不動産投資ローンの審査基準！融資を受けるポイントや流れ、注意点を解説

不動産投資ローンとは、投資用不動産を購入する際に必要となるローンです。一般的に、住宅ローンに比べて審査が厳しいと言われています。本記事では、不動産投資ローンの審査基準や審査の流れを解説し、併せて審査に通らない原因や通るためのポイントについても紹介します。

1.不動産投資ローンとは

不動産投資ローンとは、アパートやマンションなどの収益用物件を購入することを目的にするローンのことを指します。不動産投資では、自己資金だけでは購入できない物件を手に入れるために、不動産投資ローンが大きな役割を果たします。

まずは不動産投資ローンの基本的な内容を押さえておきましょう。

1-1.住宅ローンとの違い

住宅ローンと不動産投資ローンには以下のような違いがあります。

1-1-1.融資目的

住宅ローンは自分が住むための物件を購入することが目的ですが、不動産投資ローンは家賃収入を得るために購入することが目的です。したがって、投資用不動産を購入するために住宅ローンを利用することはできません。

1-1-2.返済原資

住宅ローンは給与を元に返済しますが、不動産投資ローンは家賃収入を返済原資とします。そのため、住宅ローンのほうが一般的に融資を受けやすく、不動産投資ローンは物件の収益性や空室リスクなども考慮され、審査がより厳しくなる傾向があります。

1-1-3.金利と返済期間

住宅ローンのほうが低金利で、返済期間は「フラット35」を利用して35年ローンに設定する人が多いです。不動産投資ローンの返済期間は物件によって異なります。物件の構造によって法定耐用年数が決められているためです。

1-2.金利は3タイプに分かれる

長らくゼロ金利政策が続いてきた日本も、日本銀行の金融政策変更で金利のある世界に変わりました。そこでローン金利の動向にも注目が高まっています。

不動産投資ローンには、以下の3つの金利タイプがあります。金利動向を確認しながら、どのタイプが有利かを判断することが大事です。

1-2-1.固定金利型

固定金利型は、契約時に決められた金利がローン完済まで続く金利タイプです。同じ金利が続くので返済計画が立てやすく、金利上昇局面でも影響を受けないメリットがあります。

1-2-2.固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、5年・10年・15年など固定金利にする期間を選択できる金利タイプです。期間終了後に固定金利と変動金利のどちらにするか選び直せるので、金融情勢を反映できるメリットがあります。

1-2-3.変動金利型

変動金利型は、定期的に適用金利が変わる金利タイプです。原則として年2回4月と10月に見直されますが、影響が少ないように激変緩和措置が用意されています。1つは返済額を見直すのが5年ごとであること、もう1つは金利が上昇しても返済額はそれまでの1.25倍を超えないように抑えられることです。

国土交通省の「令和5年度民間住宅ローンの実態に関する結果報告書」によると、3つの金利タイプで最も多く利用されているのは変動金利型で77.9％を占めます。固定金利型は3.9％、固定金利期間選択型は11.9％となっています。

1-3.取扱先は複数ある

不動産投資ローンを取り扱う金融機関は複数あります。主な金融機関と特徴は以下のとおりです。

1-3-1.メガバンク（都市銀行）

金利は低い傾向ですが、融資審査のハードルが高く、時間もかかるのが特徴です。メガバンクで融資を受けられれば信用が高まるため、ほかの金融機関で融資を受ける際の審査も通りやすくなるといわれています。

1-3-2.地方銀行や信用金庫・信用組合

営業区域内に住居や勤務先がある人が対象になるのが、ほかの金融機関との違いです。地元の役に立つことを営業方針にしているので、相談しやすいというメリットがあります。

1-3-3.ノンバンク

普通銀行に比べると審査のハードルは低いですが、その分金利が高めに設定されています。普通銀行で審査に落ちた場合でも、ノンバンクでは通る場合もあります。

申し込む人の属性や諸条件によって適した取り扱い先が決まるので、物件を仲介する不動産会社に相談すればアドバイスをもらえるでしょう。また、不動産会社と提携している金融機関もあります。

2.不動産投資ローンの審査基準

不動産投資ローンの審査ではどのようなポイントがチェックされるのか、気になる人は多いでしょう。不動産投資ローンの審査は、個人の属性に対して行われる審査と、物件の担保価値に対して行われる審査があります。

2-1.個人に対する審査

個人の審査においては年収、勤務先、勤続年数が問われます。金融機関としては、返済能力があるかどうかを厳しくチェックします。したがって、勤務先が大企業の人や公務員で勤続年数も2～3年以上なら、審査で有利になります。

