富
3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
4.提携している金融機関が多い
5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
1.営業の説明がわかりやすく丁寧
「営業担当者が好印象だったから」という理由だけで不動産会社を選ぶのは避けるべきです。大事なのは愛想よりも不動産のプロとして買い手が必要な情報を提供してくれることです。
その情報の中には一般人には難しい内容も多々あるでしょう。こういった部分をわかりやすく丁寧に解説してくれる担当者と出会うと、収益物件の特性をしっかり理解してマンション経営をスタートさせることができます。
2.開発実績が豊富
一口に新築マンションを取り扱う不動産会社といっても、「他社で開発した収益物件を販売しているだけの代理店」と「自社で開発した収益物件を販売している会社（デベロッパー）」があります。さらに、デベロッパーの中でも、これまでの開発実績が多いほうが安心です。
具体的には、数十棟以上の開発実績がある不動産会社であれば、開発・販売・管理などで十分なノウハウを構築していると考えられます。
3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
空室リスクを軽減しやすい新築ワンルームマンションを買いたいのであれば、好立地のマンション用地を抑える力のある不動産会社を選ぶことが大事です。こういったデベロッパーの見分け方は、過去の開発実績を見るのが一番です。
学生や独身のビジネスパーソンに人気の駅や路線で、マンション開発の実績がある不動産会社を選びましょう。
4.提携している金融機関が多い
新築ワンルームマンション経営を成功させるには、「購入費用を融資してくれる金融機関をどうするか」も重要な問題です。自力で金融機関を開拓することは大変なため、不動産会社と提携している金融機関を紹介してもらうとスムーズです。
さらに不動産会社が複数の金融機関と提携していれば、その中から条件のよい金融機関を紹介してもらえます。
5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
新築ワンルームマンション購入後には毎年、確定申告が必須です。不動産会社によってはセミナーなどでこの部分をフォローしてくれたり、不動産に強い税理士を紹介してくれたりするところもあります。
また、マンション経営を成功させるには、収益物件を購入した後の物件・入居者管理も重要です。この点で安心できるのは、社内またはグループ内に管理部門を持っている不動産会社です。
新築ワンルームマンション経営が初心者でも成功しやすい理由
新築ワンルームマンション経営は、他の不動産より初心者でも成功しやすいといわれています。それは次のような理由があるからです。
資金が少なくても始められる
理由のひとつが少ない資金で始められることです。区分所有のワンルームマンションはファミリーマンションに比べて少額で購入することができます。同じ東京都渋谷区の物件相場で比較すると、2LDK～3DKが5,500～6,500万円程度するのに対し、ワンルームは3,500～4,000万円程度と大幅に価格帯が下がります（築年数等によって異なります）。
一棟マンション経営などに比べて低リスク
エリアや物件の規模によっては価格が億単位の一棟マンションに比べると、区分所有のワンルームマンションは購入費用やローン支払額が少なく、低リスクで始められます。
一棟マンションは建物全体にオーナーが責任を負いますが、区分所有は持ち分だけに責任を負えばよいので、初心者としては気が楽です。空室リスクについても新築を選ぶことでリスクを低減できます。
管理の手間が最小限で済む
ワンルームマンションは専有面積が狭いため、一棟マンションやファミリーマンションよりも管理の手間が少なくて済みます。入居者が変わったときのハウスクリーニング費用も少ないでしょう。
入居者の多くは単身の会社員や学生なので、小さな子どもがいる家庭が住むファミリーマンションに比べて、室内が傷む確率も低くなります。
新築ワンルームマンション経営のメリット・デメリット
新築ワンルームマンションの経営には、次のようなメリット・デメリットもあります。マンション経営ではメリットだけでなくデメリットも把握し、十分に納得したうえで始めることが大事です。
新築ワンルームマンション経営のメリット
新築ワンルームマンション経営には以下のようなメリットがあるため、中古のワンルームマンションを経営するよりも相対的に有利といえます。
・家賃を高く設定できる
・出口戦略を有利に進められる
・空室リスクが少ない
流通しているマンションの多くは中古物件で、新築物件は少数です。希少性が高いため、入居者を募集すれば比較的早く成約する可能性が高いといえます。退去者が出たとしても、空室期間が少ないメリットがあります。
・家賃を高く設定できる
新築ワンルームマンションは、中古物件よりも家賃を高めに設定できます。新築を探している人も多いため、多少高めの家賃でも入居者を確保できるメリットがあります。また、新築であれば当分の間修繕費はかからないため、コスト面でも有利です。
・出口戦略を有利に進められる
新築ワンルームマンションは、劣化が少ないため流動性が高く、売却しやすいというメリットがあります。物件価格が高騰した場合にキャピタルゲインを得られるほか、事情があって現金化したい場合も買い手を見つけるのに苦労することがない点で安心できます。
新築ワンルームマンション経営のデメリット
一方で、新築ワンルームマンション経営には以下のようなデメリットもあるので、注意が必要です。
・物件価格が高くローン負担が大きい
