マンション経営を始めたい方にとって、コストは気になるところです。特にマンション経営の場合は管理会社に管理業務を委託することが多く、委託手数料がどれくらいなのか気になるのではないでしょうか。
管理業務をアウトソーシングできることはマンション経営のメリットの一つです。いわゆる「サラリーマン大家さん」など、本業のある方は、マンション経営の管理委託が前提で、委託手数料はマンション経営に付随するコストであると考えている方が多いです。
当記事ではマンション経営の委託手数料はどれくらい必要なのか、またその委託手数料を安く抑える方法にお答えして、マンション経営の管理のあり方について解説していきます。
目次
1.マンションの委託手数料相場はどれくらい？
最初にマンションの委託手数料相場について解説します。
1-1.マンションの委託手数料の決まり方
マンションの委託手数料は、委託する内容によって増減はありますが、「家賃の◯％」と設定されるのが一般的です。一律の価格設定ではないので、家賃の金額によって委託手数料も変動します。
1-2.マンションの委託手数料相場は家賃の「5～10％程度」
家賃に対してマンション委託手数料は何％が相場なのでしょうか。これは5％〜10％が一般的な目安です。例えば、家賃10万円のマンション物件であれば、その物件の委託手数料は5,000円〜1万円といった具合です。
1-3.ほとんどのマンションオーナーは賃貸管理を委託している
マンションの管理業務は専門性が高いうえ、多岐にわたります。相続で取得した不動産を管理している資産家の人たちや専業オーナーであれば、業務のノウハウと時間があるかもしれません。それ以外の人にとっては、時間的にも技術的にも難しいものがあります。
ほとんどのマンションオーナーは、管理会社に業務を委託しており、そのコストとして委託手数料を支払っています。管理業務をアウトソーシングできるのは、マンション経営を含む不動産投資全体のメリットでもあります。
2018年の時点で、日本全国には2,000社以上のマンション管理会社があります。これだけ多くの管理会社が存在していることからも、管理業務には高いニーズがあることがうかがえます。
2.マンション委託手数料に含まれるサービス内容
マンションの委託手数料には、どんなサービスが含まれているのでしょうか。数ある業務のなかで、特に重要なものを5つ解説します。
2-1.入居者の募集
マンション経営には空室リスクが付き物なので、空室になったら次の入居者を募集するのは管理会社の最も重要な業務です。入居者がいなければマンション経営は成り立たないので、多くの管理会社は入居者の募集力をアピールしています。
2-2.家賃の回収
入居者の募集に次いで重要な業務が、家賃の回収です。問題なく家賃を支払う入居者と滞納しがちな入居者に対しても管理会社が家賃を回収してくれるので、オーナーには心強い業務といえるでしょう。家賃の督促は精神的な負担も大きいので、家賃の回収を委託できることはオーナーにとって意義があります。
2-3.クレーム対応
入居者からのクレームや要望への対応も、管理会社の重要な業務です。入居者同士のトラブル、建物や設備に対するクレームなどの業務は、オーナーの頭を悩ませるので、プロの管理会社に一任するのが得策です。
2-4.建物管理の主な項目
・共有部分の清掃やメンテナンス
清掃やメンテナンスは、マンションの管理会社が行う業務として多くの方が想像しやすい業務です。物件を良好な状態に保つことは管理会社の役割なので、管理会社のスタッフが定期的に共用部分の清掃やメンテナンスを行っています。
・建物設備の管理
マンションは利便性の高さが魅力です。そのために多くの設備がありますが、こうした設備を適切に維持・管理するのも管理業務です。電気設備やエレベーター、浄化槽、消防設備など人命に関わる設備も多く設置されているので、法的基準をクリアするためのメンテナンスも重要になります。
3.マンション委託手数料を安くする方法と注意点
多くのオーナーがマンション管理を管理会社に委託している以上、委託手数料は必要なコストの1つです。そうはいってもその委託手数料を少しでも安くしたいと思うのも人間の心理です。このマンション委託手数料を安くする方法はないのか、考察してみましょう。
3-1.自主管理をする
マンションの委託手数料を不要にするには、自主管理という方法があります。自主管理は文字どおり管理会社を入れることなく、オーナー自身がマンション管理をすることです。昔ながらの文化住宅やアパートでは、その一室に大家さんが住み、管理人を兼任している風景が見られました。しかし、マンションではほとんど見られません。それだけマンションの管理は専門性が高く、管理のプロでなければこなしきれない部分があります。
マンション管理のノウハウを持っていれば自主管理が可能かというと、そうともいえない部分があります。最も懸念されるのは、「人」の問題です。家賃滞納への督促やクレーム対応など、こうした業務には精神的な負担が伴います。このような負担を減らすには、自主管理より管理会社への委託をおすすめします。
