マンションの購入を検討している方にとって、これから価格が下がるかどうかは非常に気になるポイントだと思います。しかし、残念ながらさまざまな要因を冷静に見ると、これからマンションの価格が下がるとは考えにくい状況です。
本記事では、マンションの価格がこれから下がるかについてと、投資用と居住用それぞれのマンションの買い時を詳しく解説します。
マンション価格は上昇し続けている
これまでのマンション価格の動向を、株式会社不動産経済研究所がまとめたデータで見てみましょう。2022年の都区部（23区）の新築マンション平均価格は8,236万円と、2021年の8,293万円とはほぼ横ばいであるものの、2020年の7,712万円からは524万円、2017年からは1,147万円も上昇しています。
都区部の新築マンション平均価格動向（単位：万円）
| 2017年 | 2018年 | 2019年 | 2020年 | 2021年 | 2022年 |
| 7,089 | 7,142 | 7,286 | 7,712 | 8,293 | 8,236 |
2017年からこれまで、コロナウイルスの感染が拡大した2020年を経ても、価格は大きく下がることなく上昇し続けていることがわかります。こうした動向を見ると今後も劇的な経済状況の変化がなければ、マンション価格が大きく下落することは考えにくいと言えそうです。
マンション価格は下がりにくいと予測する要因
さらに今後を予測するうえで、マンション価格が下がりにくいと考えられる2つの要因があります。
物件の供給不足
まず1つ目の要因として、マンションの供給不足が挙げられます。先ほどの不動産経済研究所の最新の調査によると、2023年4月の首都圏新築マンション供給戸数は、前年同月比マイナス30.3%と減少しています。
これは都心のマンション建設に適した土地が減ったこと、後述する建築資材の価格高騰から不動産会社がマンション建築に慎重なことなどが原因として考えられます。しかし一方で、契約率は73.7%と高く、マンションを買い求める人は決して減っていないことがわかります。
つまり、マンションの供給数が減っているものの、買い求める人は変わらないため、価格は下がらないどころか条件の良い物件は上昇することさえ考えられます。
建築資材の価格高騰
もう1つのマンション価格が下がりにくいと考えられる要因は、建築資材の価格高騰です。コロナ禍の不況から回復し始めたアメリカや中国に、一昨年から世界の建築資材が流れるようになり、木材や鉄鋼の価格が上昇していました。
そこへ追い打ちをかけるようにロシアによるウクライナ侵攻が始まり、鉄鋼などがさらに供給不安となって値上がりしています。この影響からマンション価格の高騰と、不動産会社の建築を控える動きが起きているのです。
今後ロシアとウクライナの紛争が収束したとしても、一度上昇した鉄鋼などの価格が以前のように戻るとは考えにくいでしょう。また、アメリカや中国といった大国に建築資材が流れる動きも変わらないと思われ、待てば待つほどマンション価格は上がっていくことさえ懸念されます。
地方移住が進むため都心のマンション購入はやめるべき？
こうした価格や供給数の問題とは別に、マンション購入を待った方がよいと言われる理由があります。その一つが、今後はコロナの影響でテレワークが本格化し、多くの人が地方に住むようになるため、都心にマンションを買っても無駄になるという意見です。
しかし、国土交通白書2021の調査には、地方移住についての興味深い結果が出ています。この調査で地方移住に関心があると答えた人は、テレワーク未経験の人で全体の10.5%、週に1～3日テレワークを行っている人で20.6%、4日以上の人で17.1%です。残り8～9割の人は地方移住に関心がないという結果でした。
近頃はメディアで地方移住が取り上げられる機会が増えましたが、実際にはテレワークをする本人以外の家族の仕事や、教育の機会が都心に比べ少ないという問題があります。また、地元の人との人間関係が難しいという声もあり、地方移住が本格化する兆しはまだ見えないと言ってよいでしょう。
景気が上向けばマンション価格も上昇する
また景気が悪いためマンションを購入するのが不安であり、もっと景気が良くなってから買うべきという意見も耳にします。確かに景気が良くなれば収入が増えて、安心してマンションを購入できる人もいるかもしれません。
しかし忘れてはいけないのが、景気が良くなってもマンション価格が下がるとは限らないことです。むしろ買い求める人が増えて価格が上がる可能性もあり、決して安く買えることにはなりません。
また景気が回復すれば、マンションを買うためのローン金利が上がってしまい、毎月の支払額は増えることになります。景気が回復すればむしろ買いにくくなる可能性もあることは、十分理解しておいたほうがよいでしょう。
投資用マンションの買い時
それではマンションの買い時とは、具体的にどのような時でしょうか。まずは投資用マンションの場合から考えてみましょう。
好条件の物件を見つけた時
投資用マンションの買い時は、何より好条件の物件を見つけた時です。投資用マンションに住むのは他の人であるため、どんな条件が好まれるかわかりません。そのため、できるだけ多くの人にマッチする、駅に近い、新築である、防犯性が高いなど、良い条件がそろった物件を購入すると空室を避けやすくなります。
ただし、そうした物件は他の投資家も常に探しています。そのため、多くの良い条件を持つ物件を見つけたときは、できるだけ早く購入すべきでしょう。
早く始めることが資産化の条件
賃貸マンションによる投資ビジネスは、できるだけ早めに始めることも重要です。多くの方はマンションを購入するためにローンを利用しますが、その返済のある間は家賃収入の全てが資産にはなりません。ローンを早期に完済することで、その後の収入がすべて手元に残るようになるのです。
しかし、買い時の様子を見すぎてビジネスを始める時期が遅くなれば、返済が終わる時期がどんどん先になってしまいます。より早く収益を資産にするなら、可能な限り早めに投資ビジネスを始めるようにしましょう。
居住用マンションの買い時
一方で、自分が住むための居住用マンションを買うのは、いつが良いのでしょうか。
住宅ローン減税が終わる前
居住用のマンションは、住宅ローン減税が行われているうちに購入するのがおすすめです。この減税は住宅ローンを組んでマンションを購入すると、13年もの間、所得税や住民税が減税される制度です。仮に年末時点でローン残高が5,000万円あれば、その0.7%である35万円が1年間に控除されます。
住宅ローンの負担を軽減してくれるありがたい制度ですが、残念ながら2025年末までの時限措置になっています。そのため、よりお得に居住用マンションを手に入れるなら、住宅ローン控除が終わる前に購入するのがおすすめです。
住宅ローンの金利が低いうちに
昨年から欧米各国で政策金利の引き上げが始まり、各種ローンの金利も上昇傾向にあります。日本も諸外国に追従しゼロ金利政策を解除すれば、マンションを購入するローンの金利も上がるのは必至です。
また、主要な住宅ローンの1つであるフラット35の金利は、昨年の春頃から上昇を始めており、今後は他の住宅ローン金利も上がる可能性があります。もし金利が急上昇すれば、ただでさえ高額化しているマンションの購入がさらに難しくなるでしょう。
低金利時代が続くという保証はどこにもありません。住宅においては低金利な今こそが買い時と言えるでしょう。
下がらないマンション価格。常に今が買い時
マンションのような高額なものは、確かに買うタイミングの判断が難しいかもしれません。しかし冷静に状況を見ていくと、購入を先延ばしにしても有利なことはあまり見当たりません。むしろ価格やローン金利が上がる可能性があり、常に今が買い時と言えます。
もし、マンションの購入を考えているなら不動産会社に相談し、早めにスタートを切ることをおすすめします。
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