初心者が中古マンション投資を始めてはいけない5つの理由
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大西 勝士
大西 勝士
フリーランスの金融ライター(AFP、2級FP技能士)。早稲田大学卒業後、会計事務所、一般企業の経理職、学習塾経営などを経て2017年10月より現職。10年以上の投資経験とFP資格を活かし、複数のメディアで執筆しています。

中古マンション経営は、「初心者におすすめ」と紹介されることが多い不動産投資法の1つです。確かにメリットはあるものの、中古マンションには特有のリスクも存在します。これからマンション経営を始めるのであれば、新築との違いを理解したうえで自分に合った方法を選択することが大切です。今回は、初心者が中古マンション経営を始めてはいけない理由と新築マンション経営の魅力について解説します。

中古マンション経営とは

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中古マンション経営とは、中古マンションを購入して入居希望者に貸し出し、家賃収入を得る方法です。

区分ワンルームマンションをはじめ、ファミリー向け区分マンション、一棟マンションなど物件にはいくつかの種類があります。

中古マンションは、新築マンションに比べると物件価格が安く、価格の下落率も緩やかな傾向にあります。単身世帯が増加していることもあって、現在区分ワンルームマンションへの投資が人気を集めています。

ただし、築年数や物件管理によって設備や建物の状態に差があります。明確な定義はありませんが、築5年以内の物件を「築浅」、築25~30年以上の物件を「築古」と呼ぶのが一般的です。

なぜ中古マンション経営は初心者向きといわれるのか

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中古マンション経営が初心者向きといわれる理由としては以下の3つが挙げられます。

1.物件価格が手ごろで利回りが高い
2.物件購入後すぐに家賃収入を得られる
3.賃貸管理は管理会社に任せられる

具体的な理由を見ていきましょう。

1.物件価格が手ごろで利回りが高い

投資用マンションは高額であるため、初めて物件を購入する際はハードルの高さを感じるのではないでしょうか。

中古マンション(特に区分ワンルームマンション)は、収益物件のなかでは価格が比較的手ごろです。また、価格が安い物件は利回りも高い傾向にあります。

このように、中古マンションは投資初心者でも購入しやすい条件がそろっています。不動産会社にとっても、価格が安くて利回りが高い中古マンションは初心者に勧めやすいと考えられます。

2.物件購入後すぐに家賃収入を得られる

中古マンションは、すでに入居者がいるオーナーチェンジ物件であれば、物件購入後すぐに家賃収入を得られます。

入居者を募集する必要がなく、購入時に利回りが確定しているのもメリットです。マンション経営には空室リスクがありますが、購入時に入居者がいることが安心感につながります。

3.賃貸管理は管理会社に任せられる

マンション経営では入居者募集から賃貸借契約、家賃の回収、建物・設備の修繕、クレーム対応などさまざまな業務が発生します。しかし、これらの業務は手数料を払って管理会社に任せることが可能です。

賃貸管理を管理会社に委託すれば、専門知識がない初心者でもマンション経営を始められます。仕事をしながら副業として取り組むことも可能です。

何かトラブルが発生しても管理会社に相談しながら対応できるので、初心者には安心感があるでしょう。

初心者が中古マンション経営を始めてはいけない5つの理由

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「利回りが高い」「すぐに家賃収入を得られる」と聞くと、中古マンションを購入してみようと思うかもしれません。

しかし、中古マンション経営にはリスクもあるので、表面的な情報だけで飛びつくのは危険です。

ここでは、初心者が中古マンション経営を始めてはいけない理由を5つご紹介します。

1.築年数が古くなるほど空室リスクが高まる
2.家賃が下落した場合、収益性が下がる
3.建物・設備の老朽化により修繕費がかさむ(修繕積立金の値上げ)
4.売り手を見つけるのが難しい
5.長期保有に向いていない

1.築年数が古くなるほど空室リスクが高まる

自分が住むために賃貸マンションを探す場合、「新築や築年数が新しい物件がいい」と思うのではないでしょうか。

中古より新築物件のほうが入居希望者の人気が高い傾向にあります。物件によって差はありますが、一般的には築年数が経過して、建物や設備が古くなるほど空室リスクは高まります。

