社会情勢の変化が目まぐるしい昨今、これまで将来安泰だとされていたサラリーマンも、老後への不安から資産形成を考える人が増えているようです。しかし超低金利時代が長く続く中、給与所得の貯蓄だけでゆとりある老後の資産を貯めることは困難といえます。
また、株取引などの投資は、本業があるサラリーマンには時間の制限があること、ハイリスク・ハイリターンであることから、本格的な参入を躊躇している方もいるでしょう。
そんな中、ミドルリスク・ミドルリターンといわれる不動産を使った資産形成、中でも区分マンション経営がサラリーマンからの注目を集めています。
日中は本業で忙しく資産形成に時間を使えないサラリーマンでも、管理会社にマンションの管理を任せることができるため、本業に支障をきたすことなく資産形成を行うことが可能です。
ここでは、本業を持つサラリーマンがマンション経営するメリットと成功するための心構え、リスクへの対処法を説明します。サラリーマンオーナーを目指す方はぜひ参考にしてください。
目次
1.マンション経営とは？マンション経営で利益を得る仕組み
マンション経営の基本は「家賃収入」です。
マンションを一棟購入するには多額の資金が必要なため、一般的にサラリーマンのマンション経営では、区分マンションを購入して入居者に賃貸し、家賃収入を得る方法が選ばれやすくなっています。これを「インカムゲイン」と呼びます。
一方、購入したマンションを売却して、購入価格と売却価格の差額で利益が得られる場合があります。これは「キャピタルゲイン」と呼ばれます。
このように区分マンションは、そのまま持っているだけで家賃収入を生み出し、かつ、売却することで金銭にすることができます。しかし、マンション経営は「経営」という呼び名のとおり、継続した管理運営が必要になります。
「サラリーマンとして働きながらでもマンション経営は副業として可能だと聞いているが本当なのか」
「管理が必要なマンション経営は、本業と両立可能だろうか？」
という疑問について、次の章で説明します。
2.サラリーマンがマンション経営に適している6つの理由とメリット
ここではサラリーマンがマンション経営に適している理由とメリットについて説明します。
2-1.副業として認められやすい
昨今は副業に関する規定も緩和されてきています。厚生労働省では平成30年1月、副業・兼業についてのガイドラインを策定して副業が可能になる流れをつくっています。
【参考】厚生労働省「副業・兼業の促進に関するガイドライン」（平成 30 年１月策定・令和２年９月改定）
とはいえ、本業に支障が出ることは多くの企業が良く思いません。例えば株式市場は日中の決まった時間しか開いていないため、サラリーマンが市況を見ることは昼休みの限られた時間だけになってしまいます。そのため、本業が忙しいサラリーマンにはデイトレードなどの株式取引は時間的に難しいと考えられます。
一方、マンション経営は、賃貸募集や入居者への対応などの管理業務は管理会社に委託することができます。そのため忙しいサラリーマンでも仕事時間を犠牲にすることなく資産形成が可能です。
本業の時間を妨げないことから、サラリーマンでもマンション経営は認められやすいといえます。
また、転勤などで空き家になる自宅を賃貸に出す、両親から物件を相続して賃貸経営するなどは、一般的といえます。サラリーマンが勤めている企業でも、副業として賃貸経営を認めている場合が多いでしょう。マンション経営は忙しいサラリーマンの副業として認められる資産形成方法といえます。
2-2.マンション経営は管理に手間がかからない
2-1で説明したように、サラリーマンの副業は本業に支障をきたすおそれがありません。管理を管理会社に委託すればオーナーであるサラリーマンがすることはありません。
管理に手間がかからないことから、マンション経営はサラリーマンに向いているでしょう。
2-3.融資により「少ない自己資金」で始められ「他人の資本（家賃収入）」でレバレッジ効果が得られる
マンション経営のために区分マンションを購入する場合、何千万円かの資金が必要になります。マンション経営の最大のメリットは融資を利用することでレバレッジを効かせられること（詳しくは後述）、入居者の支払う家賃で融資の返済をまかなうことができる点です。
この「融資（ローン）」を借りるとき、サラリーマンは融資の審査に通りやすく、最大の強みと言えるでしょう。サラリーマンには「一定額以上の収入が継続して得られる」という属性の強みがあり、それが融資の審査では高く評価されるからです。
融資を受けられる＝自己資金の持ち出しが少なく済みます。そのため少ない自己資金で資産価値の高いマンションを購入してマンション経営を始めることが可能になります。これは、サラリーマンにおけるメリットといえます。
2-4.生命保険と同じ効果がある
マンション経営のためにアパートローンを借りる場合、「団体信用生命保険（通称・団信）」に加入することが必須（義務）となっています。
