今、管理会社の対応に不満を感じていませんか？ もしくはこれから投資を始めようとしていて、どうやって管理会社を選べばいいか分からず、不安を感じてはいませんか？
不動産投資において、管理会社はあなたの代わりに物件を運営してくれる重要なパートナーです。
しかし残念ながら、世の中にはオーナーの利益を損ない、入居者を不安にさせる「評判の悪い管理会社」が存在するのも事実です。
この記事では、そんな評判の悪い管理会社に共通する具体的な10の特徴から、契約前に見抜くための実践的なチェックリスト、そして万が一ハズレを引いてしまった場合の具体的な変更（乗り換え）手順まで、オーナー目線で知りたいすべてを徹底解説します。
目次
評判の悪い管理会社とは、オーナーの「不労所得」を奪い「手残りを減らす」会社である
「評判の悪い管理会社」とは、単に愛想が悪いとか、連絡が遅いといったレベルの話ではありません。オーナーであるあなたの「不労所得の実現」を阻害し、本来得られるはずの「手残り（利益）」を減らす会社のことを指します。
あなたが不動産投資を始めた目的は、手間をかけずに安定した家賃収入を得ることだったはずです。しかし、評判の悪い会社と契約してしまうと、空室が埋まらず収入が減り、トラブル対応で自分の時間を奪われ、精神的なストレスまで抱え込むことになります。
つまり、管理会社選びの失敗は、不動産投資そのものの失敗に直結するのです。
オーナー・入居者、双方から「評判が悪い」と言われる管理会社に共通する10の特徴
具体的に、どのような会社が「評判が悪い」と言われるのでしょうか。ここではオーナー視点の不満だけでなく、巡り巡ってオーナーの損失（退去リスク）となる「入居者視点」の不満も合わせて、10の特徴を解説します。
【オーナーが直接感じる不満】5つの特徴
まずは、オーナーであるあなたが直接被害を受ける5つの特徴です。
特徴1：レスポンスが異常に遅い（電話がつながらない・折り返しがない）
最も多い不満がこれです。「空室問い合わせへの返事が遅い」ことは、みすみす入居のチャンスを逃していること（機会損失）と同義です。また、「水漏れ」などの緊急事態を放置すれば、被害が拡大し、修繕費が増大する実害にも繋がります。スピード感の欠如は、ビジネスパートナーとして致命的です。
特徴2：空室を埋める営業努力をしない（入居率が低い）
あなたの収益に直結する「客付け」を怠る会社です。ポータルサイトに情報を掲載しっぱなし、地元の仲介会社への営業回りもしない……。これでは空室が埋まるはずがありません。彼らの怠慢によって、あなたの家賃収入が数ヵ月分も失われているのです。
特徴3：提案がなく、すべてが受け身（言われたことしかやらない）
管理会社が単なる「御用聞き」になっていませんか？ 空室が出た際、「決まらないので家賃を下げましょう」という安易な提案しかできない会社は要注意です。「無料Wi-Fiを導入して家賃を維持しましょう」といった、資産価値を維持・向上させるための「攻め」の提案ができるのがプロの仕事です。
特徴4：収支報告書（送金明細）が不透明・遅い
オーナーとの信頼の根幹である「お金」の問題です。毎月の送金明細が遅れる、修繕費などの経費の内訳が「雑費」としか書かれていない……。これではオーナーは正確なキャッシュフローを把握できません。最悪の場合、不正の温床になっている可能性すらあります。
特徴5：修繕費やリフォーム代の見積もりが高い（相見積もりを取らない）
これはオーナーの「手残り」を直接圧迫する問題です。管理会社が相見積もりを取らず、特定の業者に相場より高い金額で発注しているケースです。オーナーのコスト意識に欠け、利益を軽視している証拠であり、業者からのキックバック（癒着）を疑わざるを得ません。
【入居者からの不満＝退去リスク】5つの特徴