新築ワンルームマンションは中古物件よりも価格が高いのがデメリットです。資金計画によってはローン負担が大きくなる場合があります。新築なので値下げ交渉も難しいと考えたほうがよいでしょう。ローン負担を軽くするには、頭金を多めに入れるなどの工夫が必要です。
新築マンション経営を成功させる物件（立地）選びのポイント
物件（立地）選びを上手く進めるコツは、「安定経営しやすい立地か」「適正な物件価格・利回りか」「売却時に有利か」などです。
これらの部分をチェックするための具体的なポイントは次の4つです。
2.適正な物件価格である
3.資産価値を維持しやすい立地である
4.適正な利回りである
空室リスクを軽減しやすい
日本人は真新しい物件好きが多いため、「新築マンションは空室リスクを軽減しやすい」といわれています。ただし、「新築マンションなら空室は発生しない」という思い込みは危険です。
賃貸需要の低い立地だと、たとえ新築物件でも入居者がなかなか決まらない可能性もあります。そのため、営業担当者に賃貸需要があることを示す参考データ（人口動態やエリア特性など）を提示してもらうのが無難です。
適正な物件価格である
ジャンルを問わず、あらゆる不動産投資で失敗するパターンは「相場よりも割高で収益物件を買ってしまった」というものです。この失敗は対象物件に近い条件をネットリサーチするだけで防げます。
ネット検索の条件例：最寄り駅、徒歩分数、築年数、広さ など
営業担当者の「相場よりも安いですよ」といったセールストークを鵜呑みにしないようにしましょう。
なるべくなら最寄り駅から10分以内、25平米程度ある方が需要が安定します。
資産価値を維持しやすい立地である
不動産投資の理想は、売却益を得られることです。しかし、物件価格は不動産マーケットに左右されるため予想しにくい面もあります。
マンション経営で成功するには少なくとも、地価が安定し上昇傾向の立地の収益物件を選ぶことを意識したいところです。ひと昔前は城南、城西の人気が高かったのですが、近頃は城東地域の評価も上昇傾向です。
そうすれば、仮に購入時よりも物件価格が安くなってもトータルリターンを得やすくなります。地価動向を確認してみましょう。
適正な利回りである
新築ワンルームマンションの経営は収益物件の資産価値が高いため、低利回りになるのが普通です。とはいえ、新築マンションだから極端に「低利回りでよい」ということではありません。
これも物件価格と同様、対象物件に近い条件の新築マンションとの比較が欠かせません。マンション経営で成功するためにしっかりリサーチをしてみましょう。
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新築ワンルームマンション経営で成功している人の特徴
新築ワンルームマンション経営で成功を収めている人には特徴があります。以下の3つの特徴は、マンション経営を成功させるためにも大事なポイントなのです。
2.資金繰りを具体的にシミュレーションしている
3.信頼できる不動産会社をパートナーに選んでいる
リスクを回避できるエリアを選んでいる
マンション経営で最も大きなリスクは空室リスクです。成功を収めている人はエリア周辺の環境や入居者需要をしっかりリサーチし、入居者を確保できる見込みがあるエリアを選んでいます。一般的に好立地といわれるのは、東京23区内駅徒歩10分または首都圏内駅徒歩10分のエリアです。
環境としては大学や大きな工場が周辺にあれば、独身会社員や学生の需要が見込めるので、ワンルームマンション経営には有利です。単身者に利便性が高い店舗としては、コンビニ、コインランドリー、ファストフード店などがあると喜ばれるでしょう。
資金繰りを具体的にシミュレーションしている
マンション経営で成功している人は、資金繰りを具体的にシミュレーションしています。マンションの利回りには年間想定賃料収入を物件価格で割った「表面利回り」と、収入から諸経費を差し引いて計算する「実質利回り」の2つがあります。慎重にシミュレーションするなら実質利回りで行うべきです。
また、空室が出た場合に備えて、一定の資金を手元に置いておく必要があります。余裕資金を持つことで、空室期間もローンの返済を滞らせる心配がありません。
信頼できる不動産会社をパートナーに選んでいる
マンション経営は数十年単位の長期に及ぶので、不動産会社との付き合いは欠かせません。成功している人は何でも相談できるパートナーとして信頼できる不動産会社を選んでいます。
信頼できる不動産会社の見分け方については、先に紹介した「不動産会社を見分ける5つのポイント」を参考にするとよいでしょう。仲介と管理の両方を行っている不動産会社なら一体的に相談できるのでなおベストです。
新築ワンルームマンション経営の注意点
新築ワンルームマンションを経営する上で注意すべき点があります。「こんなはずではなかった」ということがないように、事前に以下の注意点を把握しておきましょう。
2.情報収集を怠らない
3.表面利回りを鵜呑みにしない
節税効果に期待しすぎない
マンション経営は節税になるといわれています。新築ワンルームマンションも同様で、現金を不動産に変えることで、相続税評価額を大幅に下げることができます。また、マンション経営で赤字が出た場・合、給与所得等と損益通算することで所得を減らすことができます。
ただし、節税効果に期待しすぎると思ったような効果が得られない場合があります。相続税には「3,000万円＋600万円×相続人の数」という基礎控除があるので、相続人が3人の場合は4,800万円までは非課税となります。相続財産の総額が非課税範囲なら、マンションに変えても節税効果は得られない計算です。
情報収集を怠らない
