不動産投資における「表面利回り」は、その物件の収益力がどれだけあるかを判断する代表的な指数です。だからといって、表面利回りが高いというだけの理由でその物件に投資するのは危険です。不動産投資では、表面利回り以外にも注意すべき指数があり、それを見過ごして投資してしまうと後悔することにもなりかねません。今回は不動産投資を行うにあたり、知っておきたい指標について解説します。
表面利回りだけを見てはいけない理由
不動産投資を始める際、まず重視する指標は「利回り」です。これは不動産投資に限らず、どの運用商品においても同じです。
不動産においては、物件資料などに掲載されている「利回り」は通常「表面利回り」のことを指します。
それでは、なぜ表面利回りだけを見てはいけないのでしょう。その理由は、「表面利回り」がその物件の正確な利回りを表すものではないからです。
では、「表面利回り」とはどのような指標なのでしょうか。
表面利回りとは？
不動産投資でいう表面利回りとは、「1年間満室状態だった場合を想定し、その家賃収入を物件の金額で割ったもの」です。
1年間満室状態だった場合の家賃収入÷物件の金額×100
満室状態を前提にしており、年間を通して満室を維持できるかどうかの判断はここでは除外されています。
もちろん、保有期間中に満室状態が継続すればいいのですが、さまざまな事情により空室状態が続くケースや家賃の滞納などが発生することも考えられます。
実効総収入を考える必要がある
つまり、満室であっても滞納などで家賃収入が入らないケースもありえます。その物件の収益力をもっと具体的に把握したいと思うのなら、「実効総収入」を考える必要があるのです。
実効総収入とは、「1年間満室状態だった場合の家賃収入」から「空室や滞納における損失」を差し引いたものです。
1年間満室状態だった場合の家賃収入 − 空室や滞納における損失
さらに、物件を保有するにあたり、「管理費用」、「固定資産税」、「修繕費用」などといったさまざまなランニングコストがかかります。
いくら実効総収入が高くても、ランニングコストが多く発生する物件を保有すると、その分手元に残る金額は少なくなります。
純営業利益が物件の本当の収益力を表している
実効総収入からランニングコストを差し引くことで、正確な収入額を求めることができ、そしてその正確な収入額のことを「純営業利益」といいます。
実効総収入 − ランニングコスト
不動産投資においてはこの「純営業利益」こそが、物件の本当の収益力を表しているといえます。
「税引き前キャッシュフロー（税金が引かれる前の手取り収入）」といえばわかりやすいかもしれません。
不動産投資では、多くの投資家は融資を受けて物件を購入することから、最終的な税引き前キャッシュフローは、金融機関へのローン元金や利息分の返済金額を引いたものとなります。
そして、ここから所得税や住民税などを引いたものが「税引き後キャッシュフロー」です。
総収益率の計算式
さらに、これらの指標から導き出される「総収益率」が最終的な投資利回りです。総収益率は以下の計算式で求められます。
純営業収益÷投資金額総額（物件金額＋購入時の諸費用）
不動産投資を行うにあたっては、この総収益率までを考慮して判断することが重要なポイントといえるでしょう。
忘れてはならないイールドギャップ
不動産投資は金融機関から融資を受けて物件を購入するので、レバレッジ効果を引き出すことができます。その際に必要となる判断指標が「イールドギャップ」といわれるものです。
不動産投資におけるイールドギャップとは、物件の表面利回りと借入金利の差をいいます。
例えば表面利回り8％の物件を購入し、3％の金利で融資を受けた場合のイールドギャップは5％です。
これだけを見ると、表面利回りと借入金利の差が大きいほど利益が残ると思われがちですが、ここで見ているのは借入金利だけになります。
実際に考えなければならないのは、「融資金額」、「借入金利」、そして「返済方法」も合わせた借り入れ条件です。
ローン定数とは
その際には「借入期間」も考慮する必要があり、ここで利用するのが「ローン定数」という指標です。
ローン定数とは、「ローン（借入）の金額に対する年間返済額の割合」を表す指標のことをいいます。
「ローン年間返済額をローン残高で割る」ことで計算され、このローン定数と総収益率の差が正しいイールドギャップとなります。
ローン年間返済額÷ローン残高×100
借入期間が長ければその分ローン定数は小さくなり、最終的なイールドギャップは大きくなる、つまりキャッシュフローが大きくなることにつながります。
ただ、イールドギャップはあくまでも投資初期段階で用いる指標として捉え、借入期間は運用中のキャッシュフローも考慮しながら決めるようにしてください。
