相続税というと、一昔前は富裕層だけが苦慮する税金という印象でした。しかし、2015年の相続税法の改正によって、相続税の基礎控除額が大幅に引き下げられることとなりました。その結果、相続税問題で頭を抱えることになった人が急増したのです。従来、富裕層と呼ばれた人々のみならず、ごく一般的な生活をしている人々にまで相続税が重くのしかかる可能性が高まってきています。
こういった時代の中で、相続税について上手にやりくりできる方法はないのでしょうか。実は、不動産投資は相続税問題を解決する強い味方となるのです。本稿では、不動産投資と相続税対策について説明します。
相続税法の改正と節税対策
2015年1月1日から相続税法の改正が施行されました。これにより、下記のように相続税の基礎控除額が引き下げられたのです。
2014年12月31日以前（改正前） 5,000万円＋（1,000万円×法定相続人の数）
2015年1月1日以降（改正後） 3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
これまで5,000万円だった基礎控除額が3,000万円にまで減額されました。加えて法定相続人の基礎控除額も一人あたり1,000万円から600万円に引き下げられたため、相続によって課税される人が大幅に増えてしまったのです。しかし、課税される人にとってはできる限り節税をしていきたいのが本音でしょう。
例えば、相続財産が現金で8,000万円、法定相続人が配偶者と子ども2人の場合は、改正前は基礎控除が5,000万円＋（1,000万円×3人）＝8,000万円となるため、相続税がかかりませんでした。しかし、同事例において2015年の改正後は、基礎控除が3,000万円＋（600万円×3人）＝4,800万円となるため、8,000万円－4,800万円で3,200万円に対して相続税がかかることになったのです。
このケースでは法定相続分は、配偶者が2分の1、子どもが4分の1ずつになりますので、配偶者の相続税は1,600万円×15％－50万円＝190万円になります。子ども一人の相続税は、800万円×10％＝80万円です。つまりこのケースでは、改正前に相続税が0円で住めた世帯でも、改正後は350万円もの相続税がかかることになるのです。
しかし、相続税対策の方法は複数あります。たとえば、贈与税の非課税枠を利用して毎年110万円ずつ贈与していく方法や、生命保険の控除を利用する方法などです。これらの中で、特に効果が高いものとして挙げられるのが不動産投資を利用した節税方法になります。
不動産投資による相続税の強み
不動産による相続税対策は、なぜ効果が高いのでしょうか。相続で受け継ぐものは財産ですが、この財産の中には、現金や預貯金、有価証券、宝石などさまざまなものがあります。相続財産の評価方法は、財産の種類によって変わり、現金の場合であれば「現金の額」×100％が財産の評価額です。一方、不動産の場合、土地と建物、それぞれに評価方法が異なります。現金を建物に変えた場合、建物はおおむね固定資産税評価額により建築費の約60％前後に減額されます。
建物の評価額＝建築費の約60％
土地には、いくつか評価方法があります。現金で土地を購入した場合相続税における評価額は路線価により公示価格の約80％に減額されます。
土地の評価額＝公示価格の約80％
先に述べた現金の額と比較すると、それぞれの評価額が大幅に圧縮されていることが理解できるのではないでしょうか。加えて、不動産投資用の物件は、居住用の物件よりも30％前後評価が割り引かれます。そのため投資用不動産を購入して相続に充てることは、大きな節税効果につながるのです。
このような点には注意
一口に不動産投資といってもその対象はさまざまです。よくありがちな間違いの一つに「相続」に意識が向かった結果、不動産会社に相談をせず、自分で一から百まで決めてしまうというケースが挙げられます。たとえば、過疎化した地方に住んでいる年配の方が、子どもに相続財産を遺そうとして、自分の家の近くに一軒家の中古物件を買ったとします。
心情としては分からなくもありません。しかし、過疎化した地方であまり質の良くない物件を購入してしまうと、「今後の維持管理に苦労してしまう」というリスクが発生する可能性もあるのです。
相続税の対策に不動産会社を利用する
不動産投資を行う際に一番大切なことは、良い不動産会社を選ぶことです。多少値段が高くても優良な物件を勧めてくれる不動産会社であれば、長期的な保有や相続の際にも高い成果を生み出します。不動産投資を行う際には、相続のための節税であると同時に物件の運用という事業を買っているということも念頭に置いておくことが肝心です。
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