購入時に入居者がいても、退去発生後に次の入居者がなかなか決まらない可能性もあるので注意が必要です。

2.家賃が下落した場合、収益性が下がる

投資用マンションは、同じエリアで似た条件の物件であっても、築年数によって家賃に差が生じます。一般的には、築年数の経過とともに家賃は下落した場合、収益性が下がります。

物件購入時の家賃が維持されるのが理想ですが、状況に応じて家賃を下がる可能性があることも考慮しておく必要があります。

3.建物・設備の老朽化により修繕費がかさむ(修繕積立金の値上げ)

中古マンションは、建物や設備の老朽化によって修繕費がかさむ恐れがあります。オーナーチェンジ物件はすぐに家賃収入を得られますが、購入時に室内の状況を確認できません。

退去が発生した際に想定外の設備交換や修繕が必要になれば、まとまった費用がかかります。区分マンションの場合は修繕積立金が不足し、途中で積立金の額が値上げされる可能性もあります。

4.売り手を見つけるのが難しい

購入した投資用マンションの家賃が下落して収益性が下がったり、空室期間が長くなったりすると、売却を検討するかもしれません。

しかし、中古マンションは、築年数が経過するほど売り手を見つけるのが難しくなり、売却までに時間がかかることがあります。

購入希望者が見つかったとしても値下げを要求され、希望条件で売却できない可能性もあるので注意が必要です。

5.長期保有に向いていない

マンション経営は、長期にわたって家賃収入を得られるのが魅力ではないでしょうか。しかし、中古マンションは長期保有には向いていません。

鉄筋コンクリート(RC)造のマンションの法定耐用年数は47年です。また、鉄筋コンクリートの物理的寿命は適切なリフォームを行えば100年以上との研究結果もあります。

適切に管理されたマンションであれば、長期にわたって稼働することも可能でしょう。しかし、マンションは築年数が経過するほど、空室リスクや修繕コストが増加するデメリットがあります。

特に「築古」と呼ばれる中古マンションは買い手が見つからず、売るに売れない状態になってしまうリスクもあるので要注意です。

新築マンション経営の魅力とは?

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マンション経営を始めるなら、「中古ではなく新築マンションにする」という選択肢もあります。新築マンション経営は、長期にわたって安定した家賃収入が期待できるのが魅力です。

具体的には、以下のような特徴があります。

・入居率が高い
・融資を受けやすい
・節税効果が期待できる
・修繕費がかからない
・売却しやすい
・長期の契約不適合責任がある

新築マンションは設備やセキュリティが充実しているため、入居者を見つけやすい傾向にあります。

資産価値が高いことから融資を受けやすく、減価償却による節税効果も期待できます。建物が新しいので修繕費がかからず、もし手放す場合も買い手を見つけやすいでしょう。

新築マンションは契約不適合責任が10年と長く、物件購入後に破損や不具合などが見つかった場合は、売主の責任で対応してもらえるのもメリットです。

新築マンション経営のデメリット

新築マンション経営のデメリットは、中古マンションに比べて物件価格が高額であることです。

また、新築としてのプレミア価値があるので、購入して中古になったときの価値の下落幅が大きく、短期で売却すると損をしやすい特徴もあります。

新築マンション経営は、物件を「長期保有して安定収入を目指す」のが成功のコツといえるでしょう。

新築マンション経営は失敗のリスクが低い

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中古マンション経営で資産を増やしている人もいますが、初心者が優良物件を見極めるのは簡単ではありません。

築年数が経過するほど空室リスクが高まり、売却しにくくなるため、物件選びに失敗すれば大きな損失が生じる可能性があります。

新築マンション経営は物件購入後の価値の下落幅が大きいものの、長期保有が前提なら失敗のリスクが低い投資方法です。

長期にわたって家賃収入を得たいなら、新築マンション経営を検討しましょう。

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