マンション経営は、マンションを所有し続けることにより得られる家賃収入（インカムゲイン）とマンションの売却益（キャピタルゲイン）の2つにより構成されます。
不動産投資を成功させるためには、両者の特徴を理解したうえで所有期間や売却時期に関する戦略を練ることが重要です。
インカムゲインは基礎収益
不動産投資におけるインカムゲインの中心は家賃収入です。この他、礼金、更新料などがあります。これは入居者さえいれば、確実な収益となります。
しかし、机上の計算通りに賃貸契約を締結できるとは限りません。毎月の家賃収入を見込んでいても、引っ越しシーズンなどで一時的に空室になることはあり得ます。
また、たとえば価格が安いからと過疎化しつつある地方の中古物件を購入したところ、想定よりも入居率が低く、結果的に賃料を引き下げたというようなケースもあります。
さらに、現在では予測のできない不確実な要素により、インカムゲインが下振れすることもあります。
不動産投資は長期的な視点で臨むものです。一時的な収益の大幅アップを見込むのではなく、基礎収益であるインカムゲインを安定させることで、長期的な収入源を確保することを目的にしなければなりません。
キャピタルゲインは余禄
不動産投資におけるキャピタルゲインは余禄と認識すべきです。なぜなら不動産の基礎となる収益は家賃などのインカムゲインであり、キャピタルゲインは将来の運用益がさらに増加すると予測されている場合に得られるものだからです。
たとえば、東京の豊洲や有明のように大規模なマンション開発が進んでいるエリアでは人口増加が進行しているため、賃料水準の上昇を合理的に予測できます。
したがって、このようなエリアの不動産価格は上昇しキャピタルゲイン獲得のチャンスが広がるかもしれません。
同様に規制改革により容積率の緩和が行われた地域では、単位面積当たりの延べ床面積の増加により収益機会が拡大するため、地価の上昇が期待できます。
需給動向以外の要因で不動産価格が上昇（下落）することもあります。
現在のような超金融緩和の状況では株式や不動産市場へ投機資金が流れ込むため、マネーゲームにより不動産価格が吊り上げられることもあります。
また、都心部のタワーマンションなど外国人投資家が注目している物件の場合、円安になり外貨ベースの投資収益率が向上すれば価格上昇につながる可能性が高まります。
こうしたさまざまな要因があるため、マンション経営におけるキャピタルゲイン狙いは不確実であると言えます。
不動産投資成功の秘訣はインカムゲインの安定にあり
不動産投資で失敗しないためには、キャピタルゲインを期待するのではなくインカムゲインの安定を図ることを第一にすることが重要です。そのためには、一時的であっても修繕などの必要経費にはしっかりと費用を掛け、良質な物件を維持し続ける心がけが大切です。
不動産投資に興味を持つ人の中には、バブル期における不動産価格の高騰をイメージして、不動産とは売買して利益を得るものだという認識の人が一定数存在します。
しかし、不動産売買によるキャピタルゲインはあくまでも余録に過ぎません。現在は不動産価格がバブル期のように上昇し続けるという時代ではありません。そのため、不動産の基本である長期保有によるインカムゲインによって安定した収益を得る続けるほうが得策でしょう。
実際、長期保有をすることで節税など、さまざまな税法上の恩恵も享受できます。不動産投資を考える際は、常に長いスパンで考えることを大前提としましょう。
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