不動産投資は、投資経験がない会社員でも取り組みやすい投資方法です。会社員の信用力を活用し、金融機関から融資を受けることで、少ない自己資金で効率よく資産を増やせます。ただし、不動産投資で安定した収益を得るには、 戦略を練る必要があります。そこで今回は、会社員が不動産投資で勝ち続けるために必要な戦略を7つ紹介します。
目次
不動産投資で勝ち続けるために必要な戦略を7つとは
不動産は物件価格が高額です。安くはないものを金融機関からの融資を受けて購入するわけですから、事前に計画を立てる必要があります。
不動産投資で勝ち続けるために必要な戦略（事前の計画）は、おもに以下の7つになります。
2.売却益よりインカムゲインの家賃収入を目的にする
3.プロを味方につける
4.会社員の信用力を最大限に活用する
5.無理に節税をしない
6.十分な手元資金を確保しておく
7.家賃収入は物件の追加取得や借入金の返済に回す
それではさっそく、その詳細を一つひとつ確認していきましょう。
1.東京をはじめとする大都市で不動産投資を行う
不動産投資で成功するには、長期にわたって賃貸需要が期待できるエリアで行うことが重要です。具体的には、東京、大阪、名古屋、札幌、博多などの大都市圏の物件を検討しましょう。
日本は少子高齢化により、今後も人口減少が続くと予測されています。
東京都政策企画局の資料によると、全国の人口は2010年の1億2,806万人をピークに減少に転じ、2060年には8,674万人まで減少する見込みです。
東京都の人口も2025年の1,398万人をピークに減少に転じますが、2060年は1,173万人と想定されており、全国に比べると人口減少ペースは緩やかです。
東京の単身世帯は増加する見込み
また、賃貸需要を見極めるには世帯数の動向や内訳に注目することも大切です。東京都の世帯数は、単身世帯については今後もしばらくは増加すると見込まれています。
さらに東京都政策企画局の資料によれば、東京都の世帯数は2030年の708万世帯がピークで、2060年には620万世帯まで減少します。
内訳を見ると、単独世帯は2035年の346万世帯をピークに減少に転じるものの、2060年でも300万世帯を維持しています。世帯全体の約50％を単独世帯が占める見込みです。
これらの結果から、「東京の単身者向けマンションなら今後も安定した賃貸需要が期待できる」といえます。
2.売却益よりインカムゲインの家賃収入を目的にする
不動産投資で得られる利益は、入居者から受け取る家賃（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）の2つに分けられます。
不動産投資で勝ち続けたいなら、売却益ではなく家賃収入を目的に物件を長期保有しましょう。
不動産投資で売却益を得るには、購入時より高い価格で売却する必要があります。しかし、不動産価格はさまざまな要因に左右されるため、売買タイミングを判断するのは簡単ではありません。
また、不動産を売買する際は仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用がかかります。物件取得から5年以内に売却すると、譲渡所得にかかる税金も高くなります。
売買コストを考慮すると、不動産価格が大きく上昇しない限り短期で売却益を得るのは難しいのが現状です。
新築マンションは空室リスクが低い
不動産投資で勝ち続けたいのなら、空室リスクの低い優良物件を長期保有して家賃収入を地道に積み上げていくのが確実です。
新築マンションは入居希望者からの人気が高く、中古マンションに比べて入居者を見つけやすいメリットがあります。
「新築は取得直後の価格下落幅が大きい」といわれますが、ブランドマンションなど質の高い物件を購入することで、下落リスクの低減が期待できます。
3.プロを味方につける
不動産は個別性が高い資産で、さまざまな種類の物件が売りに出されています。そのため、初心者が優良物件を見つけるのは簡単ではないでしょう。
不動産投資で勝ち続けるには、不動産会社などのプロを味方につけることが大切です。信頼できる不動産会社を見つけることができれば、プロが厳選した優良物件を紹介してもらえます。
また、売買契約や融資の手続き、物件取得後の賃貸管理などのサポートも受けられるので、初心者でも安心して不動産投資を始められます。
全てをプロ任せにせず、基本的な知識を身につけよう
