日本は人口減少社会とインバウンド需要の綱引きになるといわれています。不動産投資も目先の売買より、今後数十年単位で考える長期投資のほうが有利といえるでしょう。

2040年を見据えた長期マンション経営では東京の物件に先高観が出ています。長期マンション経営のメリットはどのようなところにあるのでしょうか。本記事では東京オリンピック後や2040年頃の日本の不動産市場について考察してみましょう。

今がチャンス!2040年を見据えた長期マンション経営が有望
(画像=WHYFRAME/Shutterstock.com)

東京五輪後の不動産市場はどうなるか

現在の不動産業界の最大の関心事の一つは、東京オリンピック・パラリンピック後の不動産市況の行方ではないでしょうか。東京オリンピック開催が決まった当初は、インフラ投資を中心に不動産市場が活性化した後の反動減を懸念する見方が大勢を占めていました。ところが既存の再開発事業に加え晴海や神宮外苑など各地で大規模な再開発計画が次々と立ち上がり、現在は東京の不動産市場に先高観が出てきているという見方が出てきています。

再開発に加え、訪日外国人観光旅行客が今後も増加傾向なことも東京の不動産にとっては支援材料になります。日本政府観光局が公表している「訪日旅行データハンドブック2019年」によると、最大インバウンド消費国である中国人観光客訪問先の2018年度トップは55.6%で東京でした。統計の出ている2011年からは8年連続で50%を超えており、今後もこの傾向は続く可能性は高いでしょう。

日本政府はオリンピックイヤーの2020年には4,000万人の訪日客を目標としていることから、東京の不動産市況が崩れることは考えにくいのではないでしょうか。

2040年、東京だけが人口増に

東京の不動産市場にとって、再開発とインバウンドのほかに心強い指標が人口の増加予測です。2018年に国立社会保障・人口問題研究所が公表した「日本の地域別将来推計人口」によると東京2020年の予想人口は約1,373万人でした。さらに2040年には約1,376万人と若干増加の見込みとなっています。全国でも東京のみが20年後に人口が増加すると予測されており、東京の不動産市場が下がりにくい理由の一つになっています。

人口減はむしろ東京への一極集中を加速させ、ますます東京の不動産価値を高めるという好循環が期待できそうです。

未婚率の上昇でワンルームに妙味か

日本の高齢化とともに問題になっているのが、未婚率の上昇です。総務省が2019年4月に公表した「統計が語る平成のあゆみ」によると、例えば25~29歳の女性の未婚率は1990年の40.4%から2015年には61.3%と急速に単身化が進んでいます。このように数字を見ても未婚率の上昇は明らかです。

また国立社会保障・人口問題研究所の発表によれば、2020年に35.7%と予測される単独世帯の割合は2040年には39.3%に拡大し、約4割が単独世帯になる見込みです。もしファミリータイプとワンルームのマンションが今と同じペースで供給されるとすればワンルーム物件の需給がタイトになる可能性が高くなるため、家賃の上昇が見込める根拠にもなりえます。 このような世帯構成の変化の流れを考えると、不動産投資の中でもワンルーム物件に妙味が出てきそうです。

長期展望では大都市圏の不動産はまだ伸びる

東京も含め大都市圏の不動産市場に先高観があることも支援材料の一つです。

例えば、2037年を目標に計画が進んでいるリニア中央新幹線の東京~大阪間全面開通が実現すれば、時速500キロメートルで名古屋まで約40分、大阪まで約67分で結ばれることになります。三大都市圏を日帰りで気軽に往復できることになれば経済的な交流が活発となりオフィス需要が高まるといえるでしょう。

また普通列車で近距離のレジャーへ行くのとそれほど変わらない時間で往来することができるのは、観光客の需要を押し上げるには大きな動機付けとなります。東京ディズニーリゾートやユニバーサル・スタジオ・ジャパンへの遠方客の来場がさらに増える可能性もあり、周辺地区への観光波及効果も期待できるでしょう。

株式でも不動産でも目先の利ざやを狙った短期投資は大きなリスクがあります。一方、長期的な目線の投資であればリスクがあることは変わらないものの、リスクヘッジも可能です。今後、不動産投資オーナーには2040年までの長期的な視野に立った投資スタンスが求められるといえますが、その意味では今から東京の好立地の物件を取得し安定した家賃収入を得る、長期「マンション経営」が最も有望な選択肢といえそうです。

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