不動産投資で節税できる仕組みは？シミュレーション手順や知っておきたい注意点

最終更新日：2024/8/19

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丸山優太郎

日本大学法学部新聞学科卒業のライター。おもに企業系サイトで執筆。金融・経済・不動産系記事を中心に、社会情勢や経済動向を分析したトレンド記事を発信している。

不動産投資を節税目的で行いたいと考える方は多いでしょう。不動産を活用した節税にはさまざまな方法がありますが、同時にリスクも伴います。本記事では、不動産投資で節税できる税金や効果を確認するためのシミュレーション手順、注意点などについて解説します。

1.不動産投資で節税できる税金

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はじめに、不動産投資でどのような税金を節税できるのか確認しておきましょう。不動産投資によって、主に次の税金を節税することが可能です。

1-1.所得税・住民税

▽所得税税率表

課税される所得金額	税率	控除額
1,000円から1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円から3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円から6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円から8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円から17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円から39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円以上	45％	4,796,000円

出典：国税庁「№2260 所得税の税率」

所得税は、収入から経費を差し引いた所得に対して課税される税金です。住民税は、所得額に応じてかかる「所得割」と基本的に一定金額の「均等割」の合計が市区町村から課税される税金です。最も身近な税金である、所得税と住民税を「損益通算」と「減価償却」を使って節税することができます。

・損益通算とは
損益通算とは、不動産所得が赤字だった場合に給与所得など他の所得から赤字分を控除できる税優遇制度です。赤字分を控除することによって総所得が減るため、所得税と住民税が安くなります。特に不動産を購入した初年度は初期費用が多くかかり赤字になるケースが多いため、利用しやすい節税方法といえます。

・減価償却とは
減価償却とは、経年劣化する建物の価値を法定耐用年数に基づいて毎年経費として計上する仕組みです。高額な不動産は一年で経費計上できないため、法定耐用年数に従い分割して計上します。

これにより、減価償却費は利益から差し引けるので、所得税の節税につながります。ただし、土地は劣化しないため減価償却することはできません。

1-2.贈与税

▽一般贈与財産用の速算表

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10％	－
300万円以下	15％	10万円
400万円以下	20％	25万円
600万円以下	30％	65万円
1,000万円以下	40％	125万円
1,500万円以下	45％	175万円
3,000万円以下	50％	250万円
3,000万円超	55％	400万円

出典：国税庁「№4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

贈与税は、他人から無償で譲り受けた財産に対して受け取った人に課税される税金です。暦年贈与には年間110万円の基礎控除があります。

贈与税の税額は「（受け取った財産の額－110万円）×税率－控除額」の計算式で算出されます。

贈与した財産が現金であった場合は100％の評価額として課税されますが、不動産で贈与した場合は国税庁が定めた「相続税評価額」で計算されます。土地は路線価から計算され80％程度に、建物は固定資産税評価額から計算され70％程度に評価額が下がります。

1-3.相続税

▽相続税税率表

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円以超	55％	7,200万円

出典：国税庁「№4155 相続税の税率」

相続税は、被相続人から財産を相続したときに相続人に課税される税金です。相続税の基礎控除は以下の計算式で算出された金額です。

「3,000万円＋600万円×相続人の数」

相続人の数が増えると基礎控除額が600万円ずつ増えます。例えば、相続人が2人なら4,200万円以下の相続は非課税となります。

相続税も贈与税と同様に、不動産で相続すると相続税評価額が下がりやすく、投資用物件の場合は購入額の25％程度まで下がるケースもあります。

1-4.法人税

▽法人税税率表（普通法人の場合）

課税される所得金額		税率
資本金1億円以下の法人など	年800万円以下の部分	下記以外の法人	15％
	年800万円以下の部分	適用除外事業者	19％
	年800万円超の部分		23.20％
上記以外の法人		23.20％

出典：国税庁「№5759法人税の税率」

法人税は、法人の所得に対して課税される税金です。個人の所得税と税率が異なるので、個人事業主が法人化することで節税になる場合があります。

所得税は累進課税で所得が多くなるにつれて税率が上がっていきますが、法人税の税率はほぼ一定です。所得が900万円以上になると所得税の税率が33％になるので、法人税の税率のほうが低くなります。個人事業主で所得が900万円を超える方は、法人化を検討してみるのも良いでしょう。

ただし、社会保険への加入義務があることや、法人化の手続きに手間やコストがかかること、税務が複雑になるなどのデメリットがある点に注意が必要です。

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2.不動産投資における節税効果のシミュレーション

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不動産投資を行うことによってどの程度節税できるのか、シミュレーションしてみましょう。給与所得者が不動産投資を行った場合と、給与所得のみの場合を比較します。

なお、シミュレーションは以下の手順で行います。

2-1.必要経費を計算する

不動産を購入した初年度は、以下のような初期費用がかかります。

・登録免許税
・司法書士費用（依頼する場合）
・融資手数料（ローンを組む場合）
・ローン保証料（ローンを組む場合）
・印紙代
・団体信用生命保険料（ローン金利に上乗せされるため、個別の支払いはなし）
・損害保険料（火災保険や地震保険など）
・不動産取得税　など

