海外不動産投資の広告を目にする機会が増えましたが、注目される理由やリスクをご存じの方はまだ少ないのではないでしょうか。あくまでも投資となるため、メリットばかりに目を向けていては堅実に収益を得ることはできません。本記事では、海外不動産投資の特徴や注意点、どんな人に適しているかについて詳しく解説します。
海外不動産投資が注目される3つの理由
海外不動産投資が注目される理由は、主に以下の3つです。
- 発展途上国の経済成長に期待
- 国内より安く購入できる
- リスク分散
発展途上国の経済成長に期待
東南アジアなど発展途上国の中には、今後の経済発展が期待できる国があります。その国の不動産を購入して価値が上昇した後に売却し、利益を得る点が海外不動産投資の注目される理由の一つです。また「賃貸物件を購入して景気の上昇とともに家賃を上げ収益を増やす」という投資目的もあります。いずれも先進国のように不動産の価値が高止まりしていない発展途上国における不動産投資のメリットです。
日本より安く購入できる
発展途上国では、日本国内よりも不動産を安く購入できるケースがあり海外不動産投資が注目されるポイントになっています。発展途上国でも首都の中心部は、すでに価格が高騰している国もありますが、そこから少し離れればまだ低価格で購入できる地域も少なくありません。もちろんこれも将来の価値上昇を期待しての投資のため「日本で地方の格安物件を購入するよりも将来性がある」という見方ができます。
購入する物件地域の開発計画などをしっかりリサーチできれば大きな収益を得られる可能性があるでしょう。
リスク分散
不動産に限らず投資先を一つの国に絞ってしまうとその国が不況になれば投資収益が大きく失われるリスクがあります。これを避けるために複数の国に投資を行い、一つの国の収益が落ちても運用全体に及ぼすダメージを最小限にするのがリスク分散の考え方です。
海外不動産投資のリスク
いくつかのメリットが得られる海外不動産投資ですが、想定されるリスクもあります。これから紹介する4つのリスクを十分に理解したうえで投資を判断するようにしましょう。
- 商習慣の違い
- 為替リスク
- 現状確認が困難
- カントリーリスク
商習慣の違い
投資先の国と日本とでは、商習慣が大きく違うことがあります。特に不動産投資では現地の管理会社とのやり取りがあるため、この商習慣の違いがトラブルに発展することも少なくありません。「依頼した手続きが非常に遅い」「物件管理が雑」など、日本の管理会社とは管理体制や考え方がかなり異なる国もあります。
場合によっては、収益に悪影響を及ぼすこともあるため、相手国の商習慣を十分に理解することが必要です。
為替リスク
海外取引となるため、為替変動が収益に大きな影響を与えます。例えば年間5万米ドルの家賃収益を見込めた場合、1米ドル＝100円のレートであれば500万円の収益です。しかし円高となり1米ドル＝90円に変動すれば450万円の収益となり当初計画より収益が目減りすることもあります。中長期の収支計画で融資返済や修繕費、税金の支払いなどを想定していると為替レートの変動により大きな損失となる可能性もあるでしょう。
特に経済や政局の安定しない発展途上国では為替リスクが比較的大きいと考えられます。
現状確認が困難
国内であれば物件の状態や周囲の環境など「現状確認」を自分の目で行ってから購入することができます。しかし海外不動産の場合は、自分の目で物件を現状確認ができないことも多く、画像などの情報が現状と食い違っている可能性もあるかもしれません。「購入後どのように管理されているか」「物件の劣化状態」などを直接確認するのが難しい点は大きなリスクの一つです。
そのため想像以上に物件が傷んで高額な修繕費がかかるなど、管理不足による損失があるかもしれません。
カントリーリスク
投資国の政治や経済が大きく変化し景気が下落するようなカントリーリスクも海外不動産投資では考えられます。特に発展途上国の中には、政局が不安定な国もあり急激に不動産収益が悪化する可能性もあります。この点で「国が安定している先進国への不動産投資のほうが、地価の高止まりで投資利回りが低くても安心できる」という意見もあるでしょう。
投資先の国の選定は、海外不動産投資の重要なポイントの一つです。
代表的な海外不動産投資先
海外不動産投資先でよく紹介される国や地域の特徴を解説します。
米国
米ドルという世界の基軸通貨を持つ米国は、不動産投資先としては非常に安定した国の一つです。外国人に対する物件購入や運営上の制限が少なく、市場に占める中古物件の割合が高く、物件の選択肢が豊富など多くのメリットを持ちます。さらに「エスクロー」という第三者が不動産取引の間に入るため、トラブルが回避しやすい点は安心できるでしょう。
しかし多くの地域で不動産価格の上昇はゆるやかで短期間で大きな収益を得るのは難しい傾向です。
東南アジア
