不動産投資において立地は大切な要素です。たとえば都心のオフィス街と郊外のニュータウンとでは人口も人の層も大きく異なります。アクセスや施設も同様です。不動産投資の成果は立地次第と言っても大げさではありません。都心と郊外では双方にメリット・デメリットがあるため、本稿では都心と郊外の立地の違いについて説明します。
不動産投資で迷いがちな立地問題
不動産投資を行うにあたり、立地は最重要ポイントの一つです。しかし、色々な物件を見て回るに、どこが良いかと判断に迷うところでもあります。たとえば都心であれば当然値段も高く、しかも利回りもけっして高いわけではありません。一方で、あまり知られていない地名で人口もある程度あり、かつ安値の物件も存在しています。掘り出し物かと思えば、アクセスが悪かったり、治安があまり良くなかったりと地域的な問題を抱えるパターンもあるのです。都心と郊外とでは、それぞれにどのような特色があるのでしょうか。
都心のメリット・デメリット
都心の何よりのメリットは入居者を確保しやすいことです。つまり安定しやすいと言えます。アクセスが良く、周辺施設などの環境も整い、治安が良い場所であれば、それに伴って物件の価値も上昇していきます。また値崩れしにくいのも特徴です。
一方でデメリットは、価格が高いことです。人気があるということは、価格が高いということと同義なのです。価格が高い分、利回りも低下してゆきます。
郊外のメリット・デメリット
郊外のメリットは何よりも価格が安いことです。土地の価格が安い分、立地が良いと判断できるのであれば、都心よりもワンランク上の物件を購入することも可能です。もし都心と同じ価格帯の物件を購入するのなら、それに伴って高い利回りも期待できます。
デメリットは空室リスクです。現在は人口が多いとしても、将来的にどうなるかという問題もあります。せっかく物件を購入しても人が入らないと不動産としての価値がなく、投資は失敗に終わってしまうでしょう。
将来的に人口は都心に一極集中
上述のように都心・郊外の双方にメリット・デメリットは存在します。言うなれば郊外の物件は初心者よりも、目利きができる人の方がリスクは抑えることができるでしょう。ただし、これとは別に郊外にはリスクが存在します。それは東京都心への人口流入が続いていることです。将来的には郊外のほとんどが過疎化し、一方で東京都心だけ人口が増え続けるという一極集中が生じると言われています。
不動産は長期的な事業運営です。もし郊外に物件を持ち、はじめのうちは入居者がいても人口の減少に伴い、次第に空室リスクが高まってゆくことでしょう。人が減ることで商業がまばらになれば、働く場所もなくなります。その結果、仕事を求めて首都圏へ引っ越すというケースが考えられるでしょう。たとえ今は賑わいのある郊外の繁華街も、ゴーストタウン化してしまうかもしれないのです。
価格が高くても都心の安定性は魅力
将来的な一極集中のリスクを考えた場合、価格が高くても安定性が得られる可能性があるのは都心の物件であることが分かります。マンション経営は投資であると同時に事業運営としての面も持ち合わせています。不動産投資を行う際には、将来的な人口の流入を踏まえた入念な下調べとリスクヘッジを心がけるようにしましょう。
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