マンション経営を始めたいとお考えの方にとって、最大の関心事は収入だと思います。投資である以上、リターンが気になるのは当然のことです。マンション経営をするとどれくらいの収入を見込めて、賃貸オーナーになるとどんな生活が待っているのかを今の段階で知っておくことはとても重要です。
マンションを購入するとなると、まとまった金額の投資になるので、失敗したくないのはすべての方に共通するでしょう。成功する可能性が高いのであれば始めてみようと決断しやすくなりますし、始めるのであれば失敗なく安定的な家賃収入や資産形成をしたいものです。
そこで当記事では、マンション経営の収入はどの程度あるのかを収入と支出の両面から解説し、標準的な収入モデルをご覧いただきます。さらに、マンション経営には多くの方が想像されている3つの収入と別の2つの収入があるので、それも併せて解説します。
目次
1.マンション経営で得られる3つの収入
マンション経営で得られる収入は、3つあります。それら3つの収入をまず1つずつ解説します。当記事ではワンルームマンション経営を想定していますが、ほかの形態でのマンション経営でも得られる収入は同じです。
1-1.毎月の家賃
入居者から毎月支払われる家賃は、マンション経営における最大かつ継続的な収入源です。おそらくマンション経営を検討されている方のほとんどがイメージされている収入源でしょう。
マンション経営に魅力を感じる方の多くは、この家賃収入が毎月入ることに注目されているのではないでしょうか。「毎月の収入」として勤務先からの給料がある方にとって、それに上乗せする形で別の収入源があることは豊かな生活や老後の安心につながります。
1-2.礼金（敷金、保証金）
入居時に発生する礼金も、賃貸オーナーの収入源です。地域によって慣習が異なるため「礼金」が無いところもあります。因みに、敷金や保証金は「預り金」です。
収入としての扱いになるのは、退去時に返還不要の部分が確定した時となります。
1-3.更新料
こちらも礼金や保証金と同様に地域によって取り扱いが異なるのですが、賃貸契約を更新するのにあたって入居者が更新料を支払う契約形態があります。主に関東地方や関西の一部（京都など）に見られる慣習で、2年に1回の賃貸契約更新時に家賃の1か月分程度の更新料を支払うのが標準的です。
大阪や名古屋では不要であることが大半ですが、更新料が発生する地域でマンション経営をする場合には、2年に1回見込むことができる収入源です。更新料の支払いを嫌って退去する入居者もいますが、すぐに次の入居者が入れば礼金が入るため、いずれにしても賃貸オーナーにとっての収入となります。
2.マンション経営で知っておくべき支出項目
収入の次は、マンション経営をしていくうえで発生する支出についても解説しましょう。マンション経営は事業なので、収入からここで解説する支出を差し引いたものがオーナーにとっての最終的な手残り収入となります。
2-1.税金
所有している物件の用途にかかわらず、不動産を所有していることによって発生する税金があります。それが、固定資産税と都市計画税です。この両者はセットで取り扱われることが多いので、合わせて「固都税（ことぜい）」と呼ばれることもあります。
固定資産税の税率は、固定資産税評価額に対して1.4％であるのが一般的です。一般的というのは、この1.4％が標準税率であって自治体によって異なる税率を定めていることがあるからです。
都市計画税は、固定資産税評価額に対して0.3％です。この0.3％というのも最高税率なので自治体によって異なりますが、ほとんどの自治体では0.3％を適用しています。
これに加えて、マンション経営によって利益が出ている場合は事業収入があるとして所得税の課税対象になります。所得税の税率は年間の所得額によって変動します。
また、令和19年までは復興特別所得税として、所得額に対して2.1％の別途課税があります。
2-2.管理費
専業の賃貸オーナーであれば自主管理をする人もいますが、マンション経営をしている大半のオーナーは物件の管理を専門の管理会社に委託しています。管理会社に委託することによって日常的な物件の管理だけでなく、家賃の回収や退去時の立会いなども任せることができるため、サラリーマンなど本業がある方は管理会社に一任するのが無難です。
管理費は家賃に対して、5％から10％程度が相場です。仮に家賃が10万円だとすると、委託料は5,000円から1万円程度といった具合です。
2-3.損害保険料
不動産を所有すると火災や地震といったリスクを管理する必要があります。特に日本は地震大国といわれるほど地震災害が多いので、保険による備えが必要です。
補償の内容によって保険料は変動しますが、標準的な火災保険、地震保険に加入する場合はそれぞれ10年分で3万円から5万円程度を見込むとよいでしょう。
2-4.修繕積立金、メンテナンス費