次に、入居者が感じる不満です。これは一見オーナーに関係なさそうですが、実は「退去リスク」（空室リスク）という形でオーナーに跳ね返ってくる重大な問題です。
特徴6：入居者からのクレーム・設備トラブル対応が遅い
「お湯が出ない」「エアコンが壊れた」といった生活に直結するトラブルへの対応が遅れると、入居者の満足度は急激に低下し、「こんな管理会社の物件には住みたくない」と退去を決意させます。その結果、オーナーは「家賃損失」と、次の入居者を募集するための「募集コスト」という二重の損害を被ることになります。
特徴7：共用部の清掃・管理がずさん（ゴミ置き場が汚いなど）
物件の「顔」であるエントランスやゴミ置き場が汚い、廊下の電球が切れたまま…。こうした管理不全は、既存入居者の退去を招くだけでなく、内見に来た人の成約率をも大幅に下げます。さらに、治安悪化という「負のスパイラル」の入り口にもなり得ます。
特徴8：入居審査が甘すぎる（or 厳しすぎる）
審査能力の欠如は、両極端なリスクを招きます。審査が「甘すぎる」と、家賃滞納や騒音トラブルを起こす悪質な入居者を入れてしまい、他の優良な入居者が退去してしまいます。逆に「厳しすぎる」と、本来なら問題ない入居希望者を逃し、機会損失を生みます。適正な入居者を見極める「目利き」ができない会社は危険です。
特徴9：退去時の原状回復費用で揉める（高額請求）
入居者との金銭トラブルは、将来の募集活動に悪影響を及ぼす「レピュテーションリスク」となります。法外な原状回復費を請求するなどの悪評がSNSや口コミサイトで拡散されれば、「あの管理会社の物件はやめておこう」と避けられ、物件のイメージダウン＝空室リスクに直結します。
特徴10：担当者がコロコロ変わる・話が通じない
担当者が頻繁に変わるのは、その管理会社の組織自体に問題がある（離職率が高い等）可能性が高いです。担当が変わるたびにオーナーも入居者もイチから事情を説明し直す手間（コミュニケーションコスト）が発生し、情報伝達のミスも増え、あらゆるトラブルの元凶となります。
以上の10の特徴を一覧にしたものがこちらです。
特徴1：レスポンスが異常に遅い（電話がつながらない・折り返しがない）
特徴2：空室を埋める営業努力をしない（入居率が低い）
特徴3：提案がなく、すべてが受け身（言われたことしかやらない）
特徴4：収支報告書（送金明細）が不透明・遅い
特徴5：修繕費やリフォーム代の見積もりが高い（相見積もりを取らない）
特徴6：入居者からのクレーム・設備トラブル対応が遅い
特徴7：共用部の清掃・管理がずさん（ゴミ置き場が汚いなど）
特徴8：入居審査が甘すぎる（or 厳しすぎる）
特徴9：退去時の原状回復費用で揉める（高額請求）
特徴10：担当者がコロコロ変わる・話が通じない
なぜ「評判の悪い」管理会社に当たってしまうのか？オーナーが陥る2つのワナ
これほど多くのリスクがあるにも関わらず、なぜオーナーは評判の悪い会社を選んでしまうのでしょうか。そこには、オーナー自身が陥りがちな2つの「ワナ」があります。
ワナ1：「管理手数料の安さ」だけで選んでしまう
これは、不労所得（手残り）を増やしたいと願うオーナーほど陥りやすい落とし穴です。
「手数料5%」を「3%」にできれば、確かに毎月の支払いは減ります。
しかし、その分サービスの質が下がり、空室期間が1ヵ月でも増えれば、手数料の差額など一瞬で吹き飛んでしまいます。
「安かろう悪かろう」を選んでしまった結果、不労所得どころか、手間と空室による赤字が増えるという最悪の結果を招きます。
ワナ2：購入時の不動産会社に「丸投げ」してしまう
物件を購入した不動産会社（販売会社）の系列管理会社を、疑いもせずにそのまま選んでしまうケースです。
もちろん優良な会社もありますが、中には「管理」のプロフェッショナルではなく、あくまで「販売」のオマケとして管理部門を置いているだけの会社も存在します。販売が得意な会社が、必ずしも管理が得意とは限らないのです。
