30代こそ取り組むべきマンション経営!「金持ちの高齢者がやるもの」は間違い?
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丸山 優太郎
丸山 優太郎
日本大学法学部新聞学科卒業のライター。おもに企業系サイトで執筆。金融・経済・不動産系記事を中心に、社会情勢や経済動向を分析したトレンド記事を発信している。

不動産投資と聞くと、お金に余裕のある中年以降の資産家が行うものといったイメージを持つ人も多いのではないでしょうか。しかし今では、若いうちから不動産投資を始め、成功を収めるケースも少なくありません。30代であれば、時間もお金も味方につけることができ、バランスの取れた不動産投資が行えます。そこで本稿では、30代からの不動産投資のメリットと効率的な情報収集のコツについて説明します。

目次

  1. 1.マンション経営はお金持ちの高齢者がやるものか?
  2. 2.30代は不動産投資を始めるのに有利な世代
    1. 2-1.銀行からの融資が得やすい
    2. 2-2.節税になる
    3. 2-3.少ない資金で始められる
    4. 2-4.FXや株などの投資よりもローリスク
  3. 3.マンション経営に求められる時間と情報収集力
    1. 3-1.効率的に不動産の情報を収集するには
    2. 3-2.不動産投資セミナーで質の良い情報を収集
  4. 4.初心者はワンルームマンション経営から始めよう
    1. 4-1.ワンルームマンション経営における5つのメリット
    2. 4-2.中古マンションよりも新築マンション
    3. 4-3.新築マンション経営と中古マンション経営の比較
  5. 5.30代から始めることで老後の生活が安定化する

1.マンション経営はお金持ちの高齢者がやるものか?

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不動産投資とは、物件を購入して他人に貸し出し、家賃収入を得るタイプの投資です。いわゆる「大家さん」が不動産投資家にあたります。「大家さん」というと、「高齢者がするもの」と思われる方もいらっしゃることでしょう。

たしかにこれまでは、年齢を重ねてからマンション経営やアパート経営を開始し、細く長く家賃収入を得て、老後資金の足しにしている高齢者は少なくありませんでした。しかし最近では、「将来公的年金が不足する可能性があるのでは」といわれ始めたことにより、20代、30代から自己防衛の一環として不動産投資を始める人が増えつつあります。

2.30代は不動産投資を始めるのに有利な世代

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30代は不動産投資を始めるのにあたって非常に有利な年齢ともいえます。その理由を見ていきましょう。

2-1.銀行からの融資が得やすい

30代が有利な理由として、金融機関からの融資が得やすいことが真っ先にあげられます。一般的に不動産投資で金融機関から融資を受けるにあたり、相当な収入が必要なのではと思いがちです。しかし実際のところ、会社員として安定した収入がありさえすれば「返済の見通しは立ちやすい」とみなされるため、物件を購入するのに十分な融資を受けられる可能性が高いのです。

2-2.節税になる

マンション経営を行うと多くの点で節税になります。例えば「サラリーマン大家」の場合、給与所得と不動産所得を総合課税されますが、修繕費がかさんだ等の理由でマンション経営が赤字になった年は給与所得から赤字分を差し引くことができます。この「損益通算」という手法を使うことによって課税所得が少なくなるのです。

また相続が発生した場合、現金の評価額が100%なのに対し、不動産は時価の70%程度が評価額となります。現金よりもマンションを相続するほうが相続税を節税することができます。ほかにも、購入費用を物件の耐用年数によって長期間減価償却費として経費にできる、土地のみの所有よりもマンションを建築したほうが、固定資産税評価額が低くなるなどのメリットがあります。

2-3.少ない資金で始められる

不動産投資は少ない資金で始めることができます。金融投資をするときに銀行融資を受けることは難しいですが、不動産は銀行からの融資で高額な物件を購入することが可能です。自己資金を求められるケースもありますが、金融機関や購入者の属性、物件によっては諸費用分も含めて融資する場合もあります。

2-4.FXや株などの投資よりもローリスク

マンション経営は、FXや株などに比べるとはるかにローリスクです。まずマンションは株式会社のように倒産する心配がありません。また、暴落して短期間に半値になるようなこともありません。事実、2020年に株式市場を襲ったコロナショックのときもマンション賃料はほとんど影響を受けませんでした。

