人生100年時代と言われる中、収入が安定しているサラリーマンの方でも、将来の蓄財を考えて副業や投資を検討する方が増えています。副業にはいろいろありますが、そこでお勧めしたいのはマンション経営。中でも「新築マンション経営」です。それでは、なぜ新築マンションなのか。その理由を考えてみたいと思います。
新築マンションは融資が受けやすい
どんな手法にせよ、投資には元手となる資金が必要です。この点においてマンション経営は、優良物件を見つけることができれば、金融機関から融資を受けて購入できるという特徴があります。その理由は、取得した物件に借り手が付けば、その賃料による債権回収が見込めること、物件という担保が確保できることからです。これは他の投資にはない大きなメリットです。
不動産投資をする場合、対象を一棟マンションにするか、アパートにするか、戸建てにするか、マンションの区分所有にするかという選択肢があります。そして、新築物件にするか、中古物件にするかという問題もあります。
一棟マンションは言うまでもありませんが、アパートや戸建てでも、立地によっては取得金額が高くなることが多く、その分、金融機関からの借り入れ金額は大きくなり、返済リスクが高まります。また、取得後には、物件管理などが継続することを考えると、副業で行うには、少しハードルが高いかもしれません。一方、マンションの区分所有は、取得費用がリーズナブルな物件も多く、マンション管理組合による管理業務も、ある程度期待できることから、副業に適した投資対象と言えるかもしれません。
また、新築か中古かという問題ですが、中古の場合、不動産投資ローンが組みにくいという現実的な問題があります。金融機関はローンを保全する最終手段として「対象物件の担保価値」を考慮しますが、中古物件は保全のための価値が低いと判断される傾向にあるからです。自己資金だけでマンションを購入できる人はそんなにいません。融資のことを考えると、中古よりも新築が好ましいという結論になります。
長期ローンで返済リスクを抑える
新築物件は、融資が通りやすいと同時に、長期ローンが組めるというメリットもあります。金融機関は一般的に、建物の耐用年数を基準として融資期間を設定しています。築年数が長く、耐用年数が短い中古物件は、その分、ローンの期間は短くなります。返済期間が短くなるほど、月々の返済額は増え、キャッシュフローが足りなくなる可能性があります。一方、新築物件は、提携ローンが利用できたり、金利で優遇されたりする可能性があります。いずれにしても、新築は中古よりも有利な条件で融資を受けられるというのは間違いありません。
安定収入があり、定年退職後には家賃がまるまる収入に
マンション経営では、所有する物件を賃貸して得られる家賃収入がリターン（収益）となります。借り手がいなければ、当然、家賃は得られません。収入がなければ、維持費やローン返済などの費用はそのまま損失になります。だからこそ、「賃借人が付きやすいか否か」、これがマンション経営で最も重要なポイントになります。そう考えると新築マンションは有利です。日本の「新築志向」は誰しも認めるところです。同じエリアでなら「中古よりも新築」ということになるわけです。
また、長期にわたる賃貸経営において避けられないのが、建物や設備などの修繕義務です。これについても、築古になるほど、メンテナンスや修繕費用が生じやすく、逆に新築物件は、これらの費用が高くありません。新築物件は、たいていの場合、融資期間よりもはるかに長持ちします。そして、融資返済後には、その後もずっと家賃収入をもたらしてくれる資産が手元に残るのです。
経年劣化が起きにくく、耐震性も高い
近年のマンションの建築技術は、昔よりもはるかに進歩しています。新築マンションには中古マンションにない最新の建築技術が用いられており、付帯設備や備品なども、最新のものが利用されているため、建物の劣化や陳腐化がしにくくなっています。昨今頻発している地震や自然災害に対しても、新築マンションは最新の耐震技術や災害対応設備が備えられており安心です。これらは借り手の付きやすさに影響するだけでなく、物件の資産価値という観点からも重要な意味を持ちます。
さて、今回はサラリーマンが副業で不動産投資を行うなら、新築マンションをお勧めする理由についてご説明してきました。ただ、新築マンションであれば何でもいいというわけではありません。立地条件や周辺環境、交通の便などについて十分に調査・検証する必要があるのは言うまでもありません。ぜひ適切な新築マンションを見つけて、マンション経営にチャレンジしてください。
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