マンション経営を始めるには、銀行など金融機関のローンを利用するケースがほとんどです。そのローンには審査があるわけですが、審査では年収が重視されます。
特に「年収700万円以上」であるかどうかが審査の可否に影響するといわれており、このことが「マンション経営をするには年収700万円以上必要」という定説につながっています。
しかし、この年収700万円というのは意外に微妙な数字で、これをクリアしている人がそれほど多いわけではありません。それでは年収700万円未満の人はマンション経営を始められないのでしょうか。
そもそもマンション経営のためのローンでは年収をどう見ているのか、年収以外にはどんなことを審査しているのか、そして本当に年収700万円以上でないと審査には通らないのか、こういった疑問はこれからマンション経営を始めたいとお考えの方には大きな問題です。それと同時に、マンション経営を始めるとどの程度の年収を見込むことができるのか、金融機関の審査を攻略してマンション物件を買うだけの価値はあるのかといった点も気になるところだと思います。
そこで本記事では、マンション経営のモデル年収例やアパート経営との違いなどについて紹介しつつ、実際にマンション経営を始めるために通らなければならない金融機関の審査についても解説します。
目次
1.マンション経営の年収例
実際のところ、マンション経営ではどの程度の年収を見込むことができるのでしょうか。区分マンション、一棟マンション、そして一棟アパートそれぞれの2022年版データから「標準的な年収像」を浮かび上がらせてみたいと思います。
ここで用いるのは、不動産投資情報サイト「楽待」を運営するファーストロジック社が行った投資用不動産市場調査の2022年4～6月版に基づくデータです。なお、ここで紹介している利回りはいずれも表面利回りなので、物件の維持費やローン返済などは考慮していません。
1-1.区分マンションの年収例
同データによると、2022年4月～6月の区分マンション投資の表面利回り平均は6.98％です。これは全国のデータなので首都圏をはじめとする大都市圏だけのデータになると利回りの平均値は低くなると考えられます。理由は、大都市圏の物件は価格が高く、地方と比べると利回りが低くなりやすいからです。
この利回り平均からモデル年収を算出してみましょう。3,000万円のマンションを購入して表面利回りが6.98％だとすると、年間の賃料収入が209万4,000円、毎月に換算すると17万4,500円になります。
1-2.一棟マンションの年収例
次に一棟マンションのデータも見てみましょう。一棟マンションはマンションの建物を一棟丸ごと所有してマンション経営をするもので、部屋数が20戸あるマンションであれば、20戸分のマンション経営をするビジネスモデルです。
同データで一棟マンションの表面利回り平均は7.74％です。2億円のマンションを購入したとすると、年間で1,548万円の収入になります。それを毎月に換算すると、129万円です。
区分マンションと比べると一棟丸ごと所有して管理をするため投資効率が高く、その分利回りが高くなっています。しかしその一方で、投資額が大きくなることや1つの建物に集中投資をすることへのリスクなどを考慮する必要があります。
1-3.一棟アパートの年収例
最後に、マンションではなく一棟アパートの年収例についても見てみましょう。アパートの場合は区分投資という概念がなく、一棟単位で所有し、経営をするのが一般的です。
同データで一棟アパートの表面利回り平均は、8.82％です。6,000万円のアパートを購入したとすると、年間で529万2,000円の収入になります。これを毎月に換算すると、44万1,000円です。
2.マンション経営とアパート経営の違い
マンション経営とアパート経営は、いずれも不動産投資です。「アパマン経営」という言葉があるようにアパートとマンションは不動産投資のポピュラーな形といえますが、両者には似て非なるものといえるほど多くの違いがあります。ここでは、マンション経営とアパート経営の違いについて解説します。
2-1.マンション経営の特徴
マンション経営の大きな特徴は、区分と一棟の選択肢があることです。一棟マンションだと億単位の投資になることがほとんどですが、区分マンションだと数千万円で始めることができます。もちろん金融機関の融資を利用することができるので、仮に一棟マンション投資であっても億単位の現金を持っている必要はありません。
