賃貸物件の固定資産税を徹底解説｜借主、貸主のどちらが負担するのか？

固定資産税は、土地や建物を所有している方に対して課せられる税金です。そのため、賃貸物件に住んでいる入居者の方（借主）は、直接固定資産税を支払う必要はありません。一方、賃貸物件を所有する大家さん（貸主）にとっては、毎年必ず発生する重要なコストとなります。

この記事では、賃貸物件における固定資産税の基本的な仕組みから、借主と貸主それぞれの負担についてわかりやすく解説します。さらに、賃貸経営を行う大家さんが知っておくべき固定資産税の計算方法、効果的な軽減措置、そして税負担を抑えるための対策まで、網羅的にご紹介します。

この記事を読むことで、賃貸物件と固定資産税の関係性がすっきりと理解できるようになります。

固定資産税とは？仕組みと基本ルール

賃貸物件における固定資産税は、地方自治体（市区町村、または東京都23区）が中心となって課税する税金で、毎年1月1日時点の所有者が負担します。課税の対象となる不動産の評価額（課税標準額）に対して、定められた税率（固定資産税は原則1.4%、都市計画税は最大0.3%）をかけて年間の税額が計算され、通常は年4回に分けて納税します。

参考：固定資産税（総務省）

固定資産税と都市計画税の違い

固定資産税も都市計画税も、どちらも土地や建物などの不動産にかかる税金ですが、それぞれ異なる目的と特徴を持っています。

固定資産税は、土地や家屋、事業用の償却資産など、文字どおり固定された資産を「保有」していることに課される税金です。賃貸物件のオーナーであれば、その物件が建っている土地や建物自体に対して毎年課税されます。この税金は、学校の運営、道路の維持、ごみ処理など、日々の生活を支える自治体の幅広い行政サービスの財源として活用されます。全国のどこであっても不動産を所有していれば対象となり、標準税率は1.4%と定められていますが、自治体によっては異なる税率を設定している場合もあります。

一方、都市計画税は、都市の整備や開発を目的とした「市街化区域」内の不動産にのみ課される税金です。市街化区域とは、すでに市街地を形成している地域や、今後積極的に市街化を進める計画がある地域を指します。この税金は、新しい道路の建設、公園の整備、上下水道の拡充といった都市をより住みやすくするための事業の費用に充てられます。税率の上限は0.3%と決められており、例えば東京都23区内では、この上限税率が適用されるのが一般的です。

参考：都市計画税（総務省）

固定資産税の計算方法と「固定資産税評価額」の決まり方

固定資産税の計算式はシンプルで、以下のとおりです。

固定資産税評価額とは？

固定資産税評価額は、固定資産税額を計算する際のベースとなる、不動産の評価額です。これは不動産の実際の売買価格（実勢価格）とは異なり、総務大臣が定める基準に基づいて、各市区町村（東京都23区は東京都）が決定します。

この評価額は、原則として3年に一度見直され、「評価替え」と呼ばれます。直近では2024年度（令和6年度）が評価替えの年でした。評価替えの年度以外でも、地価が急落した場合は、評価額が下方修正されることもありますので注意が必要です。

固定資産税評価額は、土地と建物でそれぞれ異なる算出基準が用いられます。

参考：固定資産税・都市計画税（土地・家屋）（東京都主税局）

納税の時期と方法

固定資産税の納税通知書は、多くの自治体で毎年4月下旬から5月上旬頃に郵送で届きます。納税は通常、年4回に分割して行います。具体的な納付期限は自治体によって多少異なりますが、以下が一般的なスケジュールとなります。

納税方法は、納税通知書に同封された納付書を使って金融機関やコンビニエンスストアで支払う方法のほか、口座振替、クレジットカード払い、Pay-easy（ペイジー）など、多様な選択肢があります。

納税通知書の確認ポイント

固定資産税の納税通知書を確認する際には、特に以下のポイントを確認しましょう。

• 評価額：土地や家屋それぞれの「評価額」が前年から大きく変動していないかを確認します。特に評価替えの年は、この変化に注意が必要です。
• 課税標準額：実際の税額計算に使われる「課税標準額」です。この金額が、住宅用地の特例（小規模住宅用地・新築減額など）が正しく適用されて軽減されているかを確認しましょう。
• 税率：固定資産税（原則1.4%）と都市計画税（上限0.3%）が、正しい税率で計算されているか確認します。
• 税額：実際に支払う年間の税額と、各期の税額が表示されています。

