シニア富裕層のマンション経営は新築ワンルーム1択がよい理由とは
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不動産投資ローンは完済時の年齢制限が金融機関ごとに定められているため、シニア層が投資用不動産を一棟所有するために多額の融資を受けて35年など長期ローンを組むことは困難です。そこで自己資金を用意できるシニア富裕層の方におすすめなのが、新築ワンルームマンション経営です。なぜ、シニア富裕層は新築ワンルームを選ぶべきなのでしょうか。

年金減額でわかった老後資金は自分で作る時代

2021年4月1日から2021年度の年金支給額が0.1%減額されました。現役世代の賃金水準を反映したものです。国民年金は40年間保険料を納めた満額支給の場合、月66円減の6万5,075円、年間で792円の減額となります。厚生年金は夫婦2人のモデル世帯で月228円減の22万496円、年間で2,736円の減額となります。

大きな減額ではありませんが、ただでさえ少ないといわれる受給額がさらに減ることは年金受給者にとって好ましくない改定であることは確かでしょう。しかし、年金支給のルールに則った改定であれば受け入れざるを得ません。

それでは、マイナス分をどのように埋めたらよいのでしょうか。ある程度の預貯金を持っていたとしても、超低金利で利息収入もわずかな額にしかならないのが現状です。このような現状から、年金に頼るだけでなく、老後資金は自分で作る時代になったといえます。

ただ、難しいのが60歳以上のシニア層は積立投資で資産を築くことが適切な年齢ではないことです。年金収入はほとんど生活費に回さなければならないため、いま持っている資産を運用するしかありません。では、シニア層が老後資金を運用するにはどのような方法があるのでしょうか。

シニアの投資は低リスクが原則

シニアが投資する場合は「リスクが低い商品を選ぶことが原則」といえます。若ければ投資で失敗してもやり直すことはできますが、シニアといわれる年齢で失敗すれば老後の生活に大きく影響します。とはいえ、超低金利の金融情勢にあっては債券に投資しても運用益に対してリスクが大きいと言われます。

比較的リスクを低減しながら投資できる選択肢の1つとして、業績の安定している高配当利回り株に投資する方法があります。配当収入を得ることが目的ですので、目先の株価の変動を気にする必要がなく、落ち着いた運用を期待できるのもメリットです。

預貯金3,000万円を投資して3%の利回りで運用できれば20.315%の税引き後で年間約71万円、月当たり約6万円の収入を得ることができます。配当収入を年金にプラスすることで生活にゆとりを持つことができるでしょう。

ただし、株式で保有すると2020年にあったコロナショックのような暴落相場に遭遇したときに大きな損失を被るリスクがあります。企業業績と直結する株式は経済危機があったときに真っ先に影響を受ける金融商品です。そこで考えたいのが株式に比べ経済危機の影響が少ない不動産を購入することです。不動産経営は安定した家賃収入を得ることができるため、老後の生活資金を得るシニア層の投資先としては最も適していると考えることができます。

ワンルームマンションは自己資金で買いやすい

では、どのような不動産を購入すればよいでしょうか。不動産投資ローンは完済時の年齢が75~80歳程度に制限されているため、シニア層は短期のローンしか組むことができません。自己資金の割合を高めにして購入することが理想です。自己資金を用意できるのであればワンルームマンションの経営が最適といえます。

その理由の1つは購入価格が手ごろであることです。ワンルームマンションは2,000万円で購入可能であるため、全額自己資金でマンション経営を始めることも検討しやすいのではないでしょうか。

単身世帯の増加でワンルームマンションの需要が伸びる

ワンルームマンション経営が適している理由の2つめは、核家族化が益々進み、今後も単身世帯の増加が見込めることです。この核家族化によって、これからもワンルームマンションの需要が伸びることが期待できます。

厚生労働省が公表している「2019年国民生活基礎調査」によると、2019年6月6日現在、全国の世帯総数に占める単身世帯の割合は28.8%で世帯構成別では最も多くなっています。夫婦と子どもがいるファミリー世帯(28.4%)をわずかに上回っており、1986年に調査が開始されて以来、両者の比率が初めて逆転しています。

1986年の時点では単身世帯が18.2%、ファミリー世帯が41.4%と大きな開きがあったことを考えると、核家族化が進んだことがわかります。

総務省の予測では、未婚率の増加や核家族化の影響で、2040年に単身世帯の割合が約40%に達するとみられています。特に65歳以上の高齢者の単身世帯が増え続ける見込みです。そのような社会情勢を考えると、ワンルームマンションは単身のビジネスパーソンや学生だけでなく、高齢者の需要も取り込める物件形態といってよいでしょう。

新築なら出口戦略に有利

次に、ワンルームマンションの購入を考える場合、問題になるのが新築と中古のどちらを選ぶかです。シニア層がマンション経営で出口戦略(売却)を考える場合、新築と中古の比較では新築マンションのほうが有利になります。

またシニア層といわれる年齢になると、将来訪れる相続のことも考えなくてはなりません。子どもが複数いる場合は不動産を売却して分けやすくすることも必要です。現金化することで無用な遺産争いを防ぐことができます。

65歳で購入したマンションを75歳で売却する場合、築年数10年程度であれば資産価値は大きく減少しないと考えられます。東日本不動産流通機構の調査によると、首都圏における中古マンションの平均成約価格は、築0~5年で5,411万円、築6~10年では4,602万円となっており、15%程度の下落にとどまっています。東京都心の好立地物件ならもっと下落率は小さいかもしれません。

仮に東京都心の好立地ワンルームマンションを3,000万円で購入し、10%の下落率で売却した場合は300万円の売却損が生じます。しかし、家賃10万円で10年間賃貸した家賃収入1,200万円を得ていますので、売買諸経費を差し引いても投資は成功といえる結果になることが期待できます。そのためにも購入する場合は入居者が見込め、空室リスクが少ない好立地の物件を選ぶことが大前提になります。

加えて、マンション経営のコストの1つに修繕費がありますが、新築から10年程度までは修繕が必要になる可能性は低いため、余分なコストがかかりません。年金にプラスする収入を得ることが目的ですので、中古を買って修繕費やリフォーム代がかかるのは得策とはいえないでしょう。当然家賃も新築のほうが高く設定できます。

一方、子どもが1人であれば売却せずにそのまま賃貸経営を続けて、不動産で相続させる選択肢もあります。子どもがマンション経営を引き継げば安定した家賃収入を得ることができます。相続に関しては生前に家族でマンション経営を引き継ぐ意思があるか話し合っておくことが望ましいでしょう。

シニア富裕層のワンルームマンション経営は、老後の生活費の足しになるだけでなく、ケースによっては相続対策としても有効です。不動産投資を活用した相続については、専門家である相続実務士が在籍している不動産会社があるので、気軽に相談してみるとよいでしょう。

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