ただし、億単位の融資を引くにはそれなりの自己資金と信用力が必要になります。これを満たせる属性の人は限られてしまうと思いますが、区分マンションであれば「サラリーマン大家」という言葉で表現されるような人たちにも門戸が開かれます。
また、マンションとアパートとでは減価償却費の計上が可能な法定耐用年数に大きな違いがあります。ほとんどのマンションは法定耐用年数が47年であるのに対し、アパートは22年です。耐用年数に倍以上の差があるということは、それだけ建物の耐久性に大きな差があることを示しています。長期目線で取り組むのであれば、数十年経っても資産価値が下がりにくいマンション経営のほうが初心者向きといえます。
2-2.アパート経営の特徴
先ほども述べたように、アパート経営には「区分」の概念がありません。一棟単位で売買され、不動産投資においても一棟アパート経営をするのが一般的です。一棟単位で賃貸経営をするため、物件の管理についても自己管理をするか、管理会社に委託するかといった選択をする必要があります。区分マンション経営であればすでに管理会社があるのでそういった手配をする必要がないのが普通です。
マンションよりもアパートのほうが利回りは高めになる傾向がありますが、それは取得価格がマンションよりも低い傾向があるからです。しかしながら先述のとおり、多くのマンションの法定耐用年数が47年であるのに対してほとんどのアパートは22年です。この法定耐用年数は減価償却費を計上できる年数でもあるので、節税効果の観点からもマンションのほうが購入後のメリットは大きいといえます。
3.マンション経営の収入と支出
続いて、マンション経営の収入と支出についても解説していきましょう。実際にマンション経営をすると、こんな収入があって、こんな支出があることをイメージしてみてください。
3-1.マンション経営の年収
マンション経営の収入は、先ほど平均的な表面利回りとして解説したとおりです。区分マンションであれば6.98％、一棟マンションの場合は7.74％というのが2022年4～6月のデータです。さらに先ほど述べたように、これは全国平均なので物件の価格が総じて高い大都市圏ではこれよりも低い数値になります。
購入する物件の価格に、この目安となる表面利回りを掛けると、大まかな収入を算出することができます。しかし、これはあくまでも表面利回りです。表面利回りは以下の計算式で求めることができる、シンプルな指標となっています。
この計算式で求めることができるのは、その物件にどれだけ「稼ぐ力」があるかです。物件の維持費やローン返済額などは個々の投資案件によって異なりますが、物件そのものが持っている「稼ぐ力」は個々のオーナーの事情による影響を受けることはありません。そこで、物件同士の比較をするにはこの表面利回りが用いられます。
3-2.マンション経営の支出・経費
前項ではマンション経営の収入を知るために、表面利回りについて解説しました。収入の次には、マンション経営の主な支出についても見ていきましょう。マンション経営をすることによって発生する主な支出や経費は、以下のとおりです。あくまでも一般的な目安ではありますが、それぞれの支出の目安を家賃に対する割合としてカッコ内に記しています。
・税金、保険料（10～15％程度）
・ローン返済（50％前後程度）
※あくまでも目安であり物件の種類や融資内容によって異なります
これだけを見ると多くの支出があるように感じると思いますが、ここで挙げた支出はすべて経費として計上可能です。つまり、上記の支出分を経費として申告すると収入（所得）から差し引かれ、その分所得税と住民税が安くなります。
また、実際にキャッシュが出ていくわけではないので上記に挙げませんでしたが、減価償却費といって「建物の劣化分」も経費とすることができます。先ほど解説した法定耐用年数は減価償却費を計算するために設けられているものなので、物件の購入費用に0.022を掛けた金額を経費として計上し節税に役立てることができます。
4.マンション経営を始めるには年収700万円以上が必要？
マンション経営を始めるには本当に年収700万円以上が必須なのでしょうか。改めて、この定説がある背景と実際のところについて解説します。
4-1.なぜ「年収700万円」なのか
「マンション経営を始めるには年収700万円以上でなければならない」というのは、金融機関の審査基準が関係しています。マンション経営をするには収益物件を購入する必要があるわけですが、少なくとも数千万円クラスの借金をするにあたって、年収は700万円以上でないと返済能力があると見なされないというのが、「年収700万円説」の根拠です。