ただし、すべてを不動産会社任せにするのは禁物です。基本的な知識がないと、紹介された物件の良し悪しを判断できないからです。
不動産会社から紹介される物件がすべて優良物件とは限りません。まずは不動産投資の基礎知識を習得し、最終的な投資判断は自分で行うようにしましょう。
4.会社員の信用力を最大限に活用する
会社員が不動産投資を行う場合、信用力を活用できるのが最大のメリットです。
物件購入時に金融機関から融資を受ける場合、不動産の担保評価に加えて申込者の属性（収入、勤務先、勤続年数など）も審査されます。
給与という安定収入がある会社員は金融機関からの評価が高いため、融資を受けやすい傾向にあります。
会社員の信用力を最大限に活用するためにも安易な退職は避け、転職や独立も慎重に判断することが大切です。
安易に会社員を辞めてはいけない
不動産投資で収入を得ているからといって、安易に会社員を辞めることはおすすめしません。
可能な限り働き続けるか、不動産投資が事業的規模に達し、家賃収入だけで生活できるようになってからにしましょう。
5.無理に節税をしない
不動産投資は節税対策として利用することも可能です。
不動産所得は給与所得と損益通算ができるので、不動産投資が赤字の場合は課税所得が減少し、所得税や住民税の負担が軽減されます。
しかし、会社員が不動産投資で安定した収益を得たいなら「無理な節税はしない」という考え方もあります。
不動産所得が赤字だと、金融機関から「不動産投資がうまくいっていない」と判断されてしまいます。その結果、新たな融資を申し込んでも審査に通らない可能性があります。
利益を出し金融機関の評価を高める
不動産投資の規模を拡大するには、融資の活用が不可欠です。
不動産所得を赤字にして節税するより、利益を出して金融機関の評価を高めるほうが事業規模や収益を早く拡大できます。
節税については、不動産投資が事業的規模に達した段階で青色申告などを検討しましょう。
6.十分な手元資金を確保しておく
不動産投資で少しでも多くの利益を得たい場合、手元資金を最大限に活用することを考えるかもしれません。しかし、不動産投資で勝ち続けたいのなら、十分な手元資金を確保しておくことも大切です。
融資を利用して物件を取得すると、家賃収入から借入金を返済することになります。不動産投資では定期的に退去が発生します。
空室リスクに備える
次の入居者が見つかるまでは家賃が入ってこないので、空室期間中は自己資金で返済しなくはなりません。
空室期間を短くする努力や工夫は必要ですが、不動産投資の性質上、退去の発生は避けられない面があります。
借入金の返済が困難になると、物件を売却するしかありません。空室になっても資金が不足することがないように、手元資金は多めに確保しておきましょう。
7.家賃収入は物件の追加取得や借入金の返済に回す
不動産投資で家賃収入を得ると、何に使おうか考えるのではないでしょうか。
会社員の場合、給与以外に副収入があるとうれしくなり、つい無駄遣いをしてしまうかもしれません。
しかし、不動産投資で勝ち続けたいなら、家賃収入は物件の追加取得や借入金の返済に回しましょう。
家賃収入を増やすには、物件を追加取得して事業規模の拡大を目指す必要があります。基本的に家賃収入には手を出さず、次の物件を取得するための資金として活用することが大切です。
不動産投資が一定の規模に達しても返済に注力する
また、不動産投資が一定の規模に達しても、借入金が残っているうちは返済に注力しましょう。無借金になると家賃収入はそのまま手元に残るので、不動産投資は一気に楽になります。
金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかるケースもあるので、事前に手数料体系を確認しておきましょう。
まとめ
会社員が不動産投資で勝ち続けるには戦略が必要です。投資を始める前にしっかりとした戦略を立て、それを愚直に実行すれば、結果は後からついてきます。
今回紹介した以下の7つの戦略を参考に、勝ち続けられる不動産投資家を目指しましょう。
2.売却益より家賃収入を目的にする
3.プロを味方につける
4.会社員の信用力を最大限に活用する
5.無理に節税をしない
6.十分な手元資金を確保しておく
7.家賃収入は物件の追加取得や借入金の返済に回す
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