副業ブームといわれている昨今、不動産投資が副業にあたるのか疑問に思う人も多いでしょう。また、仮に副業で行える場合、税金の支払いなどはどうなるのでしょうか。本記事では、サラリーマンや公務員の不動産投資について気になる点を解説します。
会社が副業を禁止する理由とは？
副業を認めない会社はどのような理由で禁止しているのでしょうか。1つは会社の事業と同じ業種で副業を行うと、同業他社に自社の情報が洩れる恐れがあることです。同じ業種でなかったとしても従業員との雑談のなかで自社の業務内容をしゃべってしまうことがないとはいえません。
もう1点は単純に自社の業務に支障が出ることです。副業のシフトに入るため業務多忙な時期に有給休暇をとって休まれれば自社の事業に影響が出る場合があります。ただし、他社に勤務せず自宅でできる仕事など、副業の内容によっては許可される場合もあるので、あらかじめ会社に相談してみたほうがよいでしょう。
不動産投資は副業にあたるのか？
副業として不動産投資を行いたいという人もいるでしょう。不動産投資が副業にあたるかどうかですが、一般的には不動産投資は会社が禁止する副業にはあたらないと考えられています。その理由は業務らしい業務がなく、会社の仕事に支障が出ることがないからです。管理を不動産管理会社に委託すれば、オーナーは毎月の家賃の振り込みを確認する程度で運用することが可能になります。
そのため、不動産投資は給与以外に収入を得るという意味では副業ですが、パートやアルバイトで他社に勤務する「ダブルワーク」ではない点で会社が禁止する副業にはあたらないと判断できます。
ただし、収益が上がれば不動産所得として確定申告をしなければならないため、会社にはマンション経営等をしていることを報告しておいたほうが無難です。会社に内緒で行った場合、確定申告で会社に知られることになります。
また、不動産投資で収入が増えれば、その分住民税が高くなります。サラリーマンは給与から住民税が天引きされるのが一般的なため、確定申告後に会社宛てに住民税の決定通知書が送付されることで、給与以外に何らかの収入があることを会社に知られてしまいます。これでは印象が悪くなるので、はじめから会社に伝えておいたほうがよいでしょう。
公務員の不動産投資は認められる？
不動産のオーナーになる人が公務員の場合はどうでしょうか。公務員は原則として副業を禁止されています。不動産投資については、「人事院規則14-8」において、以下の規定に該当する事業内容の場合は認められません。
・独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された部分の数が10室以上であること
・土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること
（出典：人事院ホームページ「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼用）の運用について」）
これらの規定は「5棟10室ルール」に該当する「事業的規模」にあたるため、副業として認められないのです。わかりやすくいうと、一戸建ては5棟以上、アパート・マンションは10室以上、駐車場は10台以上なら事業的規模に該当することになります。加えて年間の賃料収入が500万円を超える場合も禁止規定に該当します。
逆にいえば、事業規模以下で賃料収入が500万円以下であれば公務員が不動産投資をすることは可能ということになります。公務員というだけで不動産投資をあきらめる必要はないのです。
不動産投資で利益が出た場合税金はどうなる？
不動産投資で利益が出た場合は確定申告が必要です。マンション経営などで得た収入は「不動産所得」となります。不動産所得とは、家賃収入から諸経費を差し引いた金額です。不動産投資で所得があっても年間20万円以下であれば所得税の確定申告は不要です。ただし、住民税の申告は必要なので、確定申告しない場合は市区町村に住民税の申告を行いましょう。
サラリーマンは会社が源泉徴収を行ってくれるので、確定申告は不要ですが、「給与の年間収入が2,000万円を超える人」「1か所から給与の支払を受けている人で給与所得および退職所得以外の所得の金額の合計額が20万円を超える人」「2か所から給与の支払を受けている人のうち、給与の全部が源泉徴収の対象となる場合において、年末調整されなかった給与の収入金額と給与所得および退職所得以外の所得の金額との合計額が20万円を超える人」（国税庁ホームページ）は確定申告が必要です。
不動産投資の所得が20万円を超える場合は、所得が生じた翌年の2月16日～3月15日（土・日・祝日の場合は次の平日）までに確定申告書を送付または税務署・各申告会場に持参する必要があります。確定申告書の作成については、国税庁ホームページにある「確定申告書作成コーナー」を利用すると、画面に沿って簡単に作成することができます。
申告書の提出については、国税庁の「e-Tax（国税電子申告・納税システム）」を利用すると、自宅でパソコンやスマホから送信できるため、大変便利です。これまではパソコン等でマイナンバーカードを読み取るにはICカードリーダライタが必要でしたが、マイナンバーカードの読み取りに対応したスマートフォンをICカードリーダライタの代わりに利用することが可能になり、利便性が高くなっています。
サラリーマンが不動産投資に適している理由
サラリーマンは不動産投資に適しているといわれます。その理由は、サラリーマンであれば勤務している限り安定した給与収入が見込めるからです。万一運営する物件に空室が出て家賃収入が途絶えた場合でも、給与収入で支払うことができるので、金融機関には返済能力が高いと判断してもらえます。加えて勤続年数が長い、大企業に勤務しているなどの条件が揃えば、属性の高さが評価されて融資審査で有利になるでしょう。
また、サラリーマンの場合、不動産投資が赤字になっても給与所得と損益通算でき、所得税を減らせるメリットがあります。不動産を購入した初年度はかかる費用が多いため、赤字になる可能性が高くなります。赤字になった場合は確定申告して給与所得から赤字分を差し引いて所得税を節税できるので、ぜひ利用したい制度です。
公務員もサラリーマン以上に収入は安定しているので、人事院規則による縛りがあるとはいえ、不動産投資に適しているといえます。
副業が認められる時代、不動産投資で資産形成しよう
2020年から始まった新型コロナウィルス感染拡大によって副業に対する企業の考え方にも変化が見られます。コロナ禍で出社日数や残業時間が減少して収入が減る社員のために、副業を勧める会社が増えているのです。副業のなかでも不動産投資は時間的負担がなく、会社の業務にも影響が出ないので、最適な選択肢といえます。
サラリーマン、公務員、団体職員など、安定した給与収入が見込める人は金融機関の融資審査にとおる可能性も高いので、不動産投資を始めるには有利です。不動産以外にも投資先はいろいろありますが、副業である以上給与収入にプラスできる投資でなければなりません。株式投資、FX（外国為替証拠金取引）、仮想通貨、金投資などといった損失が出るリスクが高い投資は副業には向いていません。ボーナス等の余裕資金で行うべきでしょう。
優良物件なら毎月家賃収入が入り、ローン完済後はまとまった純資産になる不動産は、老後の資金計画を見据えた投資としても適しています。副業が認められる時代になりましたので、この流れを活かして不動産投資で長期にわたる安定した資産形成を目指しましょう。
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