団信は、万が一ローン借り入れの名義人（マンションのオーナー）が、返済期間の途中に亡くなったり、高度な障害を負ったりした場合などに、ローンの残債を保証会社が全額支払ってくれる保険です。この団信は、最近は保障内容が大変手厚くなっています。例えば高度障害だけでなく、ガン保障、三大疾病保障など、日本人に多い疾病に対してもカバーする内容もあります。
例えば家族がいるサラリーマンオーナーならば、自分の身に何か起こった場合、家族はローン返済が免除されます。またローン返済の終わった物件が資産として家族に残ることになり、住む家に困ることもありません。
現在加入している一般的な生命保険と保障内容が重複しているなら、団信だけで保険料を節約しながら同じ保障を得られることになります。
なお、金融機関により団信は保障内容が異なります。商品内容は必ず確認してください。また、生命保険のように何かあった際に現金が得られるわけではないことは注意しましょう。
2-5.「不動産」という「実物資産」が残り、売却も可能、将来の年金代わりにもなる
マンションは現物不動産なので、株のように急激に大きく値下がりするようなことはありません。株は最悪の場合、価値はゼロになるリスクがありますが、不動産ではそのような事態は起こりません。
また将来的に自分で住むことも可能です。賃貸経営を続けるなら、サラリーマンとして退職した後、そのころにはローンも完済している可能性が高いため、家賃収入が毎月の収入になります。老後の年金問題も話題になっていますが、家賃収入があることで、年金の足しにすることができます。
もちろん、売却することも可能です（キャピタルゲイン）。売却で利益が必ず出るとは言えませんが、将来的に資産価値が減らない物件を、購入の際に選ぶことが大切です。
2-6.節税効果が得られる場合がある
マンションは不動産のため、毎年の基準地価（路線価など）によって価額が定められます。
相続税は遺産の価値によって税負担が決まりますが、不動産は現金よりも2割程度少ない評価額となります。例えば5,000万円のマンションならば相続税評価額は約4,000万円となります。これを賃貸に出していると、さらに評価額は下がります。
このため、賃貸経営をしているマンションは、相続税対策になる場合があります。
3.サラリーマンがマンション経営で知っておくべき8つのリスクと対策
ここではサラリーマンがマンション経営で成功するために、おさえておくべきリスクについて説明します。サラリーマンにおけるリスクと、一般的なマンション経営のリスクにわけて解説します。
3-1.サラリーマンにおけるリスクと対策
3-1-1.勤め先の副業規定に抵触するリスク
マンション経営はサラリーマンの副業として認められやすいことは、2章で紹介しました。
ただし、企業により副業規定は異なります。副業を禁止していても、転勤する場合に空き家になる自宅を賃貸に出すことは禁止されないことが一般的です。同じように区分マンション経営を副業と見なさない企業がほとんどです。
【対策】
必ず自分の働いている企業の規定で、マンション経営は副業として認められるのかどうか確認してください。
【豆知識】マンション経営の「5棟10室ルール」について
区分マンション一室の経営では、「事業」とは認められません。不動産経営が事業と見なされる境界として「5棟10室ルール」があります。
「不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断します。
ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。
（1） 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
（2） 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。」
＜引用元＞国税庁「No.1373 事業としての不動産貸付けとの区分」
事業的規模になると「副業」とは見なされないため就業規定に抵触します。マンション経営を行うにあたり、あくまでもサラリーマンの副業を目指すならば、この規定については覚えておきましょう。
3-1-2.管理が行き届かないリスクと対策
本業が忙しいサラリーマンは、副業に時間をそれほど割けないことがほとんどでしょう。そのためマンション経営において、管理会社に物件の管理を任せる人も多くいます。
ただし、マンションオーナーの本来の目的は「マンションを買ってオーナーになる」ことではなく、「マンションを資産として運用し、元々の資産を増やす」ことです。管理を全て管理会社に丸投げするのではなく、オーナーとしての自覚はきちんと持っておきましょう。いつも気にする必要や何かする必要はありませんが、自分のマンションの現状を把握しておくことは大切です。気づかないうちに入居者トラブルが起きている、物件の状態が良好に維持されていない、などの事態が発生するリスクはあります。
【対策】
あくまでもサラリーマンのマンション経営は副業なので、自分一人で物件の状態全てを把握することは難しいでしょう。このリスクを回避するためには、良心的で信頼できる、質の高い管理会社を選ぶ必要があります。