新築ワンルームマンション経営で情報収集は大事です。まず、新築物件の売り出し情報を掴む必要があります。新築マンションの情報は不動産会社ホームページの「物件紹介」から得ることができます。また、エリアの物件相場や家賃相場などは不動産会社のポータルサイトの物件一覧で比較することができます。
もうひとつ、1度購入した実績があれば、2件目は同じ不動産会社の担当者から直接新築物件の情報を得られる場合もあります。そのためにも不動産会社との付き合いは大事です。
表面利回りを鵜呑みにしない
不動産広告に表示されている利回りは、多くの場合「表面利回り」です。10％以上の利回りになる物件もありますが、その数字を鵜呑みにしないことが大事です。
表面利回りは満室想定家賃収入を物件価格で割った数字なので、価格が安い中古マンションの方が高くなる傾向があります。しかし、中古マンションは修繕費が発生する確率が高くなり、空室リスクも高いので、実質利回りは新築よりも低くなると考えなければならないのです。シミュレーションは実質利回りで慎重に計算しましょう。
購入後の管理次第で入居率は大きく変わる
物件を選ぶのも管理するのも、マンション経営の成功を左右するポイントです。マンション経営において、物件の購入はスタート地点であり、その後の物件管理が本番といえます。
物件管理は管理会社に任せるケースが多いですが、管理会社が怠慢だったり、管理能力が低かったりすると、安心して任せることができません。
反対に管理会社がきちんと仕事をしてくれれば、マンション経営は非常に楽になり、ほぼ手間のかからない経営が実現します。
まとめ
新築ワンルームマンション投資はビジネスパーソンが資産形成するための条件が揃っており、大きな手間をかけることなく、再現性の高い投資といえます。
しかし、すべてが成功するわけではありません。成否を大きく分ける要素がパートナーの選定にかかっています。本文でも解説したポイントを押さえたパートナーを見つけて、安定した投資活動を始めてみてはいかがでしょうか。
新築ワンルームマンション経営の成功に関するよくある質問
Q. 新築ワンルームマンション経営で成功するためのポイントを教えてください
A.結論からいうと「不動産会社と良好な関係を築く」ことにあります。
不動産投資に限らず、資産運用を行ううえで大切なのが情報です。多くの情報を得て、多角的に検討し判断をすることで失敗するリスクは低下し、成功が近づきます。そうした情報は、やはりその道のプロが持っているものです。
マンション投資をすることを考え、仕事をしながら、会社に勤めながらどれだけ情報収集にあたり勉強したとしても限界があり、やはりアマチュアの領域を出ることはできません。その点、プロは本業ですし、何よりも一般人が知らない情報を持っています。
国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステムにREINS（レインズ）というものがあります。これを利用することで、一般には出回ることがない不動産会社間だけで共有が図られている情報にアクセスすることができます。
また、不動産会社は独自の情報なども持っています。出回っていない優良物件の情報なども当然持っています。いち早く情報を提供してもらえるように、不動産会社と良好な関係を構築することが、新築ワンルームマンション投資を成功させるポイントとなります。
Q.不動産会社を見分けるポイントを教えてください
A.主に以下の5つがあげられます。
2.開発実績が豊富である
3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
4.提携している金融機関が多い
5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
1.営業の説明がわかりやすく丁寧
不動産情報のなかには一般人が理解するには難しい情報が多々あります。そうした情報をわかりやすく説明できる営業担当者は、よく理解しているからこそできるわけです。
またメリットだけでなく、デメリットも十分に説明してくれる営業は誠意があると思っていいでしょう。
何事もメリットがあればデメリットもあるものですから、メリットだけしか伝えないとなった場合、それは不誠実であり、大きなデメリットが隠されている可能性さえあります。
2.開発実績が豊富である
まず不動産会社には以下の2つがあることを理解してください。
2.自社で開発した収益物件を販売している会社（デベロッパー）
新築マンション経営を行う場合、2の不動産会社からマンションを購入します。選定の基準としては、開発実績が豊富であることがあげられます。
開発実績が数十棟以上ある会社であれば、開発・販売・管理に関するノウハウが十分にあると思っていいでしょう。
3.賃貸需要の多いエリアに物件を多く持っている
マンション経営において、最も避けたいのが「空室リスク」です。このリスクを避けるためには、賃貸需要の多い場所（駅チカ、生活環境が良いなど）を抑えることができる力のある不動産会社を選びましょう。
4.提携している金融機関が多い
マンション経営を行うためには、金融機関から融資を得る必要があります。この金融機関を自分で探すのは、かなり骨が折れる作業です。
提携している金融機関が多い不動産会社ならば紹介してもらえますし、有利な条件で融資を得ることができるかもしれません。
5.購入後もフォローをしっかりしてくれる
マンションは購入したら終わりではありません。そこからが本当の意味でのスタートであり、長い期間管理していく必要があります。
マンション経営は「管理が命」ともいえるほど重要ですから、管理部門がある不動産会社ならば、購入後のフォローも問題なく行なってくれることでしょう。
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