不動産投資で利益を上げるには、可能な限り必要経費を計上して手取り収入を増やす必要があります。そのためにも、確定申告で経費にできる項目を把握しておくことが大切です。本記事では、不動産投資で経費にできるもの・できないものや、経費としての扱いが異なるケースについて解説します。
目次
1.不動産投資で経費にできるもの
不動産投資では必要経費にできる費用が多数あります。以下は主な必要経費ですが、支払っている場合は漏れなく計上することが大事です。
1-1.ローンの金利
不動産投資ローンの返済額のうち、元金は経費になりませんが、金利部分は経費として計上できます。土地部分にかかる金利と建物・設備部分にかかる金利はともに経費になりますが、不動産所得が赤字になった場合、土地部分の金利は損益通算できないので注意が必要です。元金と金利の金額については、借入先から送付される返済表を見て仕分けします。
1-2.保険料
火災保険や地震保険の保険料は経費になります。このほか、孤独死保険など賃貸経営ならではの保険に加入している場合も経費にできます。団体信用生命保険の保険料については、金利に上乗せする形で支払っているので、ローン金利を計上することで自動的に経費になります。
1-3.減価償却費
購入した物件の建物部分の価格は、法定耐用年数に応じて経費として計上できます。法定耐用年数は、新築のRC造マンションやSRC造マンションは47年、新築木造アパートは22年など、建物の構造別に指定されており、建物価格を法定耐用年数で割った金額を毎年減価償却費として計上します。
中古の場合は、築年数によって法定耐用年数が異なります。物件の土地部分は経年劣化がないため、減価償却できないことに注意が必要です。
1-4.管理委託料
不動産管理会社に管理を委託すると、家賃の5％程度の管理委託料がかかります。家賃の集金や入居者募集、入居者への対応などの業務を委託できるので、自主管理が難しい場合は利用するとよいでしょう。確定申告のときは、管理会社から送付された1年分の明細書を基に経費を計上します。
物件によって、次の項目の建物の管理会社と同じ会社が請け負う場合と、別の会社が請け負う場合があります。
1-5.建物の管理費・修繕積立金
分譲マンションの場合は、共用部分の清掃や設備の点検・保守などにかかる管理費を管理会社に支払います。また、修繕積立金も一緒に支払うのが一般的です。
修繕積立金はその年に修繕が行われない場合でも、以下の要件を満たせばその年の経費に算入できます。
②管理組合は、支払を受けた修繕積立金について、区分所有者への返還義務を有しないこと
③修繕積立金は、将来の修繕等のためにのみ使用され、他へ流用されるものでないこと
④修繕積立金の額は、長期修繕計画に基づき各区分所有者の共有持分に応じて、合理的な方法により算出されていること
出典：国税庁「賃貸の用に供するマンションの修繕積立金の取扱い」
以上に該当すれば、管理費と一緒に修繕積立金も経費に計上できます。
1-6.広告宣伝費
入居者を募集するために不動産仲介会社に広告活動を依頼した費用は経費になります。広告宣伝費は必ず発生するものではありませんが、支払うことにより不動産仲介会社が一生懸命入居者を見つけることを促進する効果があります。入居者が早く見つかれば、何もせずに時間がかかるより結果的に得と考えることもできます。
1-7.仲介手数料
不動産会社に入居者を探してもらった場合に支払う仲介手数料は経費になります。賃貸の仲介手数料は、「家賃1ヵ月分＋消費税」と上限が定められています。オーナーが1ヵ月分支払う場合や、オーナーと入居者が0.5ヵ月分ずつ支払う場合など、負担の割合はケースバイケースです。
物件を購入または売却した年は、売買に対する仲介手数料も経費として計上できます。売買の仲介手数料は、以下の速算式を使って計算します。
1-8.修繕費
不動産経営に修繕は付きものです。修繕費の発生は主に2つのケースがあります。1つは機器や設備が故障した場合に発生する、修理代や交換費用です。そしてもう1つは、入居者が退去する場合に発生する原状回復費用です。
原状回復費用は入居者の過失による修繕が必要な場合は、預かっている敷金から差し引く場合もあります。オーナーが負担する費用は経費として計上できます。
ただし、敷金で支払った修繕費や返還した敷金は経費にならないので注意が必要です。
1-9.税金
税金は一部の例外を除いて経費になります。経費にできる主な税金には、固定資産税、都市計画税、自動車税と重量税、利子税、法人事業税、印紙税、そして不動産の購入時に支払う登録免許税、不動産取得税などがあります。
1-10.司法書士や税理士などへの報酬
司法書士や税理士、弁護士などの専門家に支払う報酬は、経費として計上することが可能です。例えば、司法書士には不動産登記を依頼した場合、税理士には確定申告の代行を依頼した場合、また弁護士には入居者との訴訟における弁護を依頼した場合に、それぞれ報酬を支払いま
1-11.通信費