キャッシュフローを最大化するために必要な知識
不動産投資において、キャッシュフローを考えることは重要です。そして、大切なことは「税引き後キャッシュフローをいかに最大化させるか」ということです。
減価償却の仕組みを知ろう
減価償却とは、保有している物件やその設備への投資にかかった費用を一定の期間に渡って費用として計上することです。
現金の支出がなく所得額を圧縮できるため、キャッシュフローの最大化においては、減価償却費をいかに大きくとれるかがポイントです。
減価償却費を多く取ることにより、節税効果が生まれ、税引き後にキャッシュフローを増加させることに繋がるため、物件選びの際の判断要素の一つとなります。
新築の場合の減価償却期間は法定耐用年数となり、構造によって異なります。住宅用の建物の構造別耐用年数は以下の表のとおりです。
| 構造 | 法定耐用年数 |
|---|---|
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 | 47年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| 木造モルタル造 | 20年 |
構造によって法定耐用年数は大きく異なります。不動産投資においては、購入金額と構造による法定耐用年数から、毎年どのくらいの減価償却費が計上できるのか、あらかじめ計算しておくことが大切になってきます。
潜在キャッシュフローとは
潜在キャッシュフローとは、表に出ていないキャッシュフローのことで、元金返済分がこれにあたります。
保有中は表面に出てきませんが、売却時に表面化することから、注意して考えておく必要があります。
例えば、売却時に税引き後キャッシュフローと元金返済分の累積額が物件金額よりも高くなければ利益が残りません。
したがって、物件を購入するにあたり、元金返済の速度よりも物件価格の下落速度のほうが遅い物件を選ぶことが大切です。
最終的な判断指標は内部収益率
融資期間によって保有中のキャッシュフローは変わります。そして、現在の価値を含めて投資評価を判断する指標に「内部収益率」があります。
内部収益率とは、「その投資における正味現在価値がゼロとなる利率」のことで、自己資金をその利率で運用できたということになり、最終的な運用実績を図ることができます。
ライフプランに沿った投資方法を考えよう
不動産投資で物件を保有することは、あくまでも利益を得るための「手段」です。
不動産投資によって得た利益で「何がしたいのか」、「今後どうありたいのか」といったライフプランに沿った投資方法を考えるためにも、投資の目的をはっきりさせることが大切です。
不動産投資の目的を明確化させる
不動産投資の目的は「将来の経済的な不安に対し、別の収入減として確保しておきたい」、または「事業として確立させ、今後も拡大していきたい」など、その人が置かれている状況やライフプランに密接に関係します。
不動産投資を検討しているならば、今後どうしたいのか、これらの人生どのようなイベントが予想されるかなど、まずは自身のライフプランをじっくりと考え、目的を明確にしたうえで取り組む必要があります。
同時に、「自己資金」「投資期間」「キャッシュフローの程度」を明確にすることも忘れないようにしましょう。
出口戦略を考えておく
不動産投資は、物件を売却することで最終的な利益が確定することから、「出口戦略」が重要といわれています。
いつでも売却できるような物件を購入し、保有中のキャッシュフローを得たうえで、市場の情勢などを考慮し、利益が確定できる時点で売却できれば、最終的にその不動産投資は成功したといえるでしょう。
また、急いで売却するのではなく、保有し続けることで元金返済が進むため、市場での売却価格よりも借入残高が下回るまで待つという考え方もあります。
指標を根拠にした投資判断が大切
不動産投資を行うにあたり、数字を根拠にした投資判断は非常に重要な役割を持ちます。
不動産業者が掲示する数字だけを見るのではなく、先述したようにさまざまな指標を用いて最終的に判断する必要があります。
もちろん、運用である以上予想どおりになることは難しいですが、これらの指標を用いて実際に計算し、検討することで初期段階での失敗を回避できる可能性が高くなります。
不動産投資は、安定した収入源の形成と資産の形成を成し得て、初めて成功したといえます。
不動産投資を成功に導くために、今回ご紹介した指標をぜひご理解いただき、ご自身の資産運用にお役立てください。
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