新築マンションと中古マンションを比べると「新築マンションは買うな」という気持ちになる人もいるかもしれません。実際、購入するならどちらを選ぶべきなのでしょうか。
本記事では、新築と中古マンションのメリット・デメリットと、それぞれの物件がどれくらいの人たちに選ばれているのかを具体的なデータとともにお伝えします。最後まで読んでいただくと、マンション経営ではどちらを選択すべきかが、きっとわかるはずです。
新築マンションのメリット
まず新築マンションには、どんなメリットがあるのかを見ていきましょう。
・修繕費がしばらくかからない
・10年の瑕疵担保責任期間がある
・売却時に有利である
・仲介手数料が不要
入居者が集まりやすい
新築マンションは建物が新しくきれいなため、中古より入居者が集まりやすくなります。また、見た目だけでなく設備も最新であるため、住み心地や利便性も良く入居者集めの際に大きなアピールポイントになります。このように、他の人が使っていないという点は大きな魅力となるでしょう。
修繕費がしばらくかからない
建物を所有していると避けられないのが修繕費ですが、新築なら修繕を行うのは当面先です。一方の中古は安く購入できても、すぐに修繕費がかかってしまう可能性があります。特に家賃収入をローン返済に充てる計画の場合、修繕費は自己資金で用意することになるため、資金繰りが苦しくなるかもしれません。
10年の瑕疵担保責任期間がある
新築の建物は住宅品質確保促進法によって、住宅事業者が10年間、瑕疵担保責任を負うことが定められています。そのため、 万が一建物に瑕疵があれば無償で直してもらえます。しかし中古は売主が業者の場合で2年間、個人が売主の場合は2〜3ヵ月の保証期間となるのが一般的です。
売却時に有利である
仮に物件を購入して10年後に売却することになったとき、新築なら築10年の建物として売り出せます。一方築30年で購入した中古マンションは、10年後は築40年の建物です。どちらが売りやすいかは明らかで、売却で得る収益も見越した経営戦略なら新築の方が有利と考えられます。
仲介手数料が不要
新築は建築会社や不動産会社が売主として販売しており、そこから直接購入すると仲介手数料がかからずに済みます。しかし中古物件は所有者から直接購入するケースは少なく、仲介業者から購入するため仲介手数料がかかってしまいます。
新築マンションのデメリット
新築マンションには多くのメリットがある一方で、次のようなデメリットが潜んでいます。
・過去の入居実績がわからない
・物件数が限られ選択肢が少ない
価格が高額である
新築マンションは完成したばかりであり、どうしても価格が高額になります。毎月のローン返済も中古に比べて多めで、収益性を示す利回りは中古より低くなるでしょう。しかし 家賃は高めに設定でき売却価格も下がりにくいため、長期的な収支で見れば決して中古に劣るものではありません。
過去の入居実績がわからない
新築はこれから入居者を集めるため、実際にどれくらいの入居率になるかわかりません。中古物件はこれまでの入居実績がわかるため、それを参考に購入するかを判断できます。そのため、新築物件こそ都心のような賃貸需要が手堅い地域の物件を選ぶことが大切です。
物件数が限られ選択肢が少ない
全国宅地建物取引業協会連合会の年次レポートによると、2021年の首都圏の新築マンション供給数は33,636件で、中古マンションのおよそ1/5しかありません。さらにその中でも本当に好条件の物件は、数が限られているでしょう。
つまりいかにマンション経営に有利な新築マンションを購入できるかが、マンション経営の成功の鍵を握っているとも言えます。
中古マンションのメリット
続いて、中古マンションにはどのようなメリットがあるのかを見ていきましょう。
・実物を見て購入できる
価格が安い
中古物件はその安さが一番のメリットです。収益性を表す利回りも高く、魅力を感じる人も多いでしょう。ただし 物件情報サイトに掲載されている利回りは、諸経費を考慮しない表面利回りです。収益から修繕費などを引いた実質利回りが本当の収益性であり、表面利回りと大きく異なることがあるため注意が必要です。
実物を見て購入できる
実際の間取りや状態を確かめて購入できるのは、中古ならではのメリットです。完成前に販売を開始し契約まで行うことが多い新築は、完成予想図から建物を想像するしかありません。ただし中古であっても入居者がいると、室内までは見られないこともあります。
中古のデメリット
一方で、中古マンションには次のようなデメリットがあります。
・融資が厳しい場合がある
・設備や間取りが古い
・地震被害のリスクが高い
修繕費がかかる
中古マンションの最大の注意点は、修繕費が早い時期にかかることです。 特にローンを組んで物件を購入し、家賃収入をほとんど返済に回す計画の場合は要注意です。建物の修理が突然必要になれば、自己資金を使って修理することになり一気に赤字に転落する恐れもあります。
融資が厳しい場合がある
銀行は建物の担保評価で融資額を決めるため、建物の条件によっては希望通りの金額で融資を受けられない可能性があります。つまり中古マンションは古いほど自己資金が必要になる可能性があり、物件が安く手に入るからといって気軽にマンション経営が始められるとは限らないのです。
設備や間取りが古い
中古物件は設備や間取りが古く、入居者に敬遠される可能性があります。古くて安い物件ほどその傾向は強く、建物価格だけでなく間取りや設備の状態をしっかり検討したうえで購入する必要があります。 安く購入できても入居者が現れなければ、赤字になることを十分承知しておきましょう。
地震被害のリスクが高い
1981年以前の古い耐震基準で建てられたマンションは、震度5以上の地震が起きたときに建物が大きな被害を受ける可能性があります。そのため、この時代以前のマンションの購入は慎重に検討すべきです。もし地震保険に加入していなければ、被害の修繕費は全て自己負担になります。
新築マンションは中古に比べて有利な点が多い
ここまでお伝えしたように、新築マンションは中古マンションに比べて有利な点が多く見られます。特に長く所有し経営を続けたときに利益を生みやすく、将来の資産形成という点ではより有利と考えられます。
一方の中古マンションは金額が安い点が大きなメリットです。しかし経営を始めた後のリスクが多く、さらに修繕や入居者集めへの対策も必要でしょう。中古マンションはよく耳にする、「手のかからない資産運用」という訳にはいかないようです。
新築マンションは買うなとは？
改めて全国宅地建物取引業協会連合会のレポートを見ると、首都圏の新築マンションの成約率は73.3%と中古マンションの24.7%を大きく上回っています。つまりメリットが多い上に数が限られているため 「条件の良い新築マンションは売りに出ればすぐに買われてしまう」という現状が見えてきます。「条件の良い新築マンションは売りに出ればすぐに買われてしまう」という現状が見えてきます。
そのため新築でマンション経営を考えている人たちは、他の人にあまり新築マンションを買って欲しくない、と考えていてもおかしくはないでしょう。
マンション経営は実際に運用を始めてから、利益を生み出すかどうかを冷静に判断して物件を購入すべきです。そうした意味で、新築マンションは大きな可能性を秘めています。限られた新築物件をぜひ手に入れて、より有利な条件でマンション経営をスタートさせましょう。
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