同時に資産状況もチェックされます。不動産投資のために購入する物件なので、経営を開始してから空室が発生することも考えられます。預貯金や有価証券が多ければ、ローンの返済は金融資産から行うことが可能なので、評価が高くなるのです。

複数の不動産を持っている人や、住宅ローンを完済している人も有利になります。

2-2.物件に対する審査

物件を審査する場合は、収益性が大きなポイントになります。好立地にある新築または築浅物件であれば、空室リスクが低く、新しいので修繕が発生する可能性は低いです。

そのため、きちんと家賃収入が入り、出ていくお金も少ないので、収益性が高くなります。その結果、きちんとローンを返済できると判断されるので有利になります。

3.不動産投資ローンの審査に通らない原因

不動産投資ローンの審査に通らないのはいくつかの原因が考えられます。主に以下のような原因がありますが、該当する場合は可能な限り改善することが大事です。

3-1.物件の担保価値が低い

金融機関は購入する物件に抵当権を設定して融資を行います。万一返済が滞った場合は競売にかけて残債務を精算します。したがって、担保価値が低い物件は債権を回収できない可能性があるため、審査に落ちる原因となります。

3-2.物件が法定耐用年数を過ぎている

建物には構造別に法定耐用年数が定められています。法定耐用年数を過ぎた建物は物件価値がなくなるので、融資は法定耐用年数の範囲内で行われます。新築時の法定耐用年数はRC造マンション、SRC造マンションが47年、木造アパートが22年などです。築年数が経過した中古物件を購入する場合は、法定耐用年数の残期間に注意して選ぶ必要があります。

3-3.ローン申込時や完済時の年齢が高い

一般的に退職後は収入が減るので、金融機関はそれぞれローンの完済時年齢を定めています。したがって、完済時年齢から逆算してローンの申込時年齢にも制限があります。

例えば、完済時年齢が75歳までの金融機関で融資を受ける場合、35年ローンを希望するなら40歳までに申し込まなければなりません。ローン申込時や完済時の年齢が高いと返済期間が短くなり月々の返済額が多くなるため、審査が通らない可能性が高くなります。

3-4.年収が一定ラインを下回っている

各金融機関は年収に一定のラインを設けています。一般的には700万円が基準といわれていますが、ノンバンクでは500万円以下でも可能な会社があります。

金融機関には年収倍率という融資基準もあり、例えば、年収倍率8倍の金融機関であれば500万円の年収の場合、4,000万円程度が融資限度となります。

購入したい物件価格に対して、年収が一定のラインを下回っている場合は、審査に通らない可能性が高いでしょう。

3-5.勤続年数が短い

先に述べたように、勤続年数は2～3年以上必要です。入社して間もない場合は、その会社で継続して勤務できるか定かではないため、融資審査に通ることは難しいです。

また、勤務先を頻繁に変える人は、年収がその都度変化するので、安定してローンを返済することが難しいと判断されます。

3-6.不安定な雇用形態

パート・アルバイト・派遣社員など非正規労働者は雇用形態が不安定なため、融資審査では不利になります。個人事業主も売上が年度によってまちまちなので、同じく不利といえます。

ただし、ノンバンクでは非正規労働者や個人事業主でも利用できる会社があるので、必ずしも職業だけで諦める必要はありません。

3-7.自己資金（頭金）が少ない

自己資金が少ないと融資額の比率が高くなるので、融資審査に通らない場合があります。フルローン（全額融資）はよほどの高収益物件でない限り難しいでしょう。そのため、いくらかの頭金を用意する必要があります。

頭金の目安は一般的に10～30％程度といわれています。価格が5,000万円の物件を購入する場合、500～1,500万円程度の頭金を用意するのが理想なので、早い時期から計画を立てて積立を開始する必要があります。

3-8.他社からの借入れが多い

借入先が多いのもマイナスになります。他社からの借入れが多いほど毎月のローン返済負担が大きくなるので、年収はクリアしていても融資審査に通らない可能性があります。返済負担が大きいと滞納確率が高くなるので、金融機関によって年収の何倍までと貸出し上限額が決まっています。

3-9.永住権がない

外国人で日本に永住権がない場合も融資審査を通ることが難しいです。ここ数年の円安で外国人投資家が割安になった日本の不動産を購入するケースが多くなっていますが、ほとんどは自己資金で購入しているものと思われます。ローンを組む場合は最低限永住権を取得する必要があります。

4.不動産投資ローンの審査に通るポイント

不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて融資審査が厳しいため、審査に通る可能性を少しでも高める工夫が必要です。不動産投資ローンの審査を通過しやすくするためには、以下の3つのポイントに注目しましょう。