通信にかかる費用は、電話料金やインターネットプロバイダーに支払う料金のみと思いがちですが、スマホ端末や不動産経営に必要なアプリの購入代金も経費になります。経費項目は10万円未満であればスマホ端末が消耗品費、アプリが消耗品費または通信費（携帯電話料金とまとめて請求される場合）です。
ただし、プライベートでの使用と兼用の場合は、仕事に使っている割合に応じて経費を按分して計上する必要があります。
1-12.旅費・交通費
不動産投資のためにかかった旅費や交通費は経費になります。大阪の投資家が東京の物件を購入する場合、現地を内見するためにかかった旅費や、不動産会社や金融機関を訪れる場合の交通費などが該当します。
ほかに、車で行った場合の高速料金、ガソリン代、駐車場料金、ホテル宿泊費なども経費として計上できます。
1-13.自動車関連費用
自家用車を不動産投資のために使う場合は、プライベートでの使用分と家事按分して経費にできます。経費として計上できるのは、車両の購入代金、車検費用、自動車税、保険料、レッカー代金などです。どれくらいの割合を仕事で使ったかの判断が難しい経費です。
購入する車種も注意が必要で、スポーツカーを不動産投資に使っているとするのは、認められない可能性があります。
1-14.情報収集・勉強のための費用
不動産経営でより多くの利益を上げるために、情報収集や勉強はとても大事です。業界新聞や不動産関連雑誌の購入費用だけでなく、不動産コンサルタントから指導を受けたコンサルティング料も経費になります。
1-15.交際費
不動産経営に関して、不動産仲介会社や不動産管理会社との打ち合わせの際に支払った飲食代は経費になります。ただし、税務署から指摘されやすい経費でもあるので注意が必要です。
飲食代金の領収書を貰ったら、打ち合わせの目的と相手をメモして、プライベートな食事との区別を明確にすることが必要です。
1-16.消耗品費
不動産投資においては、経営に関する資料を印刷するためのプリンター、印刷用紙、インク、帳簿類、取引先に渡す名刺など、消耗品費が頻繁に発生します。そのため、領収書やレシートをしっかり管理することが大切です。
ただし、家具や家電製品などで10万円を超えるものは備品として扱われ、消耗品費ではなく減価償却費で処理する必要があります。消耗品であっても高額な購入がある際は、経費項目に注意して計上するようにしましょう。
2.不動産投資で経費にできないもの
不動産投資で経費にできないものを計上すると、税務調査を受ける可能性があるので注意が必要です。以下の支出はプライベートな要素が強いので、経費にすることは避ける必要があります。
2-1.スーツや時計、コンタクトレンズ代など
取引先を訪問するために身なりを整えたいという理由であっても、スーツ、バッグ、時計、コンタクトレンズ代などはファッションアイテムとみなされるので、経費として認められません。
2-2.旅行代金やフィットネスジムの会費など
旅行代金やフィットネスジムの会費などを、個人事業主が福利厚生費として計上することはできません。一方で法人化して家族以外の従業員がいる場合は、社員旅行にすれば経費として計上できる可能性があります。
2-3.プライベートでの飲食費用
家族などとプライベートで飲食した場合の費用は必要経費にできません。経費にできるのは、不動産投資に関連した相手との打ち合わせなどで行った飲食のみです。家族が青色事業専従者になっている場合でも、業務に全く関連しない会食を経費にすることはできないので、計上するのは避けましょう。
2-4.反則金や罰金など
駐車違反や申告漏れなどによる反則金や罰金はペナルティとして徴収されるものなので、経費にはできません。まったくの無駄金となるので、申告漏れがないように期限までに必ず確定申告するようにしましょう。繁華街など駐車場を探すのが難しい相手先に行く場合は、電車を利用したほうが無難です。
2-5.所得税や住民税などの税金
所得税、住民税、法人税など、申告した結果発生する税金は経費になりません。確定申告を2月16日～3月15日（税務署が休業の場合は翌営業日）の期限内に行ったとしても、所得税の納税が遅れると延滞税が課されるので注意が必要です。
また、相続や贈与で得た物件を経営する場合、相続税や贈与税は経費にできません。
2-6.資格取得費用
資格取得のための費用が必要経費にならないのは意外に感じる人もいるでしょう。宅地建物取引士（宅建士）、不動産鑑定士、マンション管理士、賃貸不動産経営管理士などは経営にも役立ちそうですが、個人のスキルアップのための支出と判断されるので、経費として認められていません。
3.不動産投資で経費としての扱いが異なるケース
不動産投資の経費の中で、ケースによって経費として認められるものと認められないものがあります。工事費用と家族への給与の例で見てみましょう。
3-1.工事費用
物件で何らかの工事を行った場合、工事費用を「資本的支出」にするか「修繕費」にするかで判断に迷う場合があります。定義は以下のとおりです。