不動産情報を取り扱う東京カンテイが公表した「分譲マンション月別賃料推移」によると、新型コロナウィルスの感染拡大が本格化する前の2020年1月の首都圏マンションの賃料は2,874円/㎡でした。その後感染が拡大して6ヵ月後の2020年7月の賃料は3,101円/㎡と、むしろコロナ前よりも上昇しています。マンション経営の安全性が改めて確認されたデータといえるでしょう。

3.マンション経営に求められる時間と情報収集力

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30代の不動産投資家にとってネックとなるのが時間と情報収集です。

会社に勤めていて30代ともなると、業務知識にも習熟してチーム内のエースとしての役割を担うケースが増えてきます。自分の業務のみならず、後輩や新人社員、あるいはパートナー会社などのマネジメント業務を任される機会も出てきます。本業が忙しく、「時間がない」と思われる方もいらっしゃることでしょう。

しかし、不動産投資は手間がかかりません。一度物件を持ってしまえば、後は不動産会社がしっかりと管理してくれるため、取得以降は何もせずとも問題はほとんどないのです。

3-1.効率的に不動産の情報を収集するには

ただ、物件探しは別です。良い物件を探すには、まずは質のよい情報の収集が求められます。「情報収集が必要だが時間がない」という人は、より効率的な情報収集先を見つける必要があります。

インターネット記事や書籍、雑誌なども情報源の一つになりますが、それ以上に熟練の不動産投資家や不動産会社などから直接情報を得ることが何よりも有益です。

そして、そのためには良質な不動産会社と出会う必要があります。また、質の悪い不動産会社を避けるためには、最低限度の不動産投資の基礎知識を身につけておいたほうがよいでしょう。

3-2.不動産投資セミナーで質の良い情報を収集

そこでおすすめなのが不動産投資セミナーへの参加です。不動産投資セミナーが質のよい情報提供元となるのには、2つの理由があります。

・1つ目の理由
外部に出回りにくいようなリアルな経験談を聞ける可能性があります。メリット・デメリットも含めて、経験者しかいえない話をインプットできるのはきわめて有効です。

・2つ目の理由
外部に出回っていない物件情報をインプットできる可能性もあります。インターネットで全ての物件情報を見られるとは限らず、優良物件の情報を得るには直接不動産会社とのコネクションを作る必要があります。

以上を踏まえると、多忙な30代会社員がマンション経営を始めたいのであれば、インターネット記事や書籍で基本を押さえ、不動産セミナーで情報収集を行うのが効率的といえるでしょう。

4.初心者はワンルームマンション経営から始めよう

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それでは、マンション経営の初心者は何から始めればよいのでしょうか。初めてのマンション経営でいきなり高額な物件を購入するのはリスクが高くなります。そこで初心者におすすめなのがワンルームマンション経営です。

4-1.ワンルームマンション経営における5つのメリット

ワンルームマンション経営が初心者に向いているのは、次のような5つのメリットがあるからです。

1.初期費用が安い
ワンルームマンションは物件価格が安いため、少ない初期費用で始めることができます。初めてのマンション経営はノウハウがまだないので、自己資金比率を高めてリスクを低くすることを考慮してもよいでしょう。

例えば自己資金が1,000万円ある場合、8,000万円のアパートを購入すると自己資金比率は12.5%で、融資が通ったとしても多額のローンを組むことになります。これに対し、3,000万円の新築ワンルームマンションであれば自己資金比率が33%に高まり、ローンは2,000万円とマンション経営としては比較的少ない負担で始めることができます。

2.好立地の物件が多い
ワンルームマンションは好立地の物件が多いのが特徴です。ワンルームマンションの顧客は独身の社会人が多いので、通勤通学の利便性を考え駅から近い物件を好む傾向にあります。人通りも多いため、防犯を考えると女性の需要も見込めます。駅近の好立地にあることで空室リスクが少ないのがワンルームマンションのメリットです。

3.需要が高い
ワンルームマンションは将来に向けても高い需要が見込まれます。国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の世帯数の将来推計」では単身世帯の数が2020年の約1,934万世帯から2030年には約2,025万世帯に増える予測です。

その後、緩やかに減少するものの2040年でも約1,994万世帯と、2020年の水準を上回ります。ワンルームマンションの需要増加が確実に見込める点で安心感があります。

4.売りやすい
需要が高いことは売却する場合に売りやすいことも意味します。不動産投資家は空室リスクが低く需要が見込める好立地物件を常にリサーチしています。投資家に認識されている好立地物件のキーワードは「東京」「駅近」「ワンルーム」です。この3つの条件が揃っている物件は売りやすい物件といえます。