マンションにはさまざまな設備があるので、それらの設備が故障した場合の修繕や、故障していなくても定期的なメンテナンスが必要です。入居者に瑕疵（落ち度）がある場合は入居者の負担になりますが、そうでない場合はオーナー側の支出になります。
どこが破損、故障したのかによって修繕費はまちまちです。突発的な故障や不具合が発生する場合もあるので、こうしたイレギュラーなものも含めて一定の費用負担を考慮しておいたほうが無難でしょう。
分譲マンションについては長期に渡る建物の維持の為に、区分所有者が将来必要な修繕費を見積もり、積み立てていくものが修繕積立金です。部屋の広さによって金額が決まります。
2-5.ローンの返済
物件購入に要した費用のうち、一部を自己資金でまかない、残りをローンで調達した場合は、毎月のローン返済があります。購入費用の全額が自己資金の場合は不要ですが、サラリーマン大家など大半の方はローンを利用することにもメリットがあるので、毎月のローン返済も考慮しておく必要があります。
3.ワンルームマンション経営の収入モデルとリスクとの関係
それでは実際にワンルームマンション経営をしてみたらどうなるかを収入モデルでシミュレーションしてみましょう。ご検討されている物件がある場合は、近似値として参考にしてください。
3-1.物件価格3,000万円、家賃が12万円の収入モデル
物件価格が3,000万円、家賃が12万円のワンルームマンションを区分所有し、それを運用するとしましょう。自己資金は500万円で、ローン利用額は2,500万円とします。計算をシンプルにするために、礼金や税金、損害保険料は考慮しないものとします。
この場合の年間の家賃収入は、以下のように計算できます。
12万円×12か月＝144万円
この144万円が、必要経費を差し引く前の収入です。表面利回りは4.8％です。
ここから管理費や修繕積立金の合計を10％として差し引くと、129万6,000円です。さらにローン返済も計算してみましょう。ローン借入が2,500万円で金利が3.675％、ボーナス返済の割合を10％、返済期間を35年としてシミュレーションしてみると、年間の返済額は127万956円です。
管理費と修繕積立金を差し引いた収入が129万6,000円で、それに対する年間のローン返済額にそれほど大差がないので、賃貸オーナーの手残りがあまりないことにお気づきかと思います。
実はこれが標準的な収入モデルであり、特に新築物件の場合は開始当初の収支がほぼゼロ、もしくはマイナスになることも少なくありません。それだと意味がないのではないかとお感じかもしれませんが、これにはマンション経営の二次的なメリットが考慮されていませんし、ローンを完済すると返済分がなくなるため収益性が一気に高まります。
初期段階からプラス収支を大きくしたい方は、自己資金を多めにするかボーナス返済の割合を高めるなどの資金計画によって、それも十分可能です。
3-2.収入とリスクの関係
マンション経営では、収入とリスクが密接に関わり合っています。新築や築年数が浅い物件については物件の状態がよく空室になりにくいうえに修繕の必要性が低くマンション経営にはプラス要因が多いですが、その一方で物件価格が高くなりがちです。
その一方で、中古物件は物件価格が安くなるので参入のハードルが低く、さらに利回りを高くしやすいのですが、物件の状態によっては入居率が低下し、修繕箇所が多くなることによって支出が膨らむリスクがあります。
収入とリスクの関係性については、マンション経営の方向性を決めるうえでとても重要です。資金規模やマンション経営に何を求めるかによって選択も変わるので、検討段階でもぜひ一度考えてみてください。
3-3.家賃設定と空室リスクの関係
家賃設定を高くすると、当然ながら収入は増えます。しかし、家賃設定を高くし過ぎると入居者が付きにくくなり、空室リスクが高まります。この両者についても常に密接に関わり合っており、適切な家賃設定が重要になります。
家賃には必ず、相場があります。相場を知るために、近隣にある類似物件が家賃をいくらに設定しているかを知ることはとても重要です。なぜなら、入居を希望する人は近隣物件と比較検討している可能性が高く、そのときに家賃が相場より高いとそれに見合う何かがない限り、競合に勝てなくなってしまうからです。
しかし、初めてマンション経営を始める人が適正な家賃設定をするのは決して簡単ではないでしょう。そんなときには不動産投資会社に相談をして、提案を受けるのがベストです。不動産投資会社は単に投資物件を販売しているだけでなく、マンション経営のプロなのですから。
3-4.自己資金を多くすると毎月の収入は増える