3-2.サラリーマン以外のマンション経営者にも該当するリスクと回避方法
3-2-1.空室リスクと対策
賃貸物件経営における最も対策すべきリスクが、空室リスクです。
マンション経営の収入の柱は、家賃収入です。レバレッジ効果を最大限に利用するために、ローンを利用する人がほとんどでしょう。そしてローン返済は家賃収入で充てること、毎月家賃が入ることが前提になっています。
空室はこの前提を崩してしまうため、空室の間のローン返済は自己資金を持ち出して支払うことになります。空室が長く続くほど、持ち出しが多くなってしまいます。
【対策】
マンション購入時の立地条件が最も重要になります。立地の良さまで徹底して考えられているマンションならば、空室リスクは大きく下がるでしょう。
3-2-2.天災・人災リスクと対策
大地震や台風などによる風水害の備えは重要ですが、被害を受ける可能性はどんな物件にもあり得ます。災害により物件が損傷した場合、またマンションのある地域が被災した場合は、入居する人はいなくなるかもしれません。
ほか、人災（事故や事件、火災など）によってマンションが損傷する可能性もあり得ます。
【対策】
ハザードマップなどをしっかりと購入前に確認しましょう。実績のある不動産会社の斡旋するマンションの場合、災害による被害まで調査のうえ建築されています。そのような物件を選ぶと安心です。
3-2-3.金利上昇リスク
住宅金融支援機構が行った「民間住宅ローン利用者の実態調査（2020年5月調査、2020年9月15日付）」によると、変動型金利を選ぶ人は60.2％と、固定期間選択型、全期間固定型を合わせた39.8％を大きく上回っています。以下のグラフから、ここ数年、変動型金利を選ぶ人が増えていることがわかります。
ただし、変動金利でのローン借り入れを行っている場合、社会情勢によって金利の変動が起こり得ます。そのため、数年後に、予想を超えた金利になっている可能性もあり得ます。
【対策】
万が一大きく金利が変わった場合は、借り換えを選択する方法があります。
なお、変動金利とはいえ、金利が見直された直後に新しい金利が適用されるわけではありません。金利自体の見直しは半年ごとですが、毎月の返済額の見直しは5年ごととなっています。
3-2-4.地価下落リスク（※家賃低下および物件売却が難しくなるリスク）
地価は株価などのように大きく変動するものではありません。しかし長い年月の間には様々な要因により、購入したときよりも価額が下がってしまうことはあり得ます。地価が低下すると物件の価値も下がるため、家賃相場が地域全体で下がる可能性があります。そのため、物件の築年数による家賃低下幅より、さらに家賃を下げなければならなくなる場合があります。
【対策】
購入時の立地選定が重要になります。将来も地価変動の少ない、安定した需要のある土地、地域を選ぶ必要があります。すでにマンション経営の実績がある不動産会社が選ぶ立地では、この心配はあまりないでしょう。
3-2-5.入居者トラブルのリスク
入居者が他の入居者とトラブルを起こす、物件を雑に扱って壊したり傷めたりする、などのリスクがあります。また自主管理の場合は、それらのトラブルや修繕対応をオーナーが行わなければなりません。
【対策】
入居者審査を行ってくれる管理会社に管理を委託することで、質のよい入居者に賃貸することができ、上記のようなトラブルの可能性は大幅に減ります。そのため、管理会社の選定が重要になります。
3-2-6.修繕費用リスク
例えば中古マンションを購入した場合、物件が古いために予想より修繕費用やリフォーム費用がかかる場合があります。
【対策】
新築区分マンションでは、上記のようなリスクはほぼ起こらないといえます。
4.サラリーマンがマンション経営で「成功」するための4つの注意点
ここでは、サラリーマンがマンションオーナーとなり、マンション経営で「成功」するためのポイントを見ていきましょう。
4-1.マンション経営における「失敗」とはそもそも何をいうのか？
よく「マンション経営で失敗した・成功した」という言い方をしますが、そもそも、マンション経営における「成功」「失敗」とは何を指すのでしょうか。
すでに述べたとおり、マンション経営の目的は「資産を増やす」ことです。資産が増やせれば「成功」、資産が逆に、マンション経営を始める前より減ってしまえば「失敗」と言えるでしょう。
目指すべきは
・堅実なマンション経営
・それを可能にする良い物件との出会い
・そしてより良い管理を行ってくれる管理会社の選定
になります。
4-2.サラリーマンがマンション経営で「成功」するための4つの注意点
4-2-1.立地選定を徹底する
すでにお伝えしているように、マンション経営では立地は最も重要です。立地条件のよい（交通至便、駅から徒歩10分以内などの）物件を選びましょう。
4-2-2.ターゲットを明確にして購入物件を決める
サラリーマンのマンション経営では、入居者に単身者とファミリー層、どちらを狙うべきでしょうか。
ファミリー層の賃貸マンションは借り手が限られるため、特に賃貸経営の初心者であるサラリーマンの場合は、単身者向けのワンルーム区分マンションを検討するとよいでしょう。ワンルームマンションは大学生の一人暮らし、独身の会社員などに対し、比較的安定して需要が見込めます。
