生涯おひとり様の予定ではないけれど、今後、人生に安定をプラスする選択肢としてマンション経営を考えてみる人は少なくないと思います。女性の場合は、不動産で大金を手にしたいというよりも
「将来、仕事や生活に行き詰まった時、少し頼りにできる収入源があれば」
「家賃収入さえあれば、体を壊してしまっても大丈夫そう」
という、現実的な視点から、マンション経営を思いつくことが多いようです。今回は、マンション経営を独身でスタートして、自分の将来の「ゆとり」を作るための考え方をまとめました。女性前提ですが、男性にも参考になります。
マンション経営は人生を逆算で考えるほうがいい
マンション経営は、これから起きる人生イベントを逆算で考えてからプランを立てましょう。書籍では、マンション経営は資金計画からとアドバイスがありますが、それよりも大切なのは人生プランのシミュレーションです。
実は、マンション経営が人生プラン候補としてチラホラ上がってくるような年齢になると、以下のような人生イベントが今後の10～15年で一気に押し寄せてくる可能性があります。
イベント１：結婚
結婚して居住用住宅購入の可能性がある。住居用住宅ローンを組む可能性があります。居住用住宅のローン支払いは当然ですが、お給料など、自分が稼いだお金からローンを支払うことになります。マンション経営の場合、ローンの大半は入居者からの家賃収入で返済することができます。
イベント２：子供
養育費と学費にどのくらいかけるか。シングル・ペアレントになる可能性もある。
イベント３：親の介護病気・自分の病気
自分と自分の親、結婚したら両家の親の病気・介護などに費用が発生すると考えられる。
イベント2にしても3にしても、マンション経営は大きな助けになってくれます。先ほども触れましたがローンの支払いの大半は入居者からの家賃収入で支払います。都心部など賃貸需要の高いエリアではマンション価格は底堅く推移します。ローンの残債は時間の経過とともに減少していきますので、一定期間が過ぎれば、残債より売却価格の方が高くなる可能性が非常に高く、売却益を得ることも出来るでしょう。
また、ローン完済後は管理費や固定資産税などの経費は必要ですが家賃収入の大部分が手残りとして残ります。
さらに、マンション経営には団体信用生命保険が付いてきます。団信とはマンション所有者が亡くなったり、病気になった時にはローンの残債が保険で支払われる制度です。残された家族にはローン残債のないマンションという資産と毎月の収入を残せます。
イベント４：退職・転勤・転職
転勤・転職をする可能性、結婚したら配偶者も転勤・転職する可能性がある。退職は、早期退職・再就職を含め自分が何歳まで働ける職種なのかも考慮する必要がある。
転勤・転職しても投資用マンションには影響はありません。
特に、女性は1から4が同時に起きる可能性があり、起きてから慌ててもほとんど何もできないのが現実です。このような配偶者・家族を巻き込んだイベントがある可能性を前提にしておくと、いつマンション経営を始め、いつまでに終わらせておくべきなのかが見えてきます。
ローン完済後のマンション経営は、家賃収入という形で不労所得が入りますので、実質的に自分の人生を自分で支えることが出来て、精神的にも物質的にもラクになります。
配偶者候補がマンション経営をどう思うかは一大事
仮に、シングル・アゲインにならない前提で考えた場合、妻のマンション経営に関して
①夫婦の共同財産としてローン返済を手伝ってもらう
②今まで通り払い続けて個人名義の財産とし、万が一の保険にする
という２つの選択肢があります。
前者の場合は完済が早まりますので、家庭に余裕ができます。配偶者が協力的かつ夫婦仲が良好な場合は、そのまま第２のマンション経営に乗り出すことも可能なので、よりゆとりある人生となります。
後者の場合は返済計画を変更せずに完済し、老後の自己資金として使えます。万が一、配偶者と死別した場合でも、家賃収入という柱があれば経済面で困る確率は少なくなります。
働く女性が自分の城を持ちながら家庭の城も同時に築くには、配偶者の協力と理解がある方がラクです。しかし、最後まで個人資産として資産形成するのであれば、資産性を最重要視した物件選びに徹することで、物件の入居者が自分を支え続けてくれることになります。
このように、マンション経営には長い人生で起きる様々なイベントにも左右されず、最終的に人生を身軽にする要素がたくさんあります。独身の今のだからこそ、生活を大きく変えずにスタートできるマンション経営を取り入れ、人生に「ゆとり」を組み込んでみてください。
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