また、賃貸経営が始まると以下のような費用がかかります。ただし、ケースによってはかからないものもあります。

・固定資産税・都市計画税
・損害保険料
・修繕積立金
・管理委託料（管理会社に委託する場合）
・入居者募集費用（広告出稿を依頼する場合）
・ローン利息（ローンを組む場合）
・仲介手数料（入居者を見つけてもらったとき）
・税理士報酬（経理を委託する場合）
・青色専従者給与（青色申告を選択して専従者がいる場合）
・その他の費用（臨時の修繕費、セミナー参加費、接待交際費、消耗品費、事務用品費、通信費、書籍代、借地手数料、立ち退き料など）など

2-2.収入を計算する

不動産投資による収入には、以下のようなものがあります。毎月入るのは家賃・共益費・管理費です。

・家賃
・礼金（入居時のみ家賃1ヵ月分程度）
・更新料（2年に1回家賃１ヵ月分程度）
・共益費・管理費
・駐車場代（駐車場がある場合）

2-3.不動産所得を計算する

計算した全ての不動産収入から全ての必要経費を差し引いて不動産所得を計算します。

【設定条件】
新築マンション、物件購入費用5,000万円、建物価格3,000万円（建物比率60％の場合）、法定耐用年数47年、融資金額3,000万円、元利均等払い、金利2.0％、返済期間35年

	不動産投資を行った場合	給与所得のみの場合
課税給与所得	500万円	500万円
不動産収入	家賃収入：240万円（家賃月20万円）礼金：20万円	−
不動産経費	購入時初期費用：250万円（物件価格の20％）減価償却費：約64万円ローン利息：約59万円年間諸経費：48万円（家賃の20％）	−
不動産所得	260万円－421万円＝▲161万円	−
損益通算後課税所得	500万円－161万円＝339万円	500万円
所得税額	339万円×20％－42万7,500円＝25万500円	500万円×20％－42万7,500円＝57万2,500円

不動産投資を行うことで、所得税を32万2,000円節税できます

・課税給与所得が900万円のケース
課税給与所得が900万円の場合の節税額は、以下のとおりとなります。

損益通算後課税所得	900万円－161万円＝739万円	900万円
所得税額	739万円×23％－63万6,000円＝106万3,700円	900万円×23％－63万6,000円＝143万4,000円

こちらのパターンでは37万300円節税できます。思ったほど差が少ないのは、税率区分が23％に上がってしまうためです。

ただし、初年度赤字になったのは購入時初期費用が250万円あったためであり、2年目以降同じ家賃収入と年間諸経費であれば赤字額は縮小します。損益通算は初年度のみ特に効果があり、毎年同じだけの効果が見込めるわけではないことを心得る必要があります。

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3.不動産投資で節税効果を得やすい人

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不動産投資で節税効果を得やすいのは、以下のような人です。

・給与所得が多い会社員
シミュレーションで紹介したように、損益通算で不動産所得の赤字分を控除できるので、給与所得の多い人は不動産を購入することで初期費用が多い初年度に高い節税効果を得られます。

・資産を現金や預貯金で持っている人
資産が現金と預貯金のみの場合、相続が起きたときに相続税評価額が100％で計算されてしまうため、投資用不動産を購入することで場合によっては相続税評価額を購入額の25％程度まで減額できます。

4.不動産投資で節税を考える際の注意点

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不動産投資で節税を考えるのは良いことですが、リスクがないわけではありません。具体的なリスクの内容と、節税に関する心構えを挙げておきます。

4-1.リスクがあることを理解しておく

不動産投資には以下のようなリスクがあります。あらかじめリスクを知っておくことで、適切な売却計画や資金計画を立てられるようになり、リスクを減らすことができます。

・長期所有リスク
不動産を減価償却できる期間は法定耐用年数により決まっています。その期間を過ぎると減価償却費を経費計上できなくなるので、節税効果がなくなり買い手も付きにくくなります。長期所有にこだわらず、償却期間内に売却を検討するのも1つの方法です。

・早期売却リスク
不動産の譲渡所得税は保有期間によって税率が異なります。取得から5年を超えて売却した場合の「長期譲渡所得税」の税率は20％（所得税15％＋住民税5％）ですが、5年以内に売却した場合の「短期譲渡所得税」の税率は39％（所得税30％＋住民税9％）と大きな開きがあります。5年以内の早期売却は可能な限り避けるのが賢明です。

・収支変動リスク
収支が安定している不動産投資ですが、空室が出て一時的に家賃収入が減ったり急な修繕で臨時の支出が発生したりして、収支が変動するリスクがあります。一時的な変動に対応できるように、一定の運転資金は常に確保しておくことが大事です。

4-2.節税だけを目的としない

不動産投資で結果的に節税につながることはありますが、節税だけを目的にすると本末転倒になる場合があります。本来、不動産投資は収益を得るために行うものであり、目標とする利回りになる物件を慎重に選ぶ必要があります。

ところが、「初年度赤字になれば損益通算で所得税を減らせるから」「現金を不動産に変えておけば相続税評価額が下がるから」という理由だけで安易に物件を選んでしまうと、結果的に節税効果よりも損失のほうが大きくなるリスクがあります。

4-3.色々な節税方法を視野に入れる

資産運用は分散投資が基本です。節税方法を不動産のみにすると、ほとんどの預貯金を注ぎ込むことになりかねません。マンションなどの不動産投資をメインにしながらも、個人年金保険やiDeCo（確定拠出型個人年金）など、色々な節税方法を視野に入れて運用することも大切です。