もし納税通知書の内容に疑問があったり、計算ミスや特例の適用漏れが疑われる場合は、納付期限内であれば、市町村の資産税課や固定資産評価審査委員会に「審査の申出」を行うことができます。早めに確認し、もしもの場合は相談してみましょう。

参考：東京都固定資産評価審査委員会（東京都主税局）

固定資産税を滞納してしまった場合

納付期限を過ぎると、延滞金が課され、滞納期間が長くなるほど金額が大きくなります。例えば、東京都の2024年1月1日から2025年12月31日の延滞金は年8.7%（特例基準割合による変動あり）と高率です。さらに滞納が続くと、最終的には不動産や預貯金などの差し押さえを受ける可能性もあります。

不動産を所有するオーナーの方は、資金ショートを防ぐためにも、納税スケジュールをしっかり把握し、口座振替サービスやキャッシュレス納付などを活用して「払い忘れ」がないように注意しましょう。

参考：税金の支払い（東京都主税局）

賃貸物件の固定資産税は賃貸経営の「必要経費」になる

賃貸物件のオーナーにとって、固定資産税は毎年発生する大きなコストの一つですが、確定申告の際に不動産所得の「必要経費」として計上することができます。

必要経費として計上することで、課税対象となる不動産所得の金額を減らすことができ、結果として課される所得税や住民税の負担を軽減する効果があります。

この経費計上は年間を通じたキャッシュフローを考える上で重要な節税対策の一つです。 納税通知書や領収書などの書類を保管し、確定申告の際には漏れなく計上するようにしましょう。この他、不動産経営に関連する費用（管理費、修繕費、減価償却費、ローンの金利など）も必要経費として認められる場合があります。

参考：No.2215 固定資産税、登録免許税又は不動産取得税を支払った場合（国税庁）

関連記事：不動産投資の経費完全ガイド！初心者でもわかる計上ルールと節税対策

固定資産税に関する賃貸オーナーと入居者の関係

記事の冒頭でもお伝えしたとおり、法律上の納税義務者は、あくまで物件の「所有者」、つまり大家さん（オーナー）です。しかし、家賃を設定する過程でこの税金が間接的に反映されるため、借りている側（入居者）も全く無関係とは言い切れない側面もあります。この章では、オーナーの負担となる法律的な根拠と、家賃と固定資産税の関係について、分かりやすく解説していきます。

固定資産税を払うのは「オーナー」が原則

固定資産税は、地方税法第343条という法律で、「毎年1月1日時点の所有者」が納税義務者であると明確に定められています。これは、賃貸物件であっても変わりません。物件の所有権が入居者に移らない限り、あなたが賃貸物件に住んでいる限り、固定資産税を直接支払う義務は発生しません。

そのため、自治体（市区町村や東京都23区）から送られてくる固定資産税の納税通知書も、常に物件の所有者である大家さん（オーナー）宛に届くことになります。

参考：固定資産税（償却資産）（東京都主税局）

家賃には固定資産税も「間接的に」含まれている

賃貸物件の家賃は、単に物件の利用料だけではありません。大家さんが物件を維持・管理していく上で発生する様々なコストを考慮して決められています。そのコストの中には、物件の購入費用（ローン返済）、修繕費、管理会社の費用、そして「固定資産税」も含まれるのが一般的です。

大家さんとしては、この税金を含めた全ての経費を家賃収入でまかない、適正な利益（利回り）を確保する必要があります。そのため、空室状況や周辺の家賃相場などを考慮しながら、固定資産税を含めたコストをどの程度家賃に反映させるかを調整しているといえます。

このことを理解しておくと、物件選びや家賃交渉の際に役立つことがあります。

たとえば、同じような広さや設備、立地の物件なのに家賃が少し高いと感じる場合、築浅の物件だと、高い固定資産税評価額が家賃に反映されている可能性があります。一方で、築年数が経っている物件は、経年劣化によって固定資産税評価額が下がっていることが多く、結果として固定資産税の負担も軽くなっている場合があります。

