不動産投資の利回りとは？相場や理想の数値、シミュレーション方法、注意点を解説

不動産投資では、利回りを基準にして投資を判断します。しかし、ひと口に利回りといっても、物件タイプやエリアによって相場はさまざまです。本記事では、理想的な利回りや利回りを見る際の注意点などについて、シミュレーションを交えながら解説します。

1.不動産投資の利回りとは？

投資した物件に対してどれくらいの収益があったかの割合を表すのが利回りという指標です。不動産投資にはいろいろな種類の利回りがあります。代表的な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」ですが、「想定利回り」や「現行利回り」という考え方もあります。

1-1.表面利回り（グロス）と実質利回り（ネット）

表面利回りは最も簡単な利回りの計算方法です。年間の家賃収入を物件購入価格で割るだけなので、最も高く出やすい利回りです。複数物件の利回りを簡単に比較したいときに便利です。

実質利回りは単なる購入価格だけでなく、年間の諸経費や購入時の初期費用も含める計算方法です。表面利回りである程度の数に絞った物件を、購入前提で諸費用を含めて計算したいときに適しています。

1-2.想定利回りと現行利回りという考え方も

不動産利回りは稼働している戸数によって大きく異なります。多くの不動産広告には満室を前提とした想定利回りが記載されています。あくまでも想定なので、その物件が実際に年間を通して満室であるという保証はありません。

一方の現行利回りは現時点で稼働している戸数で家賃収入を計算した利回りです。10戸中2戸空室があれば8室の家賃収入で計算する必要があります。入居者がいるままオーナーのみが変わる「オーナーチェンジ物件」では重要になる計算方法です。

2.不動産投資の利回りの計算方法

不動産投資の利回りは、以下の計算式に当てはめて算出します。

計算例は、新築マンション、物件価格4,400万円（税込）、購入時諸経費140万円、年間家賃収入1620万円（月13万5,000円×12ヵ月、管理費・共益費込）、年間諸経費32万4,000円（経費率：家賃の20％）を前提条件として記載します。

2-1.表面利回り（グロス）

表面利回りは年間の家賃収入を税込物件購入価格で割って算出します。計算式は次のとおりです。

【計算例】
162万円÷4,400万円×100＝3.68％

おおまかな利回りが出るので、物件を探す際に表面利回りで5％以下の物件は除外するなどの使い方ができます。

2-2.実質利回り（ネット）

実質利回りは家賃収入から年間にかかった諸経費を差し引いた純利益を、購入時の諸経費を含めた税込物件価格で割って算出します。計算式は次のとおりです。

【計算例】
（162万円－32万4,000円）÷（4,400万円＋140万円）×100＝2.85％

いくつか購入候補を絞った後に、諸経費を差し引いて実際に得られる利回りを計算したいときに使います。諸経費を差し引いても2％以上の利回りがあれば購入を検討するなどの目安になります。

不動産投資は実質利回りで見るのがセオリーです。

2-3.想定利回り

想定利回りは1年間満室だったと仮定した家賃収入を税込物件価格で割って算出します。計算式は次のとおりです。

【計算例】
162万円÷4,400万円×100＝3.68％

想定利回りは結果的に表面利回りと同じ数値になります。不動産広告に記載されている利回りはほとんどが表面利回りか想定利回りなので、あくまでも参考程度に考えることが大切です。

2-4.現行利回り

現行利回りは主に一棟物件で使用します。現在空室になっている部屋数を差し引いて、稼働している部屋の家賃収入を税込物件価格で割って算出します。計算式は次のとおりです。ここでは区分マンションで2ヵ月空室があったものとして計算します。

【計算例】
（162万円－27万円）÷4,400万円×100＝3.06％（現行の表面利回り）
（162万円－27万円－32万4,000円）÷（4,400万円＋140万円）×100＝2.25％（現行の実質利回り）

2ヵ月空室が合ったものとして計算した場合でも、実質利回りで2.25％を得られるこの物件は利益の出る物件と考えてよいでしょう。

3.不動産投資の利回り相場はどれくらい？

不動産投資の利回りはどの程度を目標にすればよいのでしょうか。利回りの比較として参考になるのが、株式の平均配当利回りです。東証プライム市場全銘柄の平均配当利回り（前期基準）は2.12％（2024年7月9日終値換算）なので、不動産投資では最低限その利回りを超える物件を選ぶ必要があります。株式配当利回りを下回るようでは、株式に投資したほうがよいことになってしまいます。