4-1.収益性の高い物件を選ぶ

ローンの返済は家賃収入から行われるので、融資審査では物件の収益性が重視されます。大都市圏の駅から近く、生活の利便性が良い立地であれば入居者の需要も多いです。

物件自体では築年数の浅い物件のほうが法定耐用年数の残期間が多いので、融資を受けやすくなります。投資家にとっても、残期間が長ければ融資を受けられる期間も長くなるので、毎月の返済額を抑えられる点で有利です。

4-2.自己資金をできるだけ増やす

自己資金を増やすのも有効な方法です。自己資金が多いほど毎月の返済負担率が低くなるので、融資審査に通る可能性が高くなります。不動産を購入する場合、頭金を用意するために積立預金などで資金を貯めるのが普通です。頭金も用意できないようでは、計画性がない人と思われる可能性があります。

4-3.別の担保を用意する

購入する不動産以外に別の担保を用意することで審査が有利になる場合があります。ほかに担保にできる不動産があれば、多額の融資を受けられるケースも考えられます。有価証券なども含めて、担保に出来るものを確認しておくことが大事です。

5.不動産投資ローンの審査の流れ

不動産投資ローンの審査はどのような流れで行われるのか確認しておきましょう。ただし、一般的な例なので、金融機関によって細かい点で異なる場合があります。

5-1.金融機関を選ぶ

はじめに、融資を受けたい金融機関を選びます。メガバンク、信託銀行、地方銀行、信用金庫、信用組合、ネット銀行、ノンバンクなどの種類があります。それぞれ年収基準、金利、融資条件が異なるので、自分の資金力や属性に合わせて選択します。ほかに仲介を受ける不動産会社から提携している金融機関を紹介される場合もあります。

5-2.事前審査に申し込む

金融機関が決まったら事前審査に申し込みます。事前審査はインターネットで申し込むことが可能です。概ね1週間程度で結果が出ます。

5-3.本審査に申し込む

事前審査に通ったら本審査に進みます。本審査では、マイナンバーカードなどの本人確認書類や、購入する物件の資料、収入を証明する書類などの必要書類を提出します。本審査は約1～2週間で結果が出ます。

5-4.ローンの契約を結ぶ

本審査を通過したら、不動産投資ローンの契約を結びます。そして、契約が締結された後、融資が実行されます。

6.不動産投資ローンの注意点

不動産投資ローンは、高収益物件を手に入れるために欠かせない手段ですが、いくつかのデメリットも存在します。不動産投資ローンを組む際は、以下のようなリスクが生じる可能性があることを十分に理解したうえで、慎重に検討することが大切です。

6-1.利息により支払総額が大きくなる

金利の上昇で利息が増えると、支払総額も大きくなります。金利の上昇幅によって、どの程度の利息支払総額になるのかシミュレーションしてみましょう。

【設定条件】
融資金額5,000万円、元利均等払、金利2.0％、返済期間35年

金利2.0％と2.5％では、0.5％の上昇でも支払総額では550万円以上の差となります。1％の上昇では1,125万円以上とさらに差は拡大します。元金が大きいとわずかな金利の上昇でも支払負担が大幅に増えることがわかります。

6-2.返済途中で物件を手放す必要が生じる場合も

不動産投資を始めたものの、何らかの事情で返済途中に物件を手放さざるを得ないケースもあります。空室リスクや家賃滞納、さらには災害リスクが現実となり、ローンの返済が困難になる可能性も十分に考えられます。

こうしたリスクに備え、ローン返済が滞らないよう、最低でも家賃の数ヵ月分の運転資金を確保しておくことが重要です。

6-3.収益化には時間がかかる場合も

不動産投資は、条件次第で収益化までに時間がかかる場合があります。特にローンを組んでいる場合、家賃収入からローン返済や諸経費を差し引くと、手元に残る金額がほとんどないことも一般的です。

そのため、収益化には長期的な視点が必要です。不動産投資は、毎月の収支ではなく、ローン完済後に物件が純資産となったときに大きな利益を得るものだという前提で始めることが重要です。

7.不動産投資ローンを有効活用して高収益物件の獲得を目指そう

不動産投資ローンは、住宅ローンに比べて融資のハードルが高いものの、通らない原因を改善し、審査に通りやすくするポイントを実践することで、融資の可能性を高めることができます。

金融機関の選定が難しい場合は、不動産会社のコンサルタントに相談し、個人の属性や物件に合った最適な金融機関を紹介してもらうのも有効な方法です。

物件選びにおいては、「大都市圏の駅から徒歩10分以内」といった好立地の高収益物件が理想的です。物件タイプでは、空室リスクや修繕リスクが少ない「新築ワンルームマンション」が特におすすめです。

不動産は、長期的な資産形成に最適な選択肢です。この機会に、不動産投資ローンを活用し、高収益が期待できる物件の購入を目指してみるのはいかがでしょうか。

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