しかし、これはあくまでも定説にすぎません。金融機関は審査の基準や理由を明らかにはしていないため、年収700万円を合否ラインに設定しているかどうかはわかりません。もちろん銀行によってもさまざまでしょうし、銀行以外の金融機関であれば年収の基準も異なるでしょう。それに加えて、金融機関は年収だけで融資の可否を判断しているわけではないので、年収700万円というのは1つの目安と考えるようにしてください。
4-2.年収700万円の人の返済能力
それでは、年収700万円の人にはどの程度の返済能力があるのでしょうか。ここでは税金を差し引いた手取り収入を算出して、そこから返済能力を推測してみましょう。
こちらは、所得税の税率一覧です。年収700万円の人は上から4番目の「6,950,000円から8,999,000円まで」に分類されるので、税率は23％です。
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円から1,949,000円まで | 5% | 0円 |
| 1,950,000円から3,299,000円まで | 10% | 97,500円 |
| 3,300,000円から6,949,000円まで | 20% | 427,500円 |
| 6,950,000円から8,999,000円まで | 23% | 636,000円 |
| 9,000,000円から17,999,000円まで | 33% | 1,536,000円 |
| 18,000,000円から39,999,000円まで | 40% | 2,796,000円 |
| 40,000,000円以上 | 45% | 4,796,000円 |
控除額を加味すると、手取りの年収は600万円前後です。これを12ヵ月で割ると毎月50万円の手取り収入があることになります。
仮に毎月のローン返済が10万円だとしても、手元には40万円のキャッシュが残ります。これなら家族がある人であっても返済余力があると考えることができるので、審査に通しやすくなるわけです。
4-3.給与所得者で年収700万円以上の人は13.6％
次に、年収700万円以上の人が世の中にどれだけいるのかも見てみましょう。データの引用元は、国税庁が2020年（令和2年）に発表した「民間給与実態統計調査」です。
赤い囲みを入れたところが、年収700万円以上のゾーンです。他の年収帯には2桁の比率になっているところがありますが、年収700万円を超えるとすべてが1桁で、ごく少数であること分かります。年収700万円以上の人を合計しても13.6％なので、5人に1人もいない計算になります。
ただしこれは給与所得者のみが対象なので、自営業者や企業経営者などは含まれていません。国民全体を見ると年収700万円以上の人が4人に1人程度いることが厚生労働省による「国民生活基礎調査」の2019年版で明らかになっているため、これらのデータが参考になると思います。
4-4.平均年収が700万円を超えるのは勤続25年以上から
平均年収をさらに細かく、年代別にも見てみましょう。年齢が高くなるにつれて年収も高くなっていくのが一般的です。それを踏まえて、先ほど用いた国税庁のデータを見てみましょう。
国税庁のデータには年代別と勤続年数別の平均年収が掲載されていますが、年齢よりも勤続年数のほうが実態に近いデータと考えられるので、ここでは勤続年数別のデータを引用しました。以下が、そのデータです。
こちらも給与所得者のみのデータですが、該当する部分に赤い囲みを入れました。勤続25年から34年のゾーンが辛うじて年収700万円を超えていますが、それをピークにさらに勤続年数が長い人は年収が700万円を下回っています。
これについても2019年の厚生労働省の「国民生活基礎調査」を見てみると、50代の平均年収700万円を超えています。これらのデータを踏まえると、若い世代のうちに新卒などで入社した人が50代を迎える頃（勤続25年以上を迎える頃）に年収700万円到達が現実味を帯びてくるという構図が見えてきます。
4-5.年収700万円になるのを待っているとマンション経営を始められない？
ここまでのデータを見る限り、マンション経営を始める「資格」がある人は少数であるということになってしまいます。しかし、この少数派に入らないとマンション経営は難しいのかというと、そうではありません。
次章以降では年収700万円未満の方がマンション経営を始める方法、年収以外の部分で審査に通りやすくする攻略法について解説していきます。