つまり、もし家賃を少しでも抑えたいと考えているなら、築年数が比較的古く、固定資産税の負担が少ないと考えられる物件を探すのが一つの選択肢になります。また、築年数が新しい物件でも、「この物件は固定資産税の負担が大きいから家賃が高めなのかもしれない」と理解していれば、家賃交渉の材料として活用できる可能性もゼロではありません。

例えば、周辺の類似物件（特に築古物件）の家賃相場と比較し、固定資産税の影響で家賃が高くなっている部分について交渉を持ちかけるといった具体的なアクションにつなげることも可能です。

家賃は物件の魅力だけでなく、大家さんの運営コストも総合的に含んだ金額であることを知っておきましょう。

固定資産税の概算の把握方法

「評価額に税率1.4％を掛ければ終わり」と思われがちな固定資産税ですが、評価額算出にあたっては土地と建物で評価額算定ルールが異なることに加え、小規模住宅用地の特例や新築減額などを踏まえると実際の税額は大きく変わります。

土地・家屋それぞれの評価額を確認する方法

固定資産税の計算は、まず土地と家屋それぞれの「固定資産税評価額」を把握することから始まります。この評価額は、自治体によって3年に一度見直され（評価替え）、固定資産税を課すための基準として固定資産課税台帳に登録されています。

• 土地の評価額: 国が公表する地価公示価格の約70%を目安に算出されます。
• 家屋（建物）の評価額: 同じ建物を現在の基準で建て直すといくらかかるか、という「再建築価格」をベースに、建物の築年数や経年劣化などを考慮して算出されます。

ご自身の物件の評価額は、毎年4月下旬〜5月上旬頃に届く「固定資産税納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できます。まずはこの明細書を参照し、土地と家屋それぞれの評価額を抜き出しましょう。

「全国地価マップ」を活用して土地の評価額を概算する

自身の納税通知書が手元にない場合や、購入検討中の物件の土地評価額を事前に知りたい場合は、「全国地価マップ」が便利です。これは、固定資産税評価額の基準となる路線価（道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額）や地価公示価格などを地図上で確認できる、国土交通省のウェブサイトです。

使い方はシンプルで、調べたい場所を地図上で指定するだけで、近隣の路線価や公示地価が表示されます。これにより、土地の評価額の目安をある程度把握することができます。

ただし、全国地価マップで確認できるのはあくまで目安であり、実際の固定資産税評価額は自治体が個別に算定する点に留意しましょう。

参考：全国地価マップ（国土交通省 不動産情報ライブラリ）

物件によって固定資産税が減額される特例も

新築住宅や、古い物件の耐震・省エネ改修などを行うと、固定資産税が大きく減額される特例があります。これらの減額幅を把握し、ご自身の物件にどの特例が適用されるかを確認しましょう。

これらの特例は、適用されると税負担が大きく軽減されるため、自身の物件が対象となるか、改修を検討する際に確認しておくことが重要です。具体的な減額幅を知りたい方は、各自治体のウェブサイトに公開されているシミュレーターや計算例を参照するか、税務課に問い合わせてみましょう。

3年ごとの評価替えのタイミングに注意

固定資産税の評価額は、原則として3年ごとに見直される「評価替え」によって更新されます。直近では2024年度（令和6年度）が全国一斉の評価替えの年でした。基準年度の評価額は3年間据え置かれるのが原則ですが、地価急落時には中間年でも価格修正（いわゆる下落修正）が行われる場合があります。

この評価替えのタイミングを把握していないと、翌年以降の税額変動を読み違え、資金計画に狂いが生じるリスクがあります。常に最新の評価額や地価動向に注意を払うようにしましょう。

固定資産税の軽減措置の特例

先述した通り、固定資産税は法律に明記された軽減措置を活用することで、税負担を大幅に圧縮できる場合があります。本章では代表的な３つの特例の適用要件と注意点を整理し、申請漏れを防ぐためのチェックリストをご紹介します。ぜひ自身の物件で適用できるものがないかを確認してみてください。

