ローリスクロングリターンのマンション経営とは?リスク軽減の仕組みやメリット・注意点
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八木 チエ
八木 チエ
株式会社エワルエージェント 代表取締役|宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナーなどの資格を持ち、中立的な立場で不動産投資に関連する情報をお届けします。書籍、メディアなどに記事掲載の実績多数。

自分と家族の将来をより豊かにする手段として、20代から30代のビジネスパーソンを中心に、マンション経営が注目を集めています。マンション経営は一般的に「ローリスク•ロングリターン」といわれていますが、実際に他の資産運用の方法と違いはあるのでしょうか。そこで本記事では、マンション経営のメリットに関して、リスク軽減の仕組みや注意点なども交えながら解説します。「マンション経営の仕組みを知りたい」「リスクを軽減できる資産運用を目指したい」という方は、ぜひご覧ください。

ローリスク•ロングリターンとは

ローリスク•ロングリターンとは、その名の通り、低リスク(ローリスク)で長期間の利益(ロングリターン)を得る資産運用を指します。なかでも不動産投資は、長期間にわたって家賃収入という安定した利益(インカムゲイン)の獲得が可能です。

特にマンション経営はローリスク•ロングリターンの資産運用とされており、売買差額によって短期間で利益をだすキャピタルゲインよりも安定した収益が得られます。

では、その他の資産運用にはどのような特徴があるのでしょうか。例えばFXや先物取引は、短期間で高い利益を得られる可能性があります。不動産投資に比べ売買が非常に容易ですが、一方で価格変動が激しく大きな損失を出す可能性があり、予測の難易度が高いためハイリスク•ハイリターンといわれています。

ただし、ローリスクな特徴を持つマンション経営を始めとする不動産投資といえども、「空室が続いてなかなか借主がつかない」「土地価格が下落して賃料も下落した」といった懸念への備えは必要です。しかし、東京都内の好立地なマンションであれば、このようなリスクを最小限に抑えながらローリスク•ロングリターンのマンション経営が実現可能です。

ローリスク•ロングリターンのマンション経営の特徴

では、マンション経営は具体的にどのような点が「ローリスク•ロングリターン」なのでしょうか。マンション経営の特徴をさらに詳しくみていきましょう。

高利回りかつ安定性の高い不労所得が得られる

日本は超金利時代に突入しており、2021年5月時点での大手都市銀行の普通預金の金利は年0.001%しかありません。つまり、100万円を1年間預けても、利息はたったの10円にしかならない試算になります。

その点マンション経営なら、元手として多少の資金は必要になるものの、空室リスクを削減できれば安定性の高い不労所得を長期間にわたって得ることが見込めます。特に都内の新築ワンルームマンションは賃貸需要が高い傾向にあります。地方のエリアと比べると空室リスクや家賃下落などのリスクは低く、安定した運用が期待できます。

一室から資産運用ができる

「マンション経営」と聞くと、「マンションを一棟丸ごと購入する必要があるのでは」とイメージする方もいらっしゃるかもしれません。しかし、マンション経営は一室(1R)から経営可能です。つまり、マイホームを購入するのと同じ感覚で一室だけ物件を購入し、不動産経営として資産運用ができます。

一般的な不動産を活用した資産運用と同様に、自己資金の不足分については投資ローンを組みながら家賃収入で返済可能です。加えて、特に評価の高い新築マンション経営の場合は、満額の融資を受けられるケースも多く、少ない自己資金から資産運用のスタートが可能といわれています。

マンション経営の仕組み

「マンション経営で不労所得を得る」とは、一体どのような仕組みで成り立っているのでしょうか。端的にいうと、マンション経営とは一般的に「マンションを購入し、第三者に賃貸して毎月安定した家賃収入を得ること」です。先述した通り、購入するマンションは一棟買いも可能ですが、一室からの購入もできます。

マンション購入には大きな資金が必要なため、多くの方がローンを活用してマンション経営をスタートさせますが、月々のローン返済は家賃収入でほぼ賄うことが可能です。マンション経営は取得段階から立地選定や入居者のターゲティングなど念入りに行う必要性があります。また、物件を取得して終わりではなく、周辺の競合物件の状況をみながらの空室対策も重要といえます。

マンション経営のメリット

マンション経営のメリットは、ローリスク•ロングリターンな点だけではありません。この章では、マンション経営のその他のメリットを解説します。

忙しい人でもほとんど手間をかけずに不労所得が得られる

株式やFXなどで安定した利益を得るには、為替の値動きや経済市場の状態などの情報をキャッチアップし続けることが求められるため、かなりの学習時間が必要です。

一方、マンション経営は不動産の基本的な知識は必要なものの、本業で忙しいビジネスパーソンでもほとんど手間をかけずに不労所得が得られます。また、不動産運用で必要な業務を管理業者に任せることもできるため、本業の負担になることなく経営の継続が可能です。

老後の暮らしに余裕ができる

健康寿命が延び「人生100年時代」といわれるなか、少しでも豊な老後を過ごすためにマンション経営が注目を集めています。年金制度の崩壊を見据え、自己防衛策として私設年金としてマンション経営を早期にスタートさせることで、老後資金にプラスして家賃収入が得られるためです。ローン返済後の老後に丸々家賃収入が入る老後を見越すならば、早期運用が有利です。

保険代替効果がある

マンション購入にあたって融資を利用した場合、団体信用生命保険(団信)に加入すれば、生命保険代替効果で家族に資産を残せます。万が一ローン返済中にオーナーが亡くなっても、ローンの残債がゼロになった上に不動産という資産を家族に残すことができます。

また、たとえ売却せざるを得ない事由が生じても、都内の新築ワンルームマンションならば高いニーズがあるため、比較的短期間で売却できる傾向にあります。

節税対策になる

マンション経営は節税対策になるため、今の暮らしに余裕を与えてくれます。例えば、青色申告で確定申告をすればマンション経営でかかった費用を経費として計上できる等、様々な優遇措置が受けられます。また、相続を目的としたマンション経営の場合も、資産としての評価は不動産のほうが現金よりも低いため、相続税の節税効果を得ることが可能です。

マンション経営の注意点

マンション経営で最も心配されるのが空室リスクです。そのため、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選ぶことが非常に重要になります。物件の収益性から物件価格を重要視する方も多いですが、結局物件が安くても入居者が決まらなければマンション経営は成り立ちません。

また、マンション経営では一室だけでなくマンション全体の運営管理の質が高いかどうかも重要です。したがって、単に物件の利回りだけで判断するのではなく、「入居者のつきやすい場所か」「真摯に対応してももらえる管理会社かどうか」なども忘れずにご確認ください。

マンション経営はローリスクで長期的な資産運用が可能

今回は、ローリスク•ロングリターンの資産運用として、マンション経営の特徴やメリット、注意点などを解説しました。FXや先物取引などのハイリスク・ハイリターンな金融商品と比較し、マンション経営は低リスクかつ長期的で安定的な資産運用が可能です。また、現物資産として万が一のことがあっても家族に資産として残せます。

空室率はマンション経営における最大のリスクといわれますが、物件の立地や周辺環境からある程度入居者の需要は予測可能です。マンション経営をお考えの方は、本記事で紹介した内容を、ぜひご自身の戦略にお役立てください。

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