3-2.管理の一部のみ委託する
マンション管理というと一般的には管理業務全般を委託することを指しますが、コストダウンをするために一部業務のみ委託する方法があります。マンション管理を大きく分けて一部のみを委託することで、残りは自主管理をするという具合です。
たとえば、先ほど述べたように家賃の回収やクレーム対応など「人」の問題のみ管理会社に委託をして、残りはオーナー自身がおこなうといったパターンもあります。
一部委託であれば自主管理をする分だけコストダウンが可能ではありますが、それは微々たるものです。管理業務全般を依頼するのはパッケージ化されたサービスなので個々に依頼するよりも割安になっていることが多いです。その一部を切り離したとしてもあまり安くならないケースが大半です。管理業務全般を委託した方が業務に関する情報も一元化されてスムーズになりますし、管理を委託するのであれば一部ではなく全部を委託することをおすすめします。
3-3. 委託手数料の安い管理会社を選ぶ
管理会社は日本全国に2,000社以上あるのですから、そのなかには委託手数料の安さを売りにしている業者もあるでしょう。そんななかから比較検討をすれば、委託手数料の安い管理会社を見つけることはそれほど難しくありません。
複数の管理会社に相見積もりを取って競争を喚起すれば、より有利な条件を引き出しやすくなるかもしれないので、このあたりはオーナー自身の地道な努力とテクニックがものを言います。
3-4. 委託手数料だけで管理会社を選ばない
賃貸管理手数料は一律ではなく、家賃の〇％との設定が多いです。また、入居時にのみ委託手数料は発生する（空室時の委託手数料は発生しない）契約が多いようです。
委託手数料の安い管理会社を探して選ぶこと自体に問題はありませんが、委託手数料には「家賃の5～10％」という相場があります。その相場を大きく逸脱するような委託手数料を打ち出している管理会社は、管理業務の内容に注意する必要があります。マンションの管理業務は人手を要するので、人件費は等しく発生します。人件費を大きくコストダウンするのは難しいので、著しく安い委託手数料を提示している管理会社には「何かある」と考えるのが妥当です。
約束どおりの管理業務が行わられず、サービスの質が悪いとマンション経営そのものに悪影響を及ぼしかねません。くれぐれも「安かろう悪かろう」にならないようにしましょう。
4. 失敗しない管理会社の選び方
それでは、マンション経営の成功に寄与してくれる管理会社はどのように選べばよいのでしょうか。価格以外の部分で選ぶとなると重要なのは、質です。管理会社を特に選ぶことなく委託しているオーナーに多いのは、以下のようなケースです。
・マンションを建てた会社からの紹介、またはグループ会社
・ほかに所有している管理会社に追加委託
・近所にある管理会社
・人づての紹介、管理会社と知り合い
ほかに所有物件があるオーナーがその管理に不満を持っていないのであれば、追加委託も特に問題はないでしょう。しかし、これからマンション経営を始める人にとっては管理会社のツテはありません。そこでよくあるのが、マンションを建てた会社のグループ会社や、そこからの紹介で委託しているケースです。その内容に問題がなければ継続的に管理を任せても問題はありませんが、管理業務に疑問や不満を感じているとなると話は別です。
管理会社を変更することはオーナーの権限です。また、マンションを建てた会社から紹介されたとしても、どの管理会社を利用するかを決めるのもオーナーの権限です。そこで、自分で管理会社を選ぶ場合には以下のチェックポイントに注目してください。
・ネットでの評判がそれほど悪くない
・入居者の募集において高い実績がありデータをもとに説明できている
・地元での知名度が高く定評もある
・その管理会社が管理している物件がしっかり維持管理されている
ここで特に注目したいのは、4番目です。ほかにも管理している物件があるはずなので、それを見るのが最も確実です。物件の問題を放置しているようでは、それ以外の管理業務についてもおざなりになっている可能性があります。自身の目で管理物件を見てみて、それが納得できるものであるかどうかはとても重要です。
5.まとめ
マンションオーナー、もしくはオーナーになりたいとお考えの方に向けて、マンションの委託手数料の相場や安くする方法、そして正しいマンション管理のあり方について解説してきました。マンション経営において管理がいかに重要であるか、そして管理がマンション経営の成否に深く関わっていることがおわかりいただけたと思います。
日本全国には2,000社以上の管理会社があり、そこには大まかな相場もあります。正しい相場観と業務内容を理解しておけば管理会社選びで失敗することはないでしょうし、適切な管理によってマンション経営は成功にぐっと近づくことができます。ぜひこの記事の情報を参考に、「管理に強いオーナー」を目指しましょう。
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