4-2-3.物件の管理会社を確認する
より良い賃貸経営のために、物件の管理は大変重要です。サラリーマンの場合は管理会社に管理を委託することが多いため、細やかに物件の状況を把握して管理してくれる、有能な管理会社を選びましょう。
4-2-4.背伸びしすぎない資金計画を立てる
サラリーマンが初めてのマンション経営をする場合、フルローンやオーバーローンで物件を購入することは避けましょう。最低限の頭金は用意して、無理のない資金計画を立てることが大切です。
【参考】サラリーマンのマンション経営と確定申告
マンション経営を始めたら、年に一度、確定申告を行って所有不動産に関するお金の動きを報告し、税金を納めます。
サラリーマンがマンション経営オーナーの場合、主な収入は給与所得で、所得税は給与から源泉徴収されています。不動産所得と給与所得は合算して確定申告するため、例えば不動産所得が赤字になっている場合、その分全体の所得が減り、納め過ぎていた（源泉徴収されていた）所得税は還付されます。
確定申告では、白色申告と青色申告がありますが、初心者のサラリーマンオーナーはまず白色申告からはじめてください。簿記の知識が必要な複式簿記が不要で、経費や収入などが記録されているものがあれば問題ありません。
＜白色申告に必要な書類＞
・確定申告書B：国税庁から取り寄せ、またはダウンロードできます
・収支内訳表：家賃収入や経費を記録した帳簿。複式簿記である必要はありません
・各種控除の証明書類：保険料控除証明書、医療費の領収書など
立地条件のよい新築区分マンションの場合は入居者が見つかりやすいとされているため、空室による赤字も可能性は低いといえます。また新築の場合は修繕費用も発生しづらいです。所得の合算による所得税の還付は、将来的に修繕などが起きて赤字になったときのための「知識」として覚えておくとよいでしょう。
5.マンション経営に向いているサラリーマンとは？
ここでは、マンション経営に向いているサラリーマンはどういうタイプの人なのか、考えてみましょう。
5-1.長期視点で運用効果を見られるサラリーマンが向いている
マンション経営は、マンションという不動産（資産）を長期にわたって運用し、利益を生む事業です。そのため、長期的な視点が必要になります。
マンション経営ではキャピタルゲイン、すなわちマンション購入時の価格より高い価格で売って得る利益もあります。短いスパンで不動産を売買することは、サラリーマンのマンション経営の目的ではないでしょうか。購入したマンションで家賃収入を長く得て資産を増やすのが本来の目的のはずです。
目先の利益にとらわれず、長い目で資産形成を考えられる人が向いています。
5-2.どちらかといえば年齢の若いサラリーマンが向いている
20代からマンション経営なんてできない、と躊躇している人もいるかもしれません。しかし、サラリーマンは、将来にわたって給与収入を安定して得られる可能性が高く、融資を受けるにはとても信用度の高い属性です。
さらに年齢が若いと、ローン返済にかけられる期間も長く、また将来的な成長見込みもあるため、よほど無理な内容でなければ融資は受けやすいと考えられます。
若いからと躊躇せず、マンション経営を行うにはメリットが多く、可能であると考えてください。
5-3.専門家の意見、自分で考え、決定できるサラリーマン
専門家である、マンション経営に実績のある不動産会社の意見に耳を傾けたうえで、セミナーなどに通い、メルマガや書籍を読んで勉強し、最終的には自分で意思決定できることが大切です。
6.信頼できるプロの提案を受けよう
6章でマンション経営に向いているサラリーマンについて述べました。初めてのマンション経営でわからないこともあり、不安も大きいのではないでしょうか。
そんなときは、すでにマンション経営で実績がある会社に、積極的に話を聞きに行ってみましょう。すでにマンション経営を始めて成功しているサラリーマンの方の実例なども知ることができるかもしれません。信頼できるプロに出会えるよう、セミナーなどで情報収集を行ってください。
まとめ
いかがでしたか。この記事では、サラリーマンがマンション経営を行うために知っておくべき知識、心構えなどについて説明しました。
サラリーマンが副業でマンション経営をすることにはさまざまなメリットがあります。同時に、マンション経営にはリスクもありますが、対策をしっかりとることで回避できる可能性も高まります。
マンション経営を初めて行う場合は、自分一人で決断せず、まずはプロの意見を参考にしましょう。不動産会社は、マンション経営の実績を多く持っている（知見がある）、信頼のおける会社を選んでください。
マンション経営は、マンションを購入したら成功、ではありません。将来にわたって家賃収入を生み出す優良な資産を手に入れて堅実に運用するために、この記事が参考になれば幸いです。
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