5.年収700万円台の人と審査の関係
年収700万円台の人はマンション経営が射程に入っていると考えられるわけですが、ここでは年収と金融機関の審査の関係について解説したいと思います。
5-1.金融機関によって年収の基準は異なる
一口に「金融機関」といっても、その種類はさまざまです。私たちが金融機関と聞いて真っ先に思い浮かべるのは銀行ですが、それ以外にも信用金庫や信用組合、政府系金融機関、ノンバンクなどがあります。これらはいずれもマンション経営に利用できるローンを提供しているので、資金調達の選択肢になります。
しかし、金融機関によって審査の基準が異なるため、必然的に年収の基準も異なります。
・地方銀行
・信用金庫、信用組合
・日本政策金融公庫、商工中金
・ノンバンク
大手メガバンクがもっとも厳しい審査基準を設けているのは、何となくイメージしやすいかと思います。それ以外については投資家の間で認識されている一般的なイメージでの序列なので、必ずこの順番になるとは限りません。
このうち、年収700万円の人がローンを利用できる金融機関として現実味があるのは、地方銀行以降です。地域に密着した金融機関や政府系の金融機関、それに加えてノンバンクが現実的な選択肢といったところでしょうか。
それでは、これらの金融機関について個別にワンポイントコメントをつけていきたいと思います。
5-2.大手メガバンク
大手メガバンクは原則として大手企業向けに融資をしているので、個人のマンション経営でローンを利用するのは難しいと考えるべきでしょう。年収700万円未満はもちろんのこと、年収700万円以上の人であっても難しい傾向です。
5-3.地方銀行
日本全国には、それぞれの地域に密着した地方銀行があります。営業エリアがその地域だけなので、その地域で事業を営む人にとっては重要な金融機関です。日本全国には60を超える地方銀行があり、それぞれは全く別の会社です。
そのため「地方銀行」という1つのカテゴリーで融資の審査を語るわけにはいきませんが、年収についてはおおむね700万円前後もしくはそれ以下でも現実味があります。
5-4.信用金庫、信用組合
地方銀行と同様に、それぞれの地域に密着した金融サービスを提供しているのが信用金庫や信用組合です。根拠となる法律や対象の顧客などに違いはあるものの、どちらも地域密着型の金融機関なので、日ごろからの取引がしっかりとある人であれば年収700万円未満であっても審査に通りやすいでしょう。
5-5.日本政策金融公庫・商工中金
日本政策金融公庫、商工中金はともに政府系の金融機関です。厳密には商工中金は国と民間の共同出資による金融機関ですが、「政府系」であることでは両者とも同じです。日本政策金融公庫、商工中金ともに全国のどこからであっても申し込みが可能で、民間の金融機関とは異なる視点で融資を行っているので、上記までの選択肢で融資を受けることが難しい場合には検討の余地があります。
ただし、この両金融機関に共通する特徴として、「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業」でなければ融資を受けることは困難という点が挙げられます。この「不動産投資」と「不動産賃貸業」の違いは、前者は物件の値上がりによる売却益も収入源として想定しているのに対して、後者はあくまでも長期的に物件を所有して賃貸業を営むことを前提にしている点にあります。
日本政策金融公庫は長期的な保有を前提にするのであればしっかりとした利回りが得られることが必要であると考える傾向が強く、長期間にわたる収益性を確立することが条件になります。
もう一方の商工中金については法定耐用年数に対して厳格な審査をしているため、築年数が浅い物件のほうが有利になる傾向があります。つまり、新築や築浅の物件であれば日本政策金融公庫よりも商工中金のほうが現実味はあるかもしれません。
5-6.ノンバンク
最後に紹介するのは、ノンバンクです。名称のとおり銀行ではないものの、融資を行っている民間企業です。銀行との最大の違いは自社で預金を集めることはせず、融資のみを行っていることです。
以下は主なノンバンクです。
| 信販会社 | クレジット会社 | 消費者金融 |
| リース会社 | 事業金融専門会社 | 不動産金融専門会社 |
金利や手数料などは銀行などと比べると高いのが一般的ですが、その分審査は緩いとされています。年収700万円未満の人であっても、ここで紹介した金融機関のなかではもっとも審査に通りやすいと考えられます。
6.年収以外にも審査でココを見ている