では、株式の平均配当利回りを上回っているのか、主要エリアの利回り相場と物件タイプごとの利回り相場を確認してみましょう。

3-1.主要エリアの利回り相場

不動産投資家にとって、どのエリアの物件を購入するかは大きな課題です。一般財団法人日本不動産研究所が行った「第50回不動産投資家調査」（2024年4月現在）によると、マンションにおける主要エリアの期待利回りは以下のようになっています。

東京は4％を切る水準ですが、賃貸需要が高く入居者の確保が容易である点を考えると決して不利とはいえません。地方は札幌、仙台、広島が5％台のほかは概ね4％台の利回りとなっています。

期待利回りなので若干高く出ますが、同じ調査で東京城南地区（目黒区、世田谷区）と東京城東地区（墨田区、江東区）の取引利回りをみると0.3～0.4％低くなります。それでも3.5～3.6％の利回りは確保できるので、物件選びさえ間違えなければ株式投資よりは高いパフォーマンスになることが期待できます。

3-2.物件タイプごとの利回り相場

物件タイプによっても利回り相場は異なります。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が公表している「収益物件市場動向　四半期レポート」（2023年4～6月期）によると、物件タイプ別の表面利回りは以下のとおりです。

不動産ポータルサイトに掲載される表面利回りのため、高い数値が並んでいます。利回りの水準はエリアによってまちまちで、必ずしも一棟物件のほうが高いというわけでもありません。ただし、全国平均では一棟物件のほうが高い傾向が見て取れます。

しかし、一棟物件には大規模修繕という大きな支出が控えているので、トータルで考えると区分マンションのほうがパフォーマンスはよいかもしれません。

また、地方のデータはサンプル数が少ないため、極端に高いまたは低い利回りの物件で数値が大きく変動する場合があるので、注意が必要です。

4.不動産投資の利回りは何％が理想？

それでは、不動産投資の利回りは何％くらいが理想なのでしょうか。理想的な利回りは物件タイプや新築・中古などによって異なります。マンションを例にとると、以下のような利回りが理想的な水準といえるでしょう。

新築は修繕費用がない分、理想利回りは低くなります。逆に中古は築年数が古いほど修繕費用がかかるため、理想利回りは高く設定する必要があります。

新築・中古ともに上記の最低ラインをクリアできる物件が理想ですが、入居者の確保が容易という意味では新築物件のほうが有利といえます。

また、区分に比べて一棟物件（賃貸マンション）は管理コストや修繕コストが多くかかるため、理想利回りが高くなります。管理のしやすさという点では区分マンションに軍配が上がります。

5.不動産投資の利回りを新築・中古でシミュレーション

具体例として、不動産投資で新築の区分マンションと中古の区分マンションを購入したときの利回りをシミュレーションしてみましょう。

5-1.新築区分マンションのケース

【設定条件】
物件タイプ：新築3LDKマンション
物件価格：5,500万円（税込）
購入時諸費用：300万円
想定家賃収入：264万円（月家賃22万円×12ヵ月、管理費・共益費込）
年間諸経費：52.8万円（家賃収入の20％）

購入時諸費用は新築の場合、売主直販で仲介手数料がかからないため中古よりも安くなる傾向があります。

【計算例】
・表面利回り
264万円÷5,500万円×100＝4.80％

・実質利回り
（264万円－52.8万円）÷（5,500万円＋300万円）×100＝3.64％

新築マンションの理想利回りは3～4％なので、購入して問題ない利回り水準と考えられます。

5-2.中古区分マンションのケース

【設定条件】
物件タイプ：中古3LDKマンション、築15年
物件価格：3,850万円（税込）
購入時諸費用：350万円
想定家賃収入：204万円（月家賃17万円×12ヵ月、管理費・共益費込）
年間諸経費：40.8万円（家賃収入の20％）

【計算例】
・表面利回り
204万円÷3,850万円×100＝5.29%

・実質利回り
（204万円－40.8万円）÷（3,850万円＋350万円）×100＝3.88％

新築より利回りは高いですが、築15年の中古マンションの理想利回りは5～6％なので、修繕費用の発生を考えると物足りない利回りといえます。

このように同じ3LDKのマンションで比較した場合、利回りでは中古のほうが高くても、空室リスクや修繕発生リスクを考慮すると、新築の方が安全性では優位と考えることができます。

