コロナ、インフレ、金利上昇リスクにウクライナ問題が加わり、社会の混迷が増しています。このような時代の資産運用は現物資産である不動産が安全です。なかでもワンルームマンションはリスクが少ない物件形態として注目できます。
本記事では、混迷の時代に不動産投資を始めるならワンルームマンションが最も有利と考えられる理由について解説します。
目次
コロナ、インフレ、米国金利高で社会の混迷が増している
2020年以降、新型コロナウィルスの感染拡大、原油などの資源高によるインフレの進行、米国の利上げを理由とした急激な円安、さらにロシアによるウクライナ侵攻など、相次ぐリスク要因の勃発で社会の混迷が増しています。収入も思ったように伸びず、資産運用を考えようと思う人も何に投資したらよいか迷うところでしょう。
好調だった米国株式市場は調整色を強め、東京株式市場も上値が重い展開が続いています。右肩上がりの上昇が止まった株式投資で利益を上げることが難しい市場環境になりました。
このような多重的にリスク要因がある時期は、市場が安定している居住用不動産への投資がおすすめです。とりわけワンルームマンションは、これから説明するコロナ、インフレ、金利高のトリプルリスクにも影響が少ない物件形態として注目できます。
コロナ禍でも影響が少ない居住用不動産
新型コロナウィルスの感染拡大は日本経済に大きな停滞をもたらしましたが、コロナ禍でも居住用不動産市場への影響は軽微で、分譲マンション価格や賃貸マンションの賃料は上昇傾向を維持しています。首都圏の分譲マンション価格はバブル期を上回り、史上最高値を更新したことがニュースでも話題になりました。
賃貸マンションも好調で、東京カンテイの「市況レポート」によると、首都圏の分譲マンション賃料価格はコロナの影響が顕著になった2020年4月の3,053円/㎡から同年12月には3,168円/㎡と3.8％上昇しています。コロナで低迷するかと思われたマンション市況が逆行高となったのは、当時意外性を持って迎えられたものでした。
その後も順調に賃料の上昇は続き、2022年3月時点では3,379円/㎡となっています。これはマンションオーナーにとっては心強いデータといえるでしょう。ただし、すべての居住用不動産が好調だったわけではなく、同じ期間で見ると首都圏新築一戸建ての価格は2020年4月の3,752万円から同年12月には3,714万円と1.0％低下しています。コロナ不況による買い控えが影響しているのかもしれません。
その他の不動産では、オフィスやホテルの苦戦はニュースで知られているとおりです。緊急事態宣言やテレワーク増加などの影響をまともに受けたのが主な要因です。このデータからも、賃貸マンション経営の優位性が改めて確認されたといってよいでしょう。
インフレに対応するなら一棟より区分所有のワンルームマンション
マンション経営を考える場合、インフレも考慮に入れて物件を選ぶ必要があります。インフレになると、電気料金から消耗品に至るまであらゆる商品に値上げが波及していきます。一棟マンションの場合は建物すべてが自分の所有のため、共用部分の電気代など値上げの影響をまともに受けることになります。
もちろん、入居者から管理費はもらっていますが、インフレになったからといってやたらと値上げするのは難しいでしょう。家賃も多くの場合、更新料をもらって2年ごとに契約更新するので、契約期間の途中で値上げを要請するのは困難です。その点、区分所有なら1戸のみなので、インフレによる影響は軽微です。
インフレは購入代金にも大きな影響があります。日本以上にインフレが進んでいる米国では不動産価格が異常に高騰しています。2021年には11％を超える暴騰を記録したというデータがあるほどです。
日本でもインフレが進み、仮に物件価格が10％値上がりしたとすると、値上がり前に1億円の一棟マンションは1,000万円も高く買うことになります。これが3,000万円の区分所有マンションなら300万円の値上がりで済みます。
金利上昇局面ではワンルームマンションが有利
もうひとつ心配なのが米国の利上げによる過度な円安です。円安は輸入コスト増につながり、原油高による電気料金の上昇を招きます。FRB（米連邦準備制度理事会）は段階的に利上げを続ける方針を掲げており、金利差からさらに円安が進む可能性が指摘されています。行き過ぎた円安になれば日銀も、利上げに踏み切らざるを得なくなる可能性が皆無ではありません。
日銀は2022年5月時点では低金利政策を継続する意向ですが、万一追随して利上げすることになった場合、1億円を借りて一棟マンションを購入した人と、3,000万円を借りてワンルームマンションを購入した人では金利負担の違いは明らかです。金利上昇局面では区分所有のワンルームマンションが金利負担においてリスクが低く有利といえるでしょう。
中古より新築ワンルームマンションを選んだほうが良い理由
ワンルームマンションを購入する場合、新築と中古のどちらを買うか迷うことがあるでしょう。結論をいえば新築のほうが有利です。その理由のひとつが残存価値の問題です。新築マンションと中古マンションを同じ30年経営したとして、その時点の新築マンションは築30年です。まだまだ価値があり、中古マンションとして売却するのも容易でしょう。
しかし、築30年で購入した中古マンションは築60年となり、老朽化マンションのレベルになります。売りにくい上に、賃貸を続ける場合は大規模なリフォームも必要です。中古マンションは価格が安く、表面利回りが高いことに目が行きますが、維持コストが新築よりかかることに注意する必要があります。
また、マンション経営初心者の場合は、経営が軌道に乗るまで安定して入居者を確保できる新築物件を購入したほうが安心です。新築マンションは需要の多さに比べて数が少ないため、家賃も高めに設定できます。
減価償却費も新築のほうが長期間にわたって経費計上できます。鉄骨鉄筋コンクリート・鉄筋コンクリート造新築マンションの法定耐用年数は47年なので、建物部分価格（土地部分は減価償却なし）が4,700万円の場合、毎年100万円ずつ減価償却費を経費計上することができるので長い目で見ても有利です。
今後も単身世帯増加でワンルームマンションの需要に追い風が吹く
これからの時代にワンルームマンションが有利な理由として、単身世帯の増加が挙げられます。国立社会保障・人口問題研究所が公表している「日本の世帯数の将来推計（2019年推計）」によると、全国の単身世帯の総数は2020年の約1,934万世帯から、10年後の2030年には約2,025万世帯と大幅に増えることが予測されています。
なかでも注目したいのが東京都と名古屋市です。上記の推計で東京都は単身世帯が2020年の約329万世帯から2030年には約341万世帯へ、名古屋市を擁する愛知県は2020年の約109万世帯から2030年に約118万世帯に増える予測です。
名古屋市単独の単身世帯は2015年の44万6,311世帯から2020年に50万5,343世帯に13.23％増加しており、2030年にかけても伸び続けることが予想されます。ワンルームマンション購入の有力エリアとして東京と名古屋は検討の価値があるでしょう。
混迷が深まるこれからの時代の不動産投資はリスクを少しでも軽減し、安定した運用を行うことが求められます。これから不動産投資を始める場合は、リスクが小さい新築ワンルームマンションに絞って検討するのが混迷の時代を勝ち抜くための近道といえそうです。
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