毎月の手残り収入を増やすには、自己資金を多くすることが有効であると述べました。そうすることで借入額が減るため、毎月のローン返済分が減るからです。十分な自己資金を用意できるのであれば、これは有効な方法です。早期に手残り収入を増やしたいとお考えの方にも検討の価値がある方法ですが、これにもメリットの裏返しとなるリスクがあります。
そのリスクとは、手持ちのキャッシュが少なくなることによる資金ショートです。すでに述べてきているように、マンション経営では突発的な設備の故障に対応する修繕や空室の長期化など、予想外の支出がかさむ可能性がゼロではありません。こうした予想外の支出に対応できるだけのキャッシュを手元に置いておくことは重要なリスク管理です。
毎月の手残り収入を増やしたいがために手持ち資金の全部を自己資金として投じてしまうのは、リスク管理の観点からあまりおすすめはできません。
4.表面上には見えにくいマンション経営の「収入」
ここまで解説してきたのは、マンション経営によって得られる収入のなかでも表に見えているものです。しかし、マンション経営によって得られる「収入」はこれだけではありません。最後に、マンション経営が未経験の方からは注目されにくい2つの「収入」について解説します。マンション経営にどれだけの収入が見込めるのかについては、これらも含めて判断するようにしてください。
4-1.売却益
多くの場合、購入したマンション物件にはいつか売却するときがやってきます。賃料収入のトータルと売却時の価格をすべて合算することでマンション経営の最終的な収支が決まるわけですが、物件を売却する際の価格が購入時の価格を上回ることがあります。購入時に要した費用を売却価格が上回った場合、その差額を売却益といいます。
不動産の売却益というと、かつてあった不動産バブルの時代を思い起こす方もおられるでしょう。不動産の価格がどんどん上昇していたので、不動産を購入して値上がりを待ち、売却して利益を得るという「不動産転がし」「土地転がし」といった手法が見られました。しかし、今は違います。かつての不動産バブルでもないこの時代に、売却益が出るとは考えにくいとお感じの方は多いのではないでしょうか。
しかし、東京など大都市圏の好立地物件では売却益が発生する不動産取引も多く見られます。マンション経営のゴールとして何年後にいくらで売却するかといったシミュレーションも含めた戦略を立てていることも少なくなく、こうした場合では売却益を前提にしていることもあります。
4-2.節税効果による実質的な収入
マンション経営を節税にいかすために知っておいていただきたいのが、「損益通算」と「減価償却費」です。
実は投資家のなかには、赤字前提でマンション経営に参入する人がいます。利益を上げるための投資でなぜ？と思われるかもしれませんが、これには節税のメリットがあるからです。
マンション経営の収支が赤字になったとしても、その赤字分はほかの所得と差引きをすることによって課税所得を減ずることができます。このようにほかの所得と収支を差し引きすることを、損益通算といいます。赤字前提でマンション経営をする人は、いわば税金対策というわけです。
しかし、本当に収支が赤字だとマンション経営による収入を期待している人にとっての魅力は薄れてしまいます。そこで知っておきたいのが、減価償却費です。
マンション物件は、所有しているだけで時間の経過とともに価値が少しずつ下がっていきます。減価償却とは、この「少しずつ下がっていく価値」を所得から控除できる会計上の経費のことです。不動産の場合、時間の経過とともに価値が下がっていくのは建物部分なので、建物部分の減価償却費を毎年の所得から差し引くことができます。しかし、実際には価値の目減り分がキャッシュで流出しているわけではなく、あくまでも会計上の経費であるところがポイントです。
マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のものがほとんどなので、法定耐用年数は47年です。新築のマンション物件を購入した場合、そこから47年をかけて毎年「47分の1」を減価償却費として計上できます。
マンション経営のキャッシュフローが黒字であってもこの減価償却費によって赤字になれば、手残り収入を確保しつつ損益通算で節税のメリットも得られるわけです。
5.まとめ
マンション経営を始めると、どれくらいの収入が得られるのか？という疑問にお答えする情報を網羅しました。マンション経営をお考えの皆さんにとって、想像どおりの情報だったでしょうか、それとも意外な情報も多かったでしょうか。マンション経営というと毎月の家賃収入にばかり目がいってしまいがちですが、実はマンション経営には多くの収入や経済的メリットがあり、すべてをトータルで判断するのが適切です。この記事の情報をもとにマンション経営の「真の姿」を知っていただき、一歩を踏み出す一助にしていただければ幸いです。
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