3-1-1.資本的支出
物件の価値を高めるために行う工事の費用は資本的支出となります。例えば、浴槽を追い炊き機能が付いた最新の製品に取り替えるのは、明らかに物件の価値を高めるための工事なので、資本的支出となります。60万円を超える支出の場合は、資本的支出として製品の法定耐用年数に合わせて減価償却費として計上します。
3-1-2.修繕費
原状回復するための修繕にかかる費用は修繕費となります。例えば、故障した給湯器を修繕して元通りに使えるようにするのは、グレードアップではないので修繕費として計上します。また、共用部の電球を3年以内に1回定期的に交換する場合も修繕費として一括計上できます。
3-2.家族への給与
家族へ支払った給与は、申告方法によって扱いが異なります。白色申告を利用した場合は、家族への給与を経費にすることはできません。
青色申告を利用する場合は、「青色専従者給与」として経費にできます。ただし、勤務実態に見合わない過大な金額を給与として計上すると、税務調査で指摘されるので適切な金額を判断する必要があります。
例えば、2024年度の最低賃金全国平均時給は1,054円で午前中3時間、月22日勤務した場合、1,054円×3時間×22日＝6万9,564円となるので、月7万円程度の金額なら根拠を説明するのに妥当な数字といえるでしょう。
4.不動産投資の経費に関するQ&A
ここでは、不動産投資の経費に関するよくある質問と回答をまとめました。
4-1.Q.経費の領収書で注意することは？
基本的に領収書はすべて保存しておきます。保存期間は白色申告が5年間、青色申告が7年間です。経費の中には、券売機で払った交通費のように領収書が出ない場合もあります。その場合は旅費清算書や、交通費以外なら出金伝票を利用することも可能です。
4-2.Q.経費はいくらまで使っていいの？
不動産投資で経費をいくらまで使っていいという上限はないです。必要な経費を適切に使えば問題ありません。理想的な経費率の目安は、家賃収入の15～20％程度といわれています。月10万円の家賃なら1万5,000～2万円程度が目安になります。ただし、ローンを組んだ場合は金利が経費に加わります。
4-3.Q.経費はどうやって確定申告するの？
経費は確定申告で不動産所得を計算するときに計上します。家賃収入から必要経費を差し引いたものが不動産所得になります。
確定申告書は国税庁のWebサイト「確定申告書等作成コーナー」を使えば簡単に作成できます。作成した申告書の送付方法は、「e-Taxを使った電子送信」「郵送で提出」「税務署に持参して提出」の3つがあります。
4-4.Q.経費の記録はどうすればいい？
経費の記録は、大きく分けてエクセルで記録する方法と、会計ソフトを使って記録する方法があります。エクセルの難点は計算ミスが起きやすいことです。不安であれば会計ソフトを利用したほうが無難です。会計ソフトは初心者向けのものから、確定申告用の本格的なものまでいろいろあるので、比較して使いやすいものを選ぶとよいでしょう。
4-5.Q.経費はクレジットカードで支払える？
ローンや印紙代など一部の例外を除き、経費はクレジットカードで支払えます。火災保険料・地震保険料などの保険料や、固定資産税・不動産取得税・登録免許税などの税金もクレジット払いが可能です。不動産の仲介手数料に関しては、クレジットカード払いへの対応は不動産会社によって異なります。
4-6.Q.税務調査の連絡が来たらどうする？
経営者にとって避けたいのが税務調査です。税務調査は短期間で1～3年分の会計記録をチェックするといわれています。連絡を受けたら、過去の申告内容に問題がないか確認することが大事です。個人で対応するのが不安な場合は、税理士に立ち会ってもらう方法もあります。税務調査に強い税理士に依頼するようにしましょう。
5.不動産投資は経費の適切な計上で利益を確保しよう
不動産投資では、家賃が主な収入源となりますが、不動産投資ローンの返済を行うと手元に残るお金は限られます。そこからさらに所得税を支払うと、実際の手取り収入はさらに減少してしまいます。そのため、不動産所得をできるだけ抑えるためにも、経費として計上できるものはしっかりと管理し、漏れなく申告して利益を確保することが重要です。
不動産投資は出口戦略（売却）を含めてトータルで利益が出れば成功なので、経費を計上したために赤字になる月があっても問題ありません。
とはいえ、必要のない経費を使って所得を減らすのは本末転倒です。あくまで必要な経費のみを適切に計上することが基本です。経費にできる支出については、必ず領収書を受け取り、紛失しないように専用のクリアファイルなどでしっかりと保管しておきましょう。
ここまで見てきた経費にできる支出とできない支出を把握して、確定申告を正しく行うことを目指しましょう。
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