マンション経営は、節税効果が高いことで有名です。また、節税をより一層効果的にする方法としては、細かな経費の存在を把握することだといえるでしょう。たとえ、会社員であっても副業としてマンション経営を行うのであれば、それは立派な事業主です。事業主となったからには、｢何が経費なのか｣｢何が節税につながるのか｣についてしっかり押さえておきたいポイントです。本稿では、マンション経営者のための節税方法について説明します。
節税効果は長い目で見る
マンション経営は節税として高い効果を発揮できる資産運用の一つです。実際の運用で黒字が出たとしても、例えば減価償却費など、帳簿上において赤字となった場合、その赤字分を所得から控除することができます。
節税効果は所得税と住民税に反映されます。このうち所得税は、確定申告後の1～2ヵ月後程度、住民税は、確定申告を行った年の6月ごろとなる傾向があります。給与所得など安定した所得がある場合、帳簿上においてどう赤字を出すかを考えることは節税において大切です。しかし、実際の現金の流れなどもよく勘案することも忘れてはなりません。なぜなら節税目的で莫大な赤字を出すことは、場合によっては本末転倒になりかねないリスクもはらんでいるためです。
なお、節税効果を考える際、まずはローン以外の諸経費について知っておくことは不可欠です。では、マンション経営において一体どのようなものが経費になるのでしょうか。
どのようなものが経費になるの？
マンション経営を行う場合、経費として認められるものは多岐にわたります。一例として下記のようなものがあります。
- 管理費
- 修繕積立金
- 修繕費
- 賃貸管理委託費
- 借入金利子
- 減価償却費
- 損害保険料
- 固定資産税と都市計画税
- 交通費
- 新聞図書費
- 通信費
経費の中で見落としがちなものに、インターネットの通信費などが挙げられます。また、不動産セミナーの研修費や新聞・不動産関係の書籍代は新聞図書費にできる点も押さえておきましょう。なお、自宅が事務所であったり、物件を見るのに自家用車を利用していたりする場合も、費用の一部を経費にできます。
注意しておきたいポイントは
節税のため経費として計上するものは、毎年一定とは限りません。例えば、登記費用や不動産取得税、仲介手数料などは購入した年にのみに発生します。そのため、翌年度からはこれらの費用は発生しません。「節税による還付金や減税効果は一律で同じではない」ということは、しっかりと頭に入れておきましょう。
マンション経営は、帳簿上において赤字になれば節税効果の恩恵を享受できます。しかし、同時に節税にあまりにもこだわり、あれもこれも経費扱いにしてしまうと後々税務調査などで問題が生じる可能性もあるでしょう。マンション経営は、あくまでも長期的な目線で取り組むものです。20年後、30年後のリタイア時に豊かな人生を育むための一助とするものであり、今日明日といった目先の節税にあくせくすることが目的ではありません。
｢一朝一夕にはいかない｣という点を肝に銘じておくことが、マンション経営を成功に導くためのポイントといえるでしょう。
経費の区別は事業家としての第一歩
経費にはいろいろありますが、事業としてマンション経営に関わるものの出費は経費にできる可能性が高いといえます。しかし、例えば日々の飲食費や遊興費などは経費にはできません。会社員であっても、プライベートと事業の区別をきっちりとつけることが、事業家としての第一歩といえるでしょう。
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