契約前に見抜け！「評判の悪い会社」を回避する実践的チェックリスト
これから管理会社を選ぶ、あるいは変更を検討しているオーナーのために、契約前の段階で見極めるための実践的なチェックリストを用意しました。
□ 担当エリアの「平均入居率」を数字で即答できるか？
□ 収支報告書（PMレポート）のサンプルを見せてくれるか？
□ 空室対策の「具体的な提案」を3つ以上持っているか？
□ 担当者のレスポンス速度が速く、専門知識はあるか？
- 担当エリアの「平均入居率」を数字で即答できるか？
会社の全体平均ではなく、「あなたが物件を持つエリア」での実績を確認しましょう。95%以下なら要注意、98%以上なら信頼できる一つの目安になります。数字を即答できない、あるいは誤魔化す会社は論外です。 - 収支報告書（PMレポート）のサンプルを見せてくれるか？
契約後に毎月送られてくるレポートのサンプルを見せてもらいましょう。どの程度詳細に記載されているか、いつまでに提出してくれるかを確認します。ここで出し渋るようなら、透明性に問題がある可能性があります。 - 空室対策の「具体的な提案」を3つ以上持っているか？
「家賃を下げる」以外に、「Wi-Fi無料化などの設備投資」「広告料（AD）の積み増しタイミング」「地元の仲介会社への訪問頻度」など、具体的な引き出しをいくつ持っているかを確認します。 - 担当者のレスポンス速度が速く、専門知識はあるか？
契約前のメールや電話のやり取りで、レスポンスの速さや、質問に対する回答の的確さをシビアにチェックしてください。「この人になら大切な資産を任せられる」という信頼感が持てるかどうかが、最終的な判断基準です。
今の管理会社は大丈夫？「変更」を本気で考えるべき時
もし、現在の管理会社に不満があるなら、我慢せずに「変更」（リプレイス）を検討すべきです。「でも、変更するのって大変そう…」と躊躇していませんか？
管理会社変更のメリットと、驚くほど簡単な「変更」の3ステップ
管理会社を変更することで、劇的に入居率が改善したり、レスポンスのストレスから解放されたりと、得られるメリットは計り知れません。
そして、変更の手続き自体は驚くほどシンプルです。
- 解約通知：現在の管理会社に解約を通知する（多くの場合3ヵ月前予告）。
- 新会社契約：新しい管理会社と契約を結ぶ。
- 引継ぎ：鍵や書類、入居者データの引継ぎは、新旧の管理会社間で行われる（オーナーの手間はほぼゼロ）。
オーナーが思うほど煩雑な手続きはなく、実はほとんどの作業を新しい管理会社が代行してくれるのです。
「でも、面倒くさい……」その一瞬の迷いが、あなたの資産を減らし続ける
それでも「面倒くさい」「今の会社と揉めそう」と迷うかもしれません。
しかし、その一瞬の迷いの間にも、評判の悪い管理会社に支払う手数料は発生し続けています。それは何の価値も生まない「死に金」です。
問題を先送りすることで、空室が埋まらず失われ続ける家賃収入（機会損失）の大きさを想像してみてください。今動く手間よりも、動かないことによる損失の方が遥かに大きいはずです。
不動産投資の成功は、手数料の安さではなく「信頼できるパートナー」選びで決まる
不動産投資において、「評判の悪い管理会社」と付き合い続けることは、最大のリスクです。
あなたが目指す「手間のかからない不労所得」や「手残りの最大化」は、オーナーの利益のために汗をかいてくれる「優良な管理会社」というパートナーがいて初めて実現できるものです。
手数料の安さや「なんとなく」で選ぶのではなく、この記事のチェックリストを活用して、本当に信頼できるパートナーを見極めてください。その選択が、あなたの不動産投資の未来を大きく変えることになるでしょう。
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