小規模住宅用地（200m²以下）の特例

小規模住宅用地の特例は住宅が建っている土地（住宅用地）に適用され、住宅用地200㎡以下の部分は固定資産税の標準課税が６分の１に減額されます。一棟アパートや戸建て・区分マンションの敷地にも適用されるため、特に都市部の狭小地の物件オーナーにとっては大きな節税効果が期待できます。

新築住宅の特例

新築の賃貸物件には、建物の固定資産税が一定期間半額になる特例があります。 新築住宅であれば、居住部分の床面積が120㎡までの部分について、固定資産税は原則3年間半額となります。認定長期優良住宅の場合、優遇期間は5年間（マンションなどの耐火構造・準耐火構造住宅は7年間）に延長されます。適用を受けるには、自治体への自主申告が必要なケースが多いため、竣工後の早期手続きが不可欠です。

耐震・省エネ・バリアフリー改修に伴う税額減免

既存の賃貸物件でも、特定の改修工事を行うことで固定資産税が減額される制度があります。旧耐震基準の住宅を現行基準へ適合させる耐震改修や、省エネ・バリアフリー改修を行った場合、一定要件のもと翌年度分の家屋税が１／２に減額されます。 建物の価値向上と税負担軽減を同時に狙えるため、計画的な改修を検討する際にぜひ活用したい特例です。

工事証明書や完了報告書の提出タイミングを誤ると適用外になるため、工事前に自治体窓口で必要書類を確認しておきましょう。

固定資産税の軽減措置「申請漏れ」を防ぐチェックリスト

せっかくの軽減措置も、申請漏れをしてしまっては意味がありません。以下のチェックリストを活用し、ご自身の物件で適用できる特例がないか、また必要な手続きを確実に行っているか確認しましょう。

1.適用対象の確認

• ご自身の物件が「小規模住宅用地」「新築住宅」「耐震・省エネ・バリアフリー改修済物件」のいずれかに該当するか？

2.自治体への確認

• 各特例の詳細な適用要件（床面積、改修費用、居住要件など）を確認したか？
• 申請の要・不要、および必要な場合の申請期限を確認したか？
• 必要書類（建築確認済証、工事証明書、住民票、登記事項証明書、軽減申告書など）を把握したか？

3.書類の準備と提出

• 必要な書類をすべて揃えられたか？
• 自治体指定の軽減申告書は準備できたか？
• 納税通知書の交付日（原則4月下旬～5月上旬）から原則60日以内など、定められた期限内に提出できたか？

これらの項目を一つずつ丁寧にチェックすることで、適用できる軽減措置を最大限に活用し、固定資産税の負担を軽減できる可能性が高まります。不明な点があれば、すぐに自治体の税務課や専門家（税理士など）に相談しましょう。

固定資産税のキャッシュフローへの影響

賃貸物件を所有するオーナーにとって、固定資産税はローン返済と並ぶ大きなランニングコストの一つです。この税額の試算を誤ると黒字経営が一転して赤字へ転落するリスクがあります。この章では固定資産税の賃貸経営の収益（キャッシュフロー）への影響について、考え方と改善策を紹介します。

表面利回りと実質利回りの比較

不動産投資の収益性を示す指標として「利回り」がありますが、「表面利回り」実際にかかる費用が想定されていないためこの指標だけで投資判断するのは危険です。

賃貸経営の本当の利益を測るには、固定資産税などのランニングコストを差し引いた「実質利回り」で計算することが非常に重要で、これを怠ると、安定した賃貸経営どころか、赤字に転落してしまうリスクも潜んでいます。

都内の賃貸物件を想定したシミュレーションで比較してみましょう。 ※以下の数値は、あくまでシミュレーションのための概算であり、実際の物件やローンの条件によって大きく変動します。

この場合、表面利回りは

となります。

一方、固定資産税等をを含めた実質利回りは

で、利回りは1.8ポイントも低下します。 さらに年間ローン返済額150万円をを差し引いた金額差し引くと

となり、年間90万円の赤字となってしまいます。

このように、固定資産税を含めたコストを事前に織り込んでシミュレーションすることで、その物件が本当に収益を上げてくれるのか、正確な経営判断が可能になります。

特にローンを組んで不動産投資をする場合、税金や諸経費、ローン返済額を全て考慮した上で、きちんと手残りが生まれるか、購入検討段階でこの「本当の利回り」と「手残り額」を把握することが、賃貸経営を成功させるための第一歩となります。