マンション経営向けのローンでは、年収以外にもさまざまな項目が審査されます。金融機関は返済能力をどんな項目で判断しているのでしょうか。
6-1.年収以外にも重要な審査項目がある
ローンの返済を最後までちゃんとしてくれるかどうかの判断は、実はとても難しいものです。未来のことはわかりませんし、その人のことを審査だけですべて理解できるわけではありません。そのため、金融機関では客観的な項目を使って審査をします。
年収はその中でもかなり重要な項目ですが、それ以外にも職業や家族構成、他社からの借入れ状況や資産状況などを入念に審査しています。それぞれの項目について、次項から概要を解説していきましょう。
6-2.雇用形態・勤務先
年収がいくらなのかというのと同時に、その収入がどこから出ているのかも重要です。なぜなら、その出所が安定しないことにはその収入が今後も続くかどうかが判断できないからです。
公務員や大企業といったように勤務先に安定感がある場合は属性が高いとされ、雇用形態についても非正規雇用よりも正社員が有利です。逆に自営業者や個人事業者については事業の安定性を評価しにくいことから、審査に通りにくいとされています。
6-3.家族構成
家族構成がローンの審査対象になることに意外さを感じる方もいるかもしれません。家族構成からはその人の生活環境をうかがい知ることができるため、審査の対象となります。
6-4.他社からの借入れ状況
他社の借入れは、返済能力に直結します。すでに多くの借入れがある人はマンション購入のためにローンを組むとさらに返済が苦しくなることが予想され、最悪の場合は返済不能に陥ってしまいます。
注意したいのは、だからといってローンの申し込み時に他社の借入れがないと嘘をついたり、少なく申告したりしてはならないことです。嘘の申告をしても調査ですぐにわかってしまいますし、嘘が発覚すればまず審査には通りません。
6-5.資産状況
今回購入するマンション以外に、不動産や預貯金などがどれくらいあるのかといった資産状況も返済能力に直結するので、審査対象になります。もちろん資産が多いほど審査には有利になります。
6-6.自己資金
マンション購入代金の一部を自己資金で負担するのが一般的ですが、それが多いほど審査には通りやすくなります。自己資金が多いと融資額が小さくなるので有利になるのはもちろんのこと、金融機関は自己資金の多寡によって利用者の「本気度」をはかっている側面もあるようです。
7.属性を高くして審査に通りやすくする攻略法4選
前章で紹介した各種の属性はいずれも高いほど審査には通りやすくなります。そこで、属性を高くして審査に通りやすくする攻略法について4つの項目で解説します。
7-1.可能であれば一時的に年収を増やす
年収700万円をすでにクリアしている人であっても、そうでなくても年収は高いに越したことはありません。残業代や休日出勤などを意識的に多くして年収を増やせる余地があるのであれば、少なくともローン申し込みをするまでは意図的に年収を増やすのも有効な攻略法です。
7-2.クレジットカード、消費者金融の利用可能額を減らす
クレジットカードや消費者金融のカードを多く保有している方は、それが審査の足を引っ張る可能性があるので要注意です。使っていなくてもカードを持っていることは「いつでも借金ができる枠」を持っていることになるため、それが大きいと審査に影響することがあります。
使っていないクレジットカードや消費者金融のカードがある場合は、それらを解約するのが有効です。
7-3.会社を辞める前に審査を
勤務先や勤続年数も属性の一部なので、長く勤めてきた会社の退職を検討している場合はローン審査に通ってからでも遅くはありません。辞めてからだと勤続年数の観点から属性が低くなってしまう可能性があり、審査に不利になります。
7-4.自己資金を多く用意する
先ほど述べたように自己資金は多ければ多いほど属性が高くなるので、不動産投資を始める頭金分として貯金しておくことも効果があります。
8.まとめ
マンション経営における年収とローン審査の関係について解説してきました。必ずしも年収700万円が必須の当確ラインになっているわけではなく、あくまでも審査項目の1つであることがおわかりいただけたと思います。
また、年収を含む属性は工夫や努力によって高くすることができるので、審査に不安がある方は記事中で解説した4つの攻略法を参考に、万全の態勢で臨んでください。
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