日本は古くから天災の国と呼ばれてきました。2011年の東日本大震災をはじめ、2016年の熊本地震、2017には北海道胆振東部地震などの大型地震の頻発により、多くの建物が倒壊したことは記憶に新しいところです。天災が原因でマンション経営をためらっている方も中にはいることでしょう。しかし、最近では耐震構造に優れたマンションが多数出てきています。本稿では、1980年代以降の耐震基準含め、｢地震に強いマンションとはどのようなものか｣について解説します。
天災の大国｢日本｣
日本は、天災の大国です。かねてより日本は、火山の噴火や大地震、津波など、人智を超える出来事にいくども遭遇してきました。天災の起きにくい国の人が日本を訪れた際、小規模な地震に遭遇するとあまりの恐怖に立ち往生してしまう一方、日本人は平然としているとも聞きます。近年では、東日本大震災や熊本地震なども日本に大きな衝撃を与えた出来事の一つです。
マンション経営を考えている人のなかには、これらの震災などを想定して不安に駆られてしまう人もいるかもしれません。しかし、日本は天災の国であると同時にハイテクの国でもあると呼ばれています。では、現代のマンションにはどのような耐震構造が備えられているのでしょうか。
地震に強いマンションの種類
海外の国々のなかには、箱型の家の上に家を積み重ねて平然としているところもあります。なぜなら、日本と比較すると天災が少ないからです。一方で、天災の多い日本では地震などの天災を想定した厳密な建築基準が定められています。また、単に倒壊しないだけではなく｢被害をいかに少なくするか｣についても研究が進められているのが特徴です。地震に強いマンションは、大きく分けると3種類あります。
1.耐震構造 2.制震構造 3.免震構造
1.耐震構造 耐震構造とは、マンションの素材を地震に強いものにしたりすることで、建物そのものの耐震強度を上げるものです。建物全体が揺れに強いため、万一の際にも屋内に避難することで建物の倒壊はもちろん、中にいる人を守ることができます。
2.制震構造 制震構造とは、マンションの内部にダンパーなどの制振装置を設置するものです。これにより地震が生じた際でも揺れを分散させ、その力が大幅に減衰させることができます。制震装置は、従来高層ビルなどで用いられていましたが、現在ではこれを設置しているマンションも出てきています。
3.免震構造 免震構造は、地面の上に積層ゴムなどの免震装置を設置し、その上にマンションを建築します。地震が起こった際、免震装置がスライドすることで、その上に建つマンションの揺れを大きく軽減します。免震構造マンションは建物の揺れそのものを軽減するため、マンション内の家具や什器なども壊れにくく、万一の際の被害も抑えやすいことが特徴です。
バブル期以前の中古物件は要注意
日本における耐震基準は1981年6月1日に定められ、これを基準に建築基準法の改正が行われてきました。逆にいえば、1981年以前の物件は｢地震に弱く倒壊の危険がある｣ということです。不動産投資に興味を持った人のなかには古い物件を購入して、リノベーションなどを施すことで価値を引き上げようと検討することもあるかもしれません。
しかし、その場合はよほど全面的な改修を施さない限り、地震に強い物件にすることは難しいでしょう。また、耐震強化を行うには想定外の費用を考慮する必要も生じてきます。
買うなら新築がおすすめ
マンション経営は一朝一夕で行うものではありません。30年、35年という人生の伴侶ともいえるような長い付き合いになるものです。安いからという理由で築古のマンションを購入した結果、万一の事態が生じてしまうとせっかくのライフプランに傷を負いかねません。一方、新築で質の高いマンションであれば、当然、地震に対しての備えも万全です。
地震だけでなく自然災害大国の日本の未来は、何が起こるか想定できません。マンション経営を行うのであれば値段だけにとらわれず、さまざまなリスクヘッジを施した良質なマンションを購入することが賢明です。
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