6.不動産投資の利回りを確認する際の注意点

不動産投資の利回りを確認する際は、以下の3つの点に注意する必要があります。利回りの高低だけでなく、その利回りになっている背景を読み解くことが大切です。

6-1.高利回りなら優良物件とは限らない

不動産投資は高利回りイコール優良物件とは限りません。不動産広告に記載されている利回りは基本的に表面利回りです。そのため、価格が安い中古物件は利回りが高くなる傾向があります。

高利回りに釣られて買った中古物件が購入直後に修繕が発生し、数ヵ月後に退去者が出て想定した利回りを得られないというケースは十分に考えられます。

また、相場よりも高い家賃に設定している見せかけの高利回り物件もあるので注意が必要です。買ったあとに入居者が集まらず、家賃を値下げした結果利回りが低下するという事態になりかねません。

オーナーチェンジ物件なら入居者がついているので安心のように感じますが、悪質なケースではサクラの入居者を高い家賃で住まわせているケースもあります。売れた途端に退去してすぐに空室になるという事態も起こり得ます。

いずれにしても、先に紹介した理想利回りの水準より大幅に高い利回りが提示されていたら、何らかの理由があると考えたほうがよいでしょう。仲介を依頼する予定の不動産会社になぜ利回りが高いのか確認するのが一番確実です。

6-2.低利回りでも投資価値がある場合も

不動産投資では利回りが低くても投資価値が高い物件があります。代表的な例が「都心の駅徒歩10分以内」という好立地物件です。

こうしたマンションは価格が上昇傾向のため、高い利回りを望むのは難しいです。しかし、新築マンションを中心に需要が高いため、入居者が確実に見込めます。築浅物件であれば売却するときも高値で売れる可能性があるため、低利回りでも投資する価値があるといえるのです。

もう1点、好立地物件は融資を受ける場合に金融機関からの評価が高くなるので、審査に通る可能性が高いという点も見逃せないメリットです。

6-3.さまざまな要素を加味して判断することが重要

利回りは重要な指標ではありますが、購入するかどうかは以下のような要素を加味して、総合的に判断することが重要です。

・築年数による劣化がないか
築年数が古い物件は価格が安いため、利回りが高くなる傾向があります。建物に劣化があると購入後に修繕が発生する可能性が高いので高利回りでも慎重に判断したほうがよいです。

・物件に重大な欠陥がないか
不動産広告には告知事項が記載されることになっています。例えば、売り出している部屋で自殺などがあった事故物件であれば価格は安くても重大な欠陥に相当します。ユーザーから敬遠される可能性が極めて高いので、購入は避けたほうが無難です。

・耐震基準を満たしているか
新築物件は問題ありませんが、築古物件を購入する場合は建築時期によって耐震基準を満たしていない場合があります。

・経費がかかりすぎないか
賃貸経営は毎月の諸経費によってキャッシュフローが変わってきます。物件にかかる管理費や契約している駐車料金、税金などが高いと思う水準であれば再検討の余地があります。

・利回り変動の可能性がないか
購入したときの利回りはずっと同じではありません。家賃の値下げや空室の増加があれば利回りは下がります。工場の移転やスーパーの閉店など周辺環境にマイナス要素が発生する可能性がないか、不動産会社に聞いてみるのが有効です。

7.不動産投資の利回りは高いほうが望ましいが、集客力がさらに重要

不動産投資の利回りについて具体例を交えて見てきましたが、基本的には高いほうが望ましいでしょう。しかし、利回りが高くても築年数が古い物件や、周辺エリアが衰退していて将来性がない立地の物件であれば今後空室が発生する可能性が高くなります。

利回りよりもさらに重要なのが集客力です。入居者があってこその利回りなので、需要が見込める物件を購入することが最も大切なポイントになります。

需要が高い立地といわれる「都心の駅徒歩10分以内」の新築マンションを目安に探してみてはいかがでしょうか。

＞＞【無料eBook】「借金は悪である」という既成概念が変わる本

【オススメ記事】
・副業で考える人生設計｜マンション経営も視野に入れた副業の可能性
・首都圏でのマンション経営｜覚えておくべき「相場感」を紹介
・始める前に読んでおきたい　初心者向け長期資産運用のコツがわかる本5冊
・土地とマンションの資産価値は？「売却価値」と「収益価値」
・人生はリスクだらけ……でもサラリーマンが行う対策は1つでいい