複数物件保有時のポートフォリオ最適化と借入償還余裕率（DSCR）

複数の賃貸物件を所有しているオーナーの方は、個々の物件だけでなく、全体の収益性を考慮した「ポートフォリオの最適化」を考えることが重要です。

その際に指標となるのが「DSCR（Debt Service Coverage Ratio：借入償還余裕率）」です。 DSCRは、不動産の収益がローンの返済にどれだけ余裕を持って対応できるかを示す指標で、以下の計算式で算出されます。

ここでいう営業純利益は家賃収入から固定資産税、管理費、修繕費などの運営経費を差し引いた利益で、年間元利返済額はローンの元金と利息の年間合計返済額になります。

金融機関は、融資の審査を行う際にこのDSCRを非常に重視します。一般的に1.2以上が健全な水準とされており、この数値が高いほど、金融機関からの評価も高まります。

固定資産税は、営業純利益を計算する上で重要な「運営経費」の一部です。そのため、固定資産税が増加すると営業純利益が減少し、結果としてDSCRが低下してしまいます。

物件ごとに固定資産税額とローン残高のバランスを確認し、税効率の高い物件（小規模住宅用地特例適用など）へ買い替え・組み替えを行うことで、ポートフォリオ全体のDSCRを改善することができます。

購入検討段階で押さえたい固定資産税のコスト

賃貸物件の購入を検討する際、多くの方が物件価格や表面利回り、家賃収入に目が行きがちです。しかし、実は固定資産税のコストを十分に把握していないと、後から想定外の税負担に悩まされるケースも少なくありません。地域による税率の違いや将来的な評価額の変動リスクを事前にシミュレーションに組み込むことが、安定した賃貸経営を実現するためには重要です。ここでは、意外と見落とされやすい固定資産税のポイントと、賢くシミュレーションするための視点をご紹介します。

エリア別・固定資産税水準の傾向と将来予測

都市部は地価上昇に伴い評価額が上がりやすく、課税標準も上昇しやすいです。地方都市でも再開発エリアでは税額が跳ね上がるケースがあります。公示価格や市区町村の財政計画（財政白書）を参照し、長期的な税コストを見積もるようにしましょう。

築浅と築古、固定資産税の推移と投資回収期間の考え方

賃貸物件を選ぶ際、築年数も固定資産税に大きく影響します。築浅物件と築古物件では、固定資産税の推移とそれによる投資回収期間の考え方が異なります。

新築、築浅物件

新築、築浅物件の特徴として、建物部分の固定資産税評価額が高めに設定されるため、当初の固定資産税は高額になる傾向があります。しかし、建物の評価額は減価償却によって年々減少していくため、それに伴い固定資産税の負担も徐々に緩和されます。 新築住宅の減額特例（3年間または5～7年間半額）が適用される期間は税負担が軽減されますが、特例終了後の税額増加を事前に織り込んでおくことが重要です。購入10年後や20年後の利回り改善幅を考慮に入れ、初期の税負担が長期的な投資価値に見合うか判断しましょう。

築古物件

築年数が経過した物件は、建物部分の固定資産税評価額が低い傾向にあります。 耐震・省エネ・バリアフリー改修などで税額が一時的に減額される可能性はありますが、基本的には安定した税負担が見込めます。初期費用を抑えられる分、固定資産税を含めたランニングコストのシミュレーションがしやすいメリットがあります。

固定資産税の知識を活かし、賃貸経営と住まいの質を高めよう

賃貸物件の固定資産税は、オーナー（貸主）にとって重要なランニングコストです。しかし、その制度を正しく理解し、適用できる軽減措置を最大限に活用し、精緻なシミュレーションを行うことで、不必要な税負担を避け、収益性を向上させることが可能です。

一方、賃貸物件にお住まいの方にとっては、直接固定資産税を支払うことはありませんが、家賃設定の背景にあるコストの一つとして、仕組みを理解しておくことは納得感のある物件選びにつながります。

固定資産税に関する正確な知識は、賃貸経営においてはより合理的な投資判断を、賃貸生活においてはより賢明な住まい選びを可能にする、あなたの強力な味方となるでしょう。

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