東南アジアでは、タイやベトナムなどが経済的な成長過程です。首都中心部の物件であれば高い入居率が見込め、今後の価値上昇が期待できる地域もあります。一方これらの国では地域による発展の差が非常に大きく、首都でも少し中心部を離れれば未開発という場所も少なくありません。首都の物件という情報だけで判断せず、現状や将来性をしっかり確かめたうえで判断することが必要です。
またシンガポールのように経済がすでに安定し物件が高額な国や、マレーシアのように物件の供給過剰が起きている国もあります。同じ東南アジアでも国によって不動産事情は異なるため、その国に精通した仲介会社を選ぶことが重要です。
海外不動産投資のローンは制限が多い
海外不動産投資に利用できるローン商品を用意している金融機関は限定的です。金利も高めで国内に所有している不動産を担保にしたり、購入する相手国が限られたりするなど日本の不動産投資物件購入に比べ制限が多くなっています。そのため海外不動産投資では「自己資金での購入を前提とする」もしくは「条件を満たす場合に不足分のみを借りる」という計画のほうが現実的かもしれません。
どんな人が海外不動産投資に適しているか
紹介してきたメリットやリスクを考慮すると以下のような人に海外不動産投資は適しているといえます。
その国の商習慣や情勢を理解している
投資先の国の商習慣を理解していると物件運営でのリスクを回避しやすくなります。実際には、仲介業者を通じて投資することが多いため、現地の管理会社とのやり取りは少ないかもしれません。しかし完全にお任せでは、さまざまなリスクに備えたり素早く対処したりすることは難しいでしょう。また発展途上国のように将来性はあるもののカントリーリスクをあわせ持っている国もあります。
相手国の情勢を理解し冷静に投資判断ができる人が海外不動産投資には適しているといえるでしょう。
購入や維持の自己資金がある
海外不動産投資向けのローンは、金利が高く条件も厳しいため、自己資金で購入するのが理想です。さらに所有している間の修繕費や管理費、税金など家賃収入が蓄積されるまでは自己資金で支払う費用もあります。こうした点を考慮すると海外不動産投資の物件購入には、ある程度の資金力が必要と考えられるでしょう。
相手国の特徴を理解して投資判断する
発展途上国への不動産投資は、今後の発展に期待し少ない資金で大きなリターンが得られる可能性を持っています。しかし為替変動やカントリーリスクなど注意点をしっかり理解して投資を検討すべきです。一方米国のような政治や経済が安定した国では高い利回りが期待しにくく国内で不動産投資を行っている人がリスク分散のために手がけるものと考えられます。
海外不動産投資では、それぞれの国の特徴を理解し自分の目的に合った投資先を選ぶことが大切です。
海外不動産投資に関するQ＆A
Q.今、海外不動産投資が注目されているのはどのような理由からでしょうか？
A.主に以下の3つの理由があげられます。
発展途上国の経済成長に期待
発展途上国の中には経済成長が著しい国があります。そうした国の不動産を購入し、価値が上がったときに売却をすれば利益を得ることができます。
国内より安く購入できる
日本と比べ、発展途上国は不動産を安く購入することができます。
リスク分散
投資先を日本なら日本と一つに絞ってしまうと、不動産価値が下落したときに収益が落ち大きなダメージを受けてしまう可能性があります。投資先を分散させることで、不動産運用全体に及ぼずダメージを分散させることが可能です。
Q.海外不動産投資にはどのようなリスクがありますか？
A.主に以下の4つがあげられます。
商習慣の違い
不動産投資は現地の管理会社とのやり取りを行うため、商習慣の違いがトラブルに発展することがあります。
為替リスク
海外取引となるので為替変動が収益に大きな影響を与えます。発展途上国などは経済や為替が不安定なことから、為替リスクが大きいと予想されます。
現状確認が困難
海外なので自分の目で物件を確認することが困難です。画像などで見ることができても、食い違っている可能性もあり、また細かい部分までチェックすることができません。
カントリーリスク
発展途上国は政局が不安定なところも多く、不動産収益が急激に悪化する可能性があります。
Q.どのような人が海外不動産投資に向いていますか？
A.主に以下の2つがあげられます。
その国の商習慣や情勢を理解している
不動産投資を行うことを想定している国の商習慣や情勢を理解してないようでは、いい物件を購入することができず、またリスクに対しても対処できないというものです。大前提として、商習慣や情勢を理解していることが必要です。
購入や維持の自己資金がある
海外不動産投資向けのローンは、金利が高く条件も厳しいため自己資金で購入したほうがいいでしょう。したがって、十分な自己資金があることが重要になってきます。
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