5.管理の手間がかからない
区分所有のワンルームマンションであれば管理の手間がほとんどかかりません。マンション全体は管理組合が委託している「建物管理会社」が管理します。貸している部屋は「賃貸管理会社」に委託すれば、オーナーがやる仕事は家賃の振り込みを確認するくらいです。本業を持っている「サラリーマン大家」には適した物件形態といえます。

また、ファミリータイプは部屋が広い分、修繕やリフォームの際に施工範囲も広くなります。子どもがいる家庭では損傷部分が生じる確率も高くなるでしょう。修繕の手間や費用もワンルームのほうがかからないと考えることができます。

4-2.中古マンションよりも新築マンション

ワンルームマンションを購入する場合、中古マンションと新築マンションのどちらを購入すればよいか迷うところですが、次のような点で新築マンションのほうが初めてのマンション経営に向いているといえます。

・新築は需要が多い
新築マンションの魅力は新しくてきれいなことです。家賃に大差がなければ、なるべく新築に住みたいと考える人が多いでしょう。新築マンションは最新設備を導入している可能性が高く、その意味でも需要が見込めます。

・融資を受けやすい
中古マンションに比べ新築マンションのほうが金融機関から融資を受けやすい傾向があります。物件の担保評価は万が一ローンの返済が滞ったときに、売却して債権を回収できるかどうかがポイントになります。新築マンションは中古よりも築年数が浅く、経年劣化が少ないため担保評価が高くなるのです。

・修繕費用が中古よりも少ない
新築マンションは中古マンションよりも修繕費用が少ないというメリットがあります。マンションに必要な大規模修繕のサイクルは一般的には12年といわれています。新築で購入した場合は少なくとも12年間は大規模修繕を行う必要はありませんが、築10年の中古マンションを購入した場合は2年程度で大規模修繕が必要になる場合があります。

もちろん、一棟オーナーと区分所有オーナーでは負担感が異なりますが、区分所有であっても部屋の劣化は中古のほうが早く、修繕の必要が生じる確率が高いという事情は同じです。

4-3.新築マンション経営と中古マンション経営の比較

新築マンションは中古マンションよりも有利な点が多いですが、リスクがないわけではありません。次のようなリスクに注意が必要です。

・利回りが低い
新築マンションは価格が高い分利回りが低くなります。新築マンションの平均的な利回りは4~5%程度です。これに対し中古マンションは、築10年未満が6%程度、10年以上20年未満が8%程度、20年以上が10%程度と、築年数が古いほうが利回りは高くなる傾向があります。

やはり築年数が経過しているマンションは、価格が安い分利回りは上昇するようです。しかし築年数が経過すれば修繕費がかさむため、一概に利回りだけではリスクを比較できない部分もあります。

・実績がない
中古マンションはいくらの家賃でどれくらいの入居者があるかすでに実績がわかっています。新築マンションはある程度の予測はつきますが、実際に入居者を獲得できるかは募集してみなければわかりません。そのため、家賃は周辺の相場を調べて適正価格に設定することが大切です。

・内見できない場合がある
新築マンションを購入する場合リスクになるのが、物件が未完成だと内見できないケースがあることです。部屋のタイプはモデルルームを参考にするしかなく、物件の窓から見える風景などは確認することができません。

ただし、最近はVR(バーチャルリアルティ)で内見することが可能な場合があります。それでも実際に内見するのとは異なるので、不安を感じるのであれば完成間近の物件に絞って探すのも1つの方法です。

5.30代から始めることで老後の生活が安定化する

30代こそ取り組むべきマンション経営!「金持ちの高齢者がやるもの」は間違い?
(画像=zephyr_p/stock.adobe.com)

ローン完済後は家賃収入がそっくり生活費に使えるので、年金と併せるとゆとりのある老後生活を送ること可能です。

不動産投資は長期的な視点に立って継続していくものです。そのため、老後への時間をたっぷり残している若い世代こそマンション経営に向いているといえます。

ただ不動産に対する知識が足りないことから、マンション経営に踏み出す勇気がない方もいることでしょう。そのような方は不動産セミナーに参加してみるのも有効な方法です。また、不動産会社では随時マンション経営に関する相談にのっているので、不安な点があれば気